Ресторан, SPA и 40 гостевых домов в Иле-Алатауском нацпарке: чей это проект и почему его заморозили?

Арендатор земель Иле-Алатауского нацпарка – ТОО "РосИмпортЦемент" – планирует построить в заповеднике 40 гостевых домов на 160 мест. К настоящему времени уже построены восемь двухуровневых коттеджей, которые, как утверждают в компании, ещё не введены в эксплуатацию. Оно и понятно – ведь разрешительных документов на строительство нет. Попытка получить их через суд закончилась провалом.

Informburo.kz рассказывает историю, как инвестор законно выиграл тендер на строительство элитной зоны отдыха в нацпарке и почему строительство оказалось вне закона.

Как частник получил земли в нацпарке?

ТОО "РосИмпортЦемент" в 2011 году выиграло конкурс Иле-Алатауского нацпарка на развитие туристической инфраструктуры. Тогда действовали другие правила предоставления земельных участков в заповедниках, по которым проведения общественных слушаний для сдачи территории в долгосрочную аренду не требовалось. Более того, компания единственной подала заявку на конкурс, потому и стала победителем.

Стороны заключили договор о долгосрочном землепользовании для реализации проекта: "Строительство и эксплуатация туристического комплекса – гостевых домов на территории Иле-Алатауского государственного национального природного парка". Таким образом, компания получила в аренду на 49 лет участок площадью 2,2 га рядом с берёзовой рощей.

Informburo.kz направил запрос в ТОО "РосИмпортЦемент", чтобы узнать, как началось строительство домов. В ответе на запрос директор Тохтар Жиренбаев сообщил, что после заключения договора в 2011 году компания предоставила в нацпарк эскизный проект использования и обустройства земельного участка.

"Национальным парком эскизный проект был согласован. В 2012 году ГУ "Управление природных ресурсов и регулирования Алматинской области" предоставило положительное заключение государственной экологической экспертизы на проект "Оценки воздействия на окружающую среду" (в нацпарке эту информацию подтвердили. – Авт.), – сказано в ответе.

Читайте также: Захват земли, руины, наркобизнес. Что происходит в природных нацпарках близ Алматы

Тогда арендованный участок находился на территории Алматинской области. Позже часть территории вошла в состав границ города Алматы. Это, по данным ТОО и нацпарка, и стало причиной проблем в получении разрешительных документов.

"На момент заключения договора предоставленный земельный участок находился на территории Талгарского района Алматинской области. (...) На основании указов президента РК часть территории Карасайского, Талгарского районов и, соответственно, часть территории Национального парка по Карасайскому и Талгарскому районам вошла в черту города Алматы. В этой связи арендатор не имел возможности зарегистрировать договор в органе юстиции и, соответственно, разработать проект строительства", – уточнили в ответе на запрос Informburo.kz в Иле-Алатауском нацпарке.

"Компания столкнулась с трудностями в регистрации договора в органах юстиции и, как следствие, с трудностями в разработке проекта строительства (рабочий проект)", – подтвердили в "РосИмпортЦементе".

Только когда нацпарк провёл землеустроительные работы – проще говоря, задокументировал новые границы, акт на землепользование зарегистрировали в департаменте юстиции Алматы. Это произошло в 2018 году. Тогда стороны заключили дополнительное соглашение по изменённым границам участка и зарегистрировали сам договор в департаменте юстиции.

"По проекту запланировано строительство SPA, административного здания, ресторана, порядка 160 койко-мест (40 объектов проживания разной площади), детской площадки, цветника, летней площадки, трансформаторной подстанции и насосной станции. Этажность зданий – два этажа", – рассказали о проекте в "РосИмпортЦементе".

Что известно о застройщике?

В учредителях ТОО "РосИмпортЦемент" значатся 10 человек (по данным eGov):

• Александр Линник (первый руководитель);
• Гаджи Гаджиев;
• Лидия Кравченко;
• Андрей Чередников;
• Вера Пономарёва;
• Нурсултан Абыкаев;
• Данияр Алибаев;
• Дмитрий Филонец;
• Алия Альмагамбетова;
• Олеся Прокопец;
• Сергей Спицын.

Последний – Сергей Спицын – член общественного совета при Иле-Алатауском нацпарке и основатель Фонда поддержки нацпарков в Казахстане. По информации МИА "Казинформ", он на протяжении последних семи-восьми лет с друзьями реализует несколько социальных проектов в Иле-Алатауском нацпарке: это благоустройство термальных источников и мостов для перехода в ущельях Горельник и Алмаарасан.

Компания зарегистрирована в Алматы, вид деятельности – "оптовая торговля широким ассортиментом товаров без какой-либо конкретизации".

Когда началось строительство зоны отдыха?

По данным товарищества, строительство гостевых домов началось в 2019 году "после получения надлежащих разрешительных документов" и продолжается до сих пор. Также ведётся благоустройство территории с устройством сооружений из лёгких конструкций. Пока гостевые дома не введены в эксплуатацию.

Однако у генерального проектировщика комплекса, главного инженера "Центра градостроительного проекта" Алмаса Аждарова совсем другая версия. Он изложил её 30 октября 2020 года на общественных слушаниях по оценке воздействия на окружающую среду (ОВОС) к проекту "Строительство и эксплуатация туристического комплекса гостевых домов, расположенного по адресу: г. Алматы, Медеуский район, ул. Ажибай батыра, уч. №123 (без наружных инженерных сетей и сметной документации)".

Проект оценки воздействия на окружающую среду, представленный на общественных слушаниях

Согласно проекту ОВОС, ТОО "РосИмпортЦемент" уже не планировало построить 40 объектов для проживания на 160 койко-мест. Проект стал скромнее:

• места для отдыха (гостевые дома трёх категорий – 8 единиц, ресторан, кухня, навес, скамейки, мангалы – 2 единицы, урны);
• лечебно-оздоровительный комплекс (массажно-банный комплекс, тренинг-зал, тренажёрный зал, SPA-салон, центр релаксации, диагностика, прачечная);
• детские игровые площадки;
• пост сторожевой охраны (дизельная генераторная установка);
• автостоянка парковочная (охраняемая);
• туалеты с выгребом;
• площадка для 6 мусоросборных контейнеров.

Алмас Аждаров рассказал, что в Иле-Алатауском нацпарке уже построена часть объектов. По его словам, дома уже год функционируют.

"С 2018 года у нас не получалось узаконить эти строения. Сейчас, уже когда всё начало функционировать, мы решили привести документы в порядок. К этому времени у нас уже получено АПЗ (архитектурно-планирочное задание. – Авт.), всё оформлено. Зона отдыха функционирует уже год для оздоровления наших людей. Они приезжают, отдыхают", – рассказал Алмас Аждаров на общественных слушаниях 30 октября.

Тогда участников слушаний возмутило, что мероприятие проводится не по проекту, а по уже построенным зданиям. Кроме того, не присутствовали представители управления зелёной экономики. В итоге слушания признали несостоявшимися и назначили новую дату – 13 ноября. Забегая вперёд, уточним, что вторые слушания так и не состоялись.

Информацию о том, что строительство было начато в 2018 году, подтверждают в Министерстве экологии и в самом нацпарке (ответы Минэкологии и нацпарка на запрос Informburo.kz дублируют друг друга), тогда как в "РосИмпортЦементе" называют началом работ 2019 год.

"После регистрации в 2018 году договора в департаменте юстиции города Алматы пользователь в том же году начал строительство гостевых домов на арендуемом земельном участке. До настоящего времени строительство восьми двухэтажных гостевых домов из лёгких деревянных конструкций (полы, стены, потолки из дерева) не завершено, и в эксплуатацию они ещё не введены", – говорится в ответе Иле-Алатауского нацпарка.

Однако снимки Google показывают, что строительство началось намного раньше.

"В 2018 году почти 60% гостевых домов были готовы. Я полагаю, что они хитро построили эти дома на Каменском плато, в глуби, за санаторием "Аккайын" и берёзовыми рощами, куда люди не ездят. В 2014-2015 годах начато интенсивное строительство, уже были возведены дома. Но юридически они не могли возводить эти дома в 2014 году, поскольку на тот момент у них не было дополнительного соглашения. А возведение таких гостевых домов требует правовой базы", – прокомментировал юрист в области земельного права Бакытжан Базарбек.

По данным Google-карт, фундамент первых домов появился в нацпарке в 2013 году.

Мы пытались проехать к зоне отдыха, но инспекторы Иле-Алатауского нацпарка на КПП нас не пропустили, сказав, что дома в той стороне не сдаются, хотя, возможно, кто-то в них живёт (может, обслуживающий персонал). По крайней мере трафика машин в ту сторону они не наблюдали.

Так законно ли строительство?

Выходит, что компания стала заложником изменения границ нацпарка, из-за чего затянулось получение разрешительных документов. Но терять время арендатор не стал и приступил к строительству. Теперь эта ошибка грозит потерей внесённых инвестиций, потому что в управлении городского планирования и урбанистки Алматы в выдаче архитектурно-планировочного задания на строительство отказали.

Чиновники мотивируют свой отказ тем, что участок находится в зоне ООПТ (особо охраняемая природная территория) и рекреационной зоне Р-1.

Однако в Иле-Алатауском нацпарке считают иначе: "Гостевые дома пользователя находятся в зоне ограниченной хозяйственной деятельности. В этой связи строительство и эксплуатация рекреационных центров, гостиниц, кемпингов, музеев и других объектов обслуживания туристов разрешается".

Того же мнения придерживаются в ТОО "РосИмпортЦемент", поэтому компания пыталась обжаловать отказ управления в суде. Компания требовала признать незаконными действия управления городского планирования и урбанистики по отказу в выдаче АПЗ.

Краткая хронология рассмотрения дела:

• 23 октября 2019 года специализированный межрайонный экономический суд Алматы отказал в удовлетворении требований ТОО "РосИмпортЦемент".
• 25 декабря 2019 года апелляционная коллегия Алматинского горсуда отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования ТОО "РосИмпортЦемент".
• 4 ноября 2020 года кассационная коллегия Верховного суда постановила оставить в силе решение специализированного межрайонного экономического суда города Алматы от 23 октября 2019 года.

Между этими процессами после апелляции управление городского планирования и урбанистики Алматы выдало ТОО архитектурно-планировочное задание на строительство и эксплуатацию туристического комплекса гостевых домов.

Общественные слушания по оценке воздействия на окружающую среду, назначенные на 13 ноября, не состоялись, так как суд вынес решение не в пользу арендатора земель.

Будет ли снос?

Поддерживает решение суда юрист Бакытжан Базарбек, считая, что строительство гостевых домов незаконно.

"Это не просто дома, они меняют ландшафт местности. Это природоохранные земли, нетронутые человеком. А им (ТОО "РосИмпортЦемент". – Авт.) нужно копать рвы для канализации, отопительной сети, трансформаторные установки, огораживать территорию. Там уже никакой живности не будет. Любое животное отойдёт от естественной среды обитания на километр дальше. Вот в чём особенность! В генплане Медеуского района Алматы это зона Р-1, где запрещается строительство", – пояснил Бакытжан Базарбек.

Читайте также: Суд установил, что проведение ОВОС не требуется для строительных работ в Иле-Алатауском нацпарке.

По его мнению, следующий шаг – снос гостевых домов. Об этом должно позаботиться управление градостроительства, архитектуры и строительства, подав соответствующий иск в суд.

"Мы будет отслеживать и отстаивать – дома должны быть снесены. Это природоохранная территория, там с 2012 года строили дома без разрешительных документов. ТОО узаконивало всё задним числом, и только на последнем пути с выдачей архитектурно-планировочного задания у них не получилось", – добавил он.

После решения кассации редакция снова обратилась в ТОО "РосИмпортЦемент". Как уточнили в компании, вопрос о сносе гостевых домов не стоит, так как таких требований со стороны управления градостроительного контроля Алматы не поступало.

Более того, строительство будет продолжено, но по тому проекту, который был согласован ранее.

"Приостановление строительства не требуется, так как строительство осуществляется в соответствии с ранее полученными разрешительными документами. В случае получения разрешительных документов с изменёнными параметрами строительство будет продолжено по новому проекту", – говорится в ответе на официальный запрос.

В компании подчеркнули, что имеют право обжаловать решение кассационной инстанции Верховного суда. Это  может занять продолжительное время. Так что вопрос о сносе гостевых домов на ближайшую перспективу закрыт, так же как и возможность открытия элитной базы отдыха в предгорьях Алматы.