Столица долгостроев: когда Астана перестанет плодить обманутых дольщиков

Что бы ни рапортовали ответственные и кристально честные чиновники, долевой шок Казахстан всё же ещё переживает. Количество обманутых дольщиков, судя по числу уголовных дел и множеству тяжб, не становится меньше. Раз в неделю, словно по графику, пайщики проблемных строительных проектов выходят с мирными акциями к зданиям акиматов, министерств, Верховного суда. Самые "везучие" дольщики должны были, по документам, въехать в новое жильё ещё 8-10 лет назад, однако до сих пор многие ютятся где придётся. Конца и края этим народным переживаниям пока не видно.

Неохота вспоминать

Финансовый кризис 2008 года, как образно писали несколько лет назад коллеги из экономических изданий, "переломил хребет строительной отрасли Казахстана". Хотя был ли этот самый хребет – достоверно неизвестно. Зато были космические цены за квадрат, истеричные призывы неких граждан вложиться во что-нибудь. Многие не отдавали себе отчёта, но бежали, подписывали и вкладывали, вкладывали… Позже оказалось, что на рынке каждая третья стройфирма являлась обманщицей, а руководство большинства из них сейчас отбывает уголовные сроки в местах не столь отдалённых.

Не пожелав реально контролировать рынок, государство заплатило высокую цену: на решение проблем дольщиков бюджет потратил 450 миллиардов тенге. Правда, отмечают скептики, это были деньги налогоплательщиков, то есть народные средства. Сейчас из поколения дольщиков 2007-2008 годов, по информации Комитета по делам строительства и ЖКХ Министерства по инвестициям и развитию, без жилья остаются всего 134 дольщика. А было, также официально – 63 тысячи человек. Аплодисменты, занавес…

Но это ещё не всё. Судя по статистике уголовных дел, умелые аферисты продолжали обманывать доверчивых пайщиков и после строительного кризиса. Никого, к примеру, не удивило громкое дело против руководства известной строительной компании "Азбука жилья". А сколько дел прошло мимо, так сказать, широкой общественности? А ведь были эпизоды компаний "АльБаракат Компани", "Орал-Дизайн-Стройсервис", этот список можно продолжать и дальше. Сумма ущерба оценивалась в миллиардах, и, как водится, денег дольщиков практически ни в одном эпизоде не нашли.

Наиболее предприимчивые директора стройфирм продавали квартиры по несколько раз, в итоге суды сегодня завалены исками одних дольщиков против других. Страна, можно сказать, всерьёз устала от митингов, протестов и самого слова "дольщик": нахлебались, мягко говоря.

Город мечты для аферистов

Удивительнее всего, что самым проблемным городом в вопросе долевого строительства стала Астана. Город, в котором президент лично следит за архитектурным обликом, возведение долгостроев превратилось в обыденную практику.

Официальная статистика гласит: из 121 объекта долевого строительства к 1 июля 2017 года планируется "добить" 62 жилых комплекса. Из оставшихся 59 проблемных объектов 52 – находятся в столице. На Алматы и регионы приходится, выходит, всего лишь 7 долгостроев.

Порочная практика сложилась в Астане не на пустом месте: амбициозные проекты с красивыми названиями обещал построить не один десяток фирм-однодневок. Различные "сити", "парки", "долины" и "тауны" либо так и пылятся до сих пор в папках, в виде проекта на бумаге, либо кое-где из земли оптимистично торчат только сваи, и лишь в единичных случаях до конца стройки осталось всего ничего – отделочные работы на фасаде и черновой ремонт внутри.

Аукцион невиданной щедрости

В ситуации, когда на носу ЭКСПО и вышестоящее начальство регулярно выражает своё "фи", глядя на неказистые заборы вокруг долгостроев, столичный акимат совместно с прокуратурой решили споро взяться за дело. 19 апреля в Астане прошла первая в истории республики ярмарка незавершённых объектов строительства.

Несмотря на активную рекламу и продвижение в социальных сетях и СМИ, прошло мероприятие скомканно. Долгострои не разошлись как горячие пирожки. И на лицах представителей строительных фирм временами проскакивало выражение неподдельной муки. А дело в том, что среди девяти выбранных для ярмарки объектов очень "вкусных" лотов практически не оказалось.

По заверениям представителей прокуратуры Астаны, по всем девяти объектам почти завершены все юридические процедуры, имеются судебные решения о передаче в пользу дольщиков активов нерадивых застройщиков. Однако есть несколько "но": даже среди предлагаемых на ярмарке долгостроев, по словам представителей некоторых жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК), до сих пор идут судебные процессы против директоров фирм-обманщиц, а параллельно судебные органы рассматривают апелляции на решение о передаче активов дольщикам. То есть юридически – статус долгостроев весьма неоднозначен. Назвать такой актив "юридически чистым" у многих просто не поворачивается язык. И очень интересно, как администрация города намерена привлекать благородного инвестора, который придёт на проект, достроит его и при этом ещё останется в плюсе.

Денег нет, но вы держитесь

Органы прокуратуры, к слову, обещают создать для благородного инвестора все необходимые условия: помочь вести проект по достройке незавершённого объекта в законной юридической плоскости.

"Мы никому ничего не навязываем, жилищно-строительные кооперативы, сами дольщики будут вести прямые переговоры с предполагаемым застройщиком. Ответчики (нерадивые застройщики – Авт.), вероятно, будут выражать своё недовольство появлением новых компаний – они имеют на это право по закону и могут оспаривать эти решения. Но факт в том, что эти проблемные объекты уже в собственности жилищно-строительных кооперативов", – отметил в интервью informburo.kz прокурор отдела первого управления прокуратуры города Астаны Темирлан Адилханов.

Представители надзорного органа, к слову, на самой ярмарке очень живописно обрисовали, вероятно, единственный пока удачный опыт по привлечению инвестора на примере достройки блоков А и Б одного из жилых комплексов печально известной компании "Азбука жилья". Вместо 892 квартир в итоге новый застройщик сдал 1395. Проект проблемного ЖК переделывали, да так лихо, что у компании появился реальный интерес в виде так называемых свободных площадей: новых квартир, паркингов, административных и торговых помещений.

По мнению заместителя руководителя управления Государственного архитектурно-строительного контроля (далее - ГАСК) города Астаны Даулета Доскулова, изменение проекта в пользу увеличения свободных площадей реально, но будет чётко контролироваться. Иными словами, надстроить десяток этажей к имеющемуся проекту новому инвестору вряд ли разрешат, да и оставлять двор, к примеру, без детской площадки контролирующие органы тоже не дадут.

По каждому проекту долгостроя можно просчитывать несколько вариантов и обсуждать всем сторонам: экспертам ГАСК, инвестору и ЖСК, который представляет интересы дольщиков. В общем, всё это непростой процесс.

"Предполагается, что свободные площади, которые будут оставаться на объекте, будут переходить в качестве прибыли новому инвестору – это и есть интерес для него. На сегодняшний день реальную цифру по свободным площадям назвать невозможно, потому что это предмет переговоров, расчётов между сторонами. Если инвесторы появятся, то администрация города, со своей стороны, обещает максимальное возможное содействие в получении той же разрешительной документации и всей необходимой документации для этого проекта", – заверил Даулет Доскулов.

А что ещё вы можете предложить?

Понятно, что живые деньги в сделке о достройке вряд ли будут фигурировать: хорошо, если у дольщиков и их кооперативов в активе есть что-то ещё, кроме земельного участка. По мнению председателя Союза строителей Казахстана Талгата Ергалиева, для вероятного инвестора достройка повлечёт серьёзные вложения, ведь придётся тратиться с самого начала.

"Даже разработать новый проект стоит "живых" денег. Интерес у инвесторов возникнет, если речь будет идти о расширении площади застройки, увеличении этажности и так далее, должна быть для стройкомпании изначальная выгода, – уверяет Ергалиев. – Мы видим, что сейчас в вопросе долгостроев акимат настроен очень хорошо, а ведь можно было ко всем проектам относиться с самого начала с таким пиететом, может быть, тогда и не было бы определённой части долгостроев. Нужно ко всем застройщикам относиться одинаково и одинаково их поддерживать,не относиться выборочно. Иногда исполнительные органы на пустом месте находят проблему и потом героически её преодолевают".

Злые языки, кстати, настойчиво утверждают, что столичные власти, действительно, порой по-разному относятся к строительным компаниям. Крупным игрокам всегда идут навстречу, а вот средних и мелких высокопоставленные чиновники из числа столичных управленцев не видят вовсе.

По мнению председателя Союза строителей Талгата Ергалиева, "добить" большинство долгостроев смогут только крепкие игроки индустрии, которые имеют в наличии свободные деньги. Большую часть конструкций, материалов и сырья на площадках незавершённых объектов вряд ли можно будет использовать дальше, а значит, цена достройки будет значительной.

Сложно, но очень хочется верить

Понятно, что и сами дольщики будут дважды и даже трижды думать, перед тем как довериться новому застройщику. Обманутые один раз, прошедшие кошмар многолетних судебных процессов и скитаний по съёмным квартирам, они, конечно же, хотят получить квартиры, но будут полны скепсиса как минимум.

По словам Жанар Дюсеновой, председателя ЖСК "Феникс-Столичный" (этот лот также был выставлен на ярмарке), въехать в свои квартиры участники кооператива изначально должны были в 2014 году. Здания-близнецы жилого комплекса "Столичный-2" зияют своей незаконченностью прямо за зданием акимата Сарыаркинского района столицы. Однако чиновников всё это время не смущает ни соседство с долгостроем, ни переживания 170 дольщиков, которых обманул нечестный застройщик.

"Мы практически едва не потеряли свои деньги, теперь мы уже более избирательно и грамотно будем подходить к вопросу выбора компании-застройщика, чтобы решить проблему достройки. Мы для этого и создали жилищно-строительный кооператив, куда входят только пайщики. Отличительная черта нашего ЖК – очень привлекательный район, поэтому для инвестора наш дом очень привлекательный, думаю, что для нормальной компании было бы даже интересно его достроить и показать властям качественную работу", – уверена Жанар Дюсенова.

Предметно обсуждать объём необходимых работ и варианты расширения свободных площадей для вероятного инвестора, по словам председателя ЖКС «Феникс-Столичный», дольщики будут только с самим предполагаемым инвестором. Что ж, эту позицию также можно понять.

Договора на достройку объектов с инвесторами дольщики будут заключать уже по новому закону о долевом строительстве, который вступил в силу 10 октября 2016 года.

Закон был принят в качестве защиты как раз от фирм-однодневок. Декларируется, что новый закон направлен на повышение контроля и конкуренции на рынке среди стройкомпаний, работающих в сфере долевого жилищного строительства. Продавать квартиры по эскизу, без капитальных строений, без каркаса строения теперь невозможно.

Но когда суровые казахстанские законы останавливали предприимчивых аферистов и невероятно наивных и доверчивых граждан?