"Стадия охлаждения". Что будет с ценами на жильё в Казахстане во втором полугодии 2023 года

Во многих странах в данный момент рынок жилья находится на стадии рецессии: продажи домов снижаются, а цены отображают дезинфляционную динамику. Такая тенденция является закономерной: после сильного роста, наблюдавшегося со второй половины 2020 года на фоне низких ипотечных ставок, наступила стадия охлаждения рынка.

В Казахстане инфляция на рынке недвижимости в 2021 году также значительно выросла и достигла пика в марте 2022 года. Специфическим для Казахстана фактором стал приток пенсионных накоплений. В январе 2021 года у населения появилась возможность досрочно снять часть накопленных средств из ЕНПФ. Государственные программы также стимулировали спрос.

На графике №2 представлены денежные объёмы пенсионных выплат по целям использования. По состоянию на 1 мая 2023 года общий объём пенсионных выплат, направленных на улучшение жилищных условий, составил 3,24 трлн тенге. 96% из них было снято до апреля 2022 года, когда был повышен порог достаточности.

В динамике инфляции на рынке жилья, которая начала снижаться во втором квартале 2022 года, заметно влияние остановки стимулирования спроса через пенсионные выплаты.

После сокращения притока средств рынок недвижимости начал охлаждаться. Если пик по инфляции в Казахстане пришёлся на февраль 2023 года, когда рост индекса потребительских цен составил 21,3% в годовом исчислении, то на рынке жилья инфляция была в тот момент уже значительно ниже.

Другой источник стимулирования спроса – государственные программы, предоставляющие льготные условия для покупки недвижимости. За счёт программ ставки вознаграждения по ипотеке в целом по стране находятся на уровнях существенно ниже рыночных.

В 2021 году, когда появилась возможность использовать пенсионные накопления для внесения первоначального взноса, объём выдачи кредитов также значительно вырос. В последующем году темп роста кредитования снизился, что также повлияло на динамику цен. 

Одной из государственных жилищных программ является "7-20-25", которая предоставляет гражданам возможность получить заём по сниженной ставке вознаграждения (ГЭСВ – 7,2%).

Программа функционирует с 2018 года, на её финансирование был выделен 1 трлн тенге, из которых было реализовано займов на сумму 873,6 млрд тенге по состоянию на начало 2023 года. В 2023 году планируется выдать займов на общую сумму 100 млрд тенге, что на 64% ниже, чем годом ранее. Таким образом, дальнейшее субсидирование спроса ограничено.

На рынке арендного жилья цены значительно выросли за период с августа по октябрь 2022 года: за три месяца средняя арендная плата за благоустроенное жильё в Казахстане выросла на 36%. Рост происходил на фоне притока иностранных граждан, главным образом из России.

В ноябре рынок арендного жилья начал стабилизироваться, однако соотношение арендной платы и стоимости вторичного жилья по-прежнему остаётся на высоком уровне относительно средних исторических значений.

Площадь введённого в эксплуатацию жилья в 2022 году сократилась на фоне замедления темпов роста инвестиций в жилищное строительство. Замедление предложения на рынке жилья соответствует аналогичной тенденции со стороны спроса.

Таким образом, после сильного роста рынка жилой недвижимости, наблюдавшегося с IV квартала 2020 года по I квартал 2022 года, рост цен на жильё замедляется, инвестиции в жилищное строительство снижаются.

Динамика рынка несколько опережает общий экономический цикл в стране ввиду влияния нерыночных факторов. На фоне общего замедления инфляции в Казахстане во второй половине 2023 года можно ожидать продолжения стабилизации цен на рынке жилья.

Якуб Бейсембетов, BCC Invest