Почему новостройки дороже, но опаснее, чем "хрущёвки"?

Май у казахстанцев ассоциируется не только с продолжительными выходными. По неписанной традиции, именно в этом месяце начинается активный сезон ремонтов: косметических и капитальных. Жители домов, построенных по государственным программам, эту весну встретили в смешанных чувствах.

К примеру, осчастливленные декабрьским переездом в новые квартиры жители села Шаульдер в Южно-Казахстанской области сегодня готовятся судиться с застройщиком. Огромные трещины в стенах, сквозь которые можно разглядывать соседей, причиняют южноказахстанцам дискомфорт. В целом отделку своих домов жильцы называют некачественной и сделанной наспех. Их местами рассыпающееся арендное жильё сегодня оставляет желать лучшего. С момента торжественного вручения ключей прошло 5 месяцев.

1 апреля 2017 года исполнилось ровно 5 лет с обрушения дома в карагандинском микрорайоне "Бесоба". Но инцидентов с новостройками, крупных и мелких, за последние 5 лет в Казахстане — пара десятков, если не больше.

Коррупционные схемы съедают половину стоимости дома

Качество готового жилья можно назвать ахиллесовой пятой казахстанской стройиндустрии. В неловкие положения регулярно попадают даже именитые компании, которые то поторопились со сдачей объекта, то решили сэкономить. Стоит, правда, отметить, что нарушения и последующие скандалы в 90% случаев переживают объекты, построенные по государственным программам.

Говорят, всему виной коррупция. Некоторые источники даже приводят статистику: чтобы получить государственный объект на этапе конкурса застройщик вынужден "откатить" от 15 до 30% общей стоимости новостройки. Затем согласившегося на коррупционную схему застройщика "доят" в финансовом плане весь этап строительства, а особенно – на завершающем этапе госприёмки. Чиновники вполне осознают, что вынужденный экономить на всём глава строительной компании допустил десятки нарушений. В итоге коррупционная схема, о которой многие знают, но не говорят вслух, съедает больше половины стоимости объекта.

Тотальное воровство и жесткая экономия

Отечественный строительный рынок, несмотря на попытки казахстанских компаний создавать дочерние компании за пределами страны, всё ещё дик и беспощаден. По словам одного из сотрудников известной столичной компании про проектированию, бардак, хаос и байские замашки клиента начинаются на самом начальном этапе. Архитектор Алибек (имя изменено по просьбе собеседника) признаётся: лейтмотивом большинства проектов становится тотальное воровство и последующая жесткая экономия.

– Чтобы продать будущим жильцам объект на стадии проектирования и эскиза всё делается очень достойно: ставятся задачи поиска смелых архитектурных решений в дизайне, в вопросе использовании материалов, технологий. Но потом в производственном цикле начинается политика компромиссов, проект подрезают по всем статьям. Это делается традиционно, и зачастую речь идёт о банальном воровстве на всех стадиях строительства. Экономят на каркасе, сваях, арматуре, фундаменте. Хуже всего, что воровству помогают схемы подряда, хитрит генеральный подрядчик, этим же самым ему отвечают субподрядчики. В общем, от изначально красивого и современного проекта на этапе сдачи не остаётся ничего. Правда, за последние годы благодаря публичности и увеличению гарантийного срока до 10 лет участились случаи доделок и переделок со стороны нерадивого застройщика. Серьёзные игроки играют в подобные схемы всё реже, в регионах, конечно, таких фактов больше, чем в Астане и Алматы. Правда, рычагов, чтобы заставить застройщика исправить свои недоделки, сегодня всё больше, а главный из них – публичность.

Система не предусмотрела инфляцию

По словам Талгата Ергалиева, главы Союза строителей Казахстана, проблемы с качеством жилья по госпрограммам предсказуемы. Всё дело в том, что существующая система сама плодит политику тотального удешевления.

- Смотрите сами: условно, проект дома был разработан в 2014 году, весь 2015 год на различных этапах шло согласование о выделение бюджетных средств, а реальное строительство началось в 2016-м, спустя 2 года после разработки проекта. Вы представляете, какая образовалась разница в себестоимости за эти 2 года? То есть с самого начала застройщик, получивший госзаказ, должен строить по бюджету, который не отвечает реальности. Конечно же, такая ситуация заставляет его экономить, брать на работу неквалифицированных рабочих, которым дешевле платить, менять класс отделочных материалов на те, что ниже и так далее. О разнице цен и об инфляции прекрасно знают чиновники, но с юридической стороны к ним нет претензий – они делают всё в рамках закона. Но это противоречит здравому смыслу, вы понимаете? Это мы говорим о сложившейся ситуации без влияния коррупционных факторов и видя, что по некоторых эпизодам, по той же Бесобе, вообще не было никакого контроля. Надо давно навести порядок в этой сфере, но почему-то государство или некоторых чиновников этот бардак устраивает.

Глава Союза строителей Казахстана и эск-мажилисмен Ергалиев признаётся, что и во многих государственных ведомствах строительной сферы нет критической массы хороших специалистов. Работникам без профильного образования очень сложно, а подчас нереально поймать нерадивого застройщика.

Проблем не становится меньше

Несмотря на контроль и публичность, в крупных городах Казахстана за последние годы хватает громких эпизодов с участием опасных новостроек.

Взять, к примеру, свежую ситуацию вокруг накренившегося дома в микрорайоне "Алгабас" в Алматы. Высотка дала крен в 32 сантиметра летом прошлого года. Жильцов, не проживших на новом месте и полтора года, оперативно переселили.

Рядом с алматинской пизанской башней быстро построили ещё один дом, и к маю 2017 года практически все ранее эвакуированные жители об инциденте уже почти забыли. Что помогло – вмешательство Бауыржана Байбека, Зимняя Универсиада в Алматы или самосознание застройщика – неизвестно.

Заветные ключи от квартир в накренившейся высотке были вручены в октябре 2015 года по известной программе "Доступное жильё-2020". Этот факт во время разбирательств активно замалчивался. В итоге опасный дом укрепили, и в нём предстоит жить другим очередникам.

А в Астане почти 2 года назад наделали изрядно шуму колонии токсичных грибов в одном из жилых комплексов левобережья. В статусном ЖК "Ишим", расположенном рядом с Акордой, резиденцией главы государства, сотрудники департамента по защите прав потребителей нашли плесневые грибы. Как сегодня протекает противостояние жильцов комплекса и токсинов, которые выделяют грибы, неизвестно, но уже 2 года назад специалисты предупреждали квартировладельцев о возможном отравлении, если от грибов не избавиться.

Виноватым в появлении токсичных грибов оказался застройщик, который неправильно заделал швы, установил дешёвые сети и крышу сделал негерметичной. Правда, в аналогичном отношении к строительству в казахстанской столице можно обвинить десятки строительных компаний.

Путь в Европу

Устаревшие СНиПы в отечественном строительстве сегодня уступают место вполне современным и адекватным Еврокодам. Чтобы приблизить к современности всю индустрию, было разработано более 400 новых нормативных документов. И переход на систему "Еврокодов" уже решён на государственном уровне.

Более того, к 2020 году более 90% проектов в этой отрасли будет проходить частную экспертизу, а не государственную как раньше. Станет меньше у строителей контактов с нечистыми на руку чиновниками. И это тоже можно назвать благом. То есть и рынок сопровождения и экспертизы, по сути, государство масштабно либерализовало в пользу конкурентной среды.

Однако главный вопрос остается один и тот же: станут ли новые условия игры для индустрии радикальным лечением от хаоса и бардака – как в головах, так и на строительной площадке.