Почему нужно ввести мораторий на программу реновации ветхого жилья и при чём тут "Нұрлы жер"?

На программы реновации жилья и "Нұрлы жер" необходимо ввести мораторий, считают эксперты. В первой не застрахованы права владельцев сносимого жилья и не прописано, что будет в случае банкротства застройщика. Вторая не учитывает мнения людей. Эти и другие проблемы в сфере недвижимости обсудили за круглым столом, организованном центром прикладных исследований Talap, а также Ассоциацией содействия развитию городов QazUrban. 

Что показал анализ программы реновации ветхого жилья

Директор центра исследования прав человека, эксперт по правоведению Халида Ажигулова провела общественную антикоррупционную экспертизу постановления правительства "Об утверждении государственной программы жилищно-коммунального развития "Нұрлы жер" на 2020-2025 годы". В ней, в том числе, расписан механизм программы реновации жилья. Причём правила едины для всего Казахстана. 

Основным и главным риском Халида Ажигулова считает непрозрачность "Нұрлы жер", так как не предусмотрена подотчётность перед гражданами о реализации программы и, как следствие, – программы реновации. Самого документа программы правовед не нашла в открытых источниках.

"Отсутствуют общественные обсуждения программы на платформе "Открытые НПА", хотя все нормативно-правовые акты, и в частности постановления правительства, должны проходить публичные обсуждения на этом сайте. Самой программы там нет, но есть информация о внесении изменений. Это говорит о том, что никакого публичного обсуждения эта программа не проходила", – делает вывод Халида Ажигулова.   

Читайте также: Снос ветхого жилья в Бостандыкском районе: как прошли общественные обсуждения по реновации домов

В постановлении правительства в качестве примера реновации разработчики привели программу, реализованную в Москве в 2017 году, хотя в российской столице это привело к уплотняющей застройке и росту социального напряжения. Кстати, именно эта программа реновации стала одной из причин многотысячных митингов.

При этом в мире есть другие примеры позитивной и качественной реновации – например, в странах Прибалтики. Там власти вместе с жителями решили строить пятиэтажные, а также малоэтажные здания. Реновация там прошла без криков и лишнего шума.

"В законодательстве отсутствуют понятия "реновация", "ветхое жильё" и нет единых критериев определения ветхости жилья, то есть всё отдано на усмотрение местным исполнительным органам, а это означает, что по всему Казахстану могут применяться разные критерии, а это существенный фактор коррупции. Реновация понимается только как снос жилья, не учитываются другие виды реконструкции, модернизации жилья. В Казахстане более 65% жилья – это дома старше 25 лет. Мы что, всё будем сносить? Тогда рост строительства новой недвижимости не будет успевать за потребностями", – считает Халида Ажигулова. 

Существенным недостатком, а возможно, и нарочным упущением эксперт называет отсутствие в программе  гарантий для владельцев сносимого жилья, например:

• не прописано, как определяется уровень комфортности нового жилья;
• не обеспечены права жильцов оставаться и жить в этом же районе во время сноса во временном жилье за счёт застройщика;
• отсутствует право жильцов выбирать застройщика, проект реновации, этажность новых домов;
• отсутствует процесс проверки благонадёжности застройщика.

По программе непонятно, как и чем руководствуется акимат, когда выбирает того или иного застройщика.

"Отсутствует механизм защиты прав жильцов в случае банкротства застройщика. В Казахстане было много случаев, когда застройщики не доводили дело до конца, и тогда средства для завершения строительства выделялись из Нацфонда или бюджета. В программе не продумано, что делать, если такая ситуация повторится", – критикует программу Халида Ажигулова.  

Чтобы исключить из программы коррупционные риски, по мнению эксперта, необходимо предпринять несколько шагов:

1. Реализовывать реновацию только в соответствии с принятым генпланом.
2. Ввести термин "ветхое жильё" в законодательство и единые для всего Казахстана критерии признания жилья ветхим.
3. Выносить на открытое общественное обсуждение программу реновации жилищного фонда до её принятия.
4. На республиканском уровне разработать единый порядок реновации ветхого жилья и принять его отдельным проектом НПА.
5. Закрепить право жильцов сносимых домов самим выбирать застройщика, проект, и далее – заключать трёхсторонний договор реновации между жильцами, застройщиком и акиматом.
6. Направить бюджетные ресурсы на реновацию ветхого жилья в регионах и урбанизацию сельской местности. 

Эксперты сошлись во мнении, что программа реновации ветхого жилья – сырой документ, где много пробелов и рисков. Для того чтобы не совершить ошибки, правоведы предлагают ввести на на неё мораторий.

Какова плотность застройки в Алматы

Демограф и член общественного совета Алматы Аида Альжанова провела исследование, результаты которого приравняли Алматы по показателю "плотность застройки" к таким мегаполисам как Токио, Шанхай и Сан-Франциско. 

"В Ауэзовском районе Алматы проживает 12 тысяч человек на квадратный километр, в Алмалинском – 11 тысяч человек, при том что площадь всего Алмалинского района составляет 18 тысяч квадратных километров – там ничего нельзя строить. С "золотым квадратом" Алматы не сравнится даже Гонконг. Да, Казахстан занимает девятое место в мире по территории, земли у нас много, но на половине никто не живёт. Почему? Нет доступа к питьевой воде. Например, в Бангладеше, что по территории меньше, чем вся Алматинская область, проживает 160 миллионов человек, потому что там проблем с водой нет", – сравнивает Аида Альжанова.  

По словам директора центра прикладных исследований Talap Рахима Ошакбаева, в районе "Чайна-таун" в Сан-Франциско плотность застройки составляет 287 человек на гектар, в Гонконге – 263 человека на гектар, а плотность проекта RAMS City, прозванный "человейником" в Алматы, по первоначальному расчёту составила бы 400 человек на гектар.  

Читайте также: Застройщик RAMS Qazakhstan изменил проект RAMS City, прозванный "человейником". Как он выглядит теперь?

Выход из положения, по мнению специалистов, – реализация концепции "Алматы – город без окраин". Нужно рассредоточить мегаполис, в каждом районе создав свой центр притяжения, чтобы люди не ехали в центр. Ежедневно почти 300 тысяч человек приезжают в Алматы на работу из пригорода. Чтобы немного разгрузить город, а также чтобы приезжие не создавали проблем на дорогах, необходимо пустить в близлежащие посёлки качественный, современный общественный транспорт.

Как бэби-бум "нулевых" влияет на рынок недвижимости

Вообще проблема доступности жилья актуальна не только для Алматы, но и всего Казахстана. По данным председателя правления АО "Отбасы банк" Ляззат Ибрагимовой, жилищный фонд в Казахстане с 2005 года увеличился с 255 до 373 млн м². Но вместе с ростом вводимого жилья повышалась и рождаемость, поэтому показатель средней обеспеченности населения жильём не сильно изменился: с 17,5 до 22,6 м² на человека. Стандарт ООН – 30 м² (для сравнения: в США этот показатель на уровне 60 м²). Разница в семь с половиной квадратов при численности 18 млн человек означает нехватку как минимум 150 млн м².

Нажмите дважды, чтобы увеличить

"Пока уровень обеспеченности жилплощадью не достигает нужного уровня. Ипотечные займы остаются главным драйвером развития рынка недвижимости", – констатируют в "Отбасы банке".

Читайте также: Финансирование программ "Баспана хит" и "7-20-25" завершится в 2021-2022 годах

По статистике, с 2015 года в стране прирост населения составляет в среднем 240 тысяч человек в год, а ежегодная рождаемость, начиная с "нулевых" годов, увеличилась с 220 тысяч детей до 402 тысяч, то есть через 20 лет – в 2020-х годах – ежегодно 110-160 тысяч новых семей будут нуждаться в жилье.

Нажмите дважды, чтобы увеличить

"В 2000 году был "бэби-бум" – так называемые дети милленниума. Была даже акция: первые две тысячи детей, рождённых в 2000-м, получат по 100 тысяч тенге. Так вот, в том году родилось 222 тысячи детей, в 2007-м – на 100 тысяч больше. После мы всё время крутились вокруг исторического рекорда в 400 тысяч. В 2020 пандемическом году мы побили все рекорды – родилось 427 тысяч детей. Сейчас тем, кто родился в 2000-м, 21 год. Они выходят замуж, женятся, создают семьи, им нужно жильё. Тем, кто родился недавно, родители стремятся создать условия, ведь каждый новый ребёнок – это дополнительная комната в квартире. До 2030 года мы будем наблюдать стабильный прирост новых семей в Казахстане и, как следствие, – потребность в жилье", – приводит расчёты Ляззат Ибрагимова. 

Чтобы обеспечить жильём каждую семью, нужно ежегодно вводить в эксплуатацию 155 тысяч квартир, причём пользоваться спросом будут апартаменты с большей площадью, считают в "Отбасы банке".

Какие ещё факторы влияют на спрос жилья

В Казахстане наблюдается процесс урбанизации: жители сельской местности переезжают в города. Последние пять лет прирост городского населения за счёт переезда сельчан составляет более 200 тысяч человек в год. Больше всего это заметно в Нур-Султане, Алматы, Шымкенте и Мангистауской области, где прибывшее население порождает дополнительный спрос на жильё. Отток населения наблюдается в следующих областях:

• Северо-Казахстанской;
• Восточно-Казахстанской;
• Костанайской;
• Акмолинской;
• Павлодарской;
• Карагандинской.

Нажмите дважды, чтобы увеличить

В идеальной рыночной экономике работает закон: чем больше предложений, особенно на первичном рынке, тем ниже цена за квадратный метр. В Казахстане уже достигнут исторический рекорд – введено 18 млн м² жилья, в 2023 году в планах построить 20 млн м². Однако никто не может гарантировать снижения цен. Ляззат Ирбагимова осторожничает: как будет на самом деле – покажет действительность и рынок. 

Что касается доходов казахстанцев, то по данным "Отбасы банка", несмотря на кризисный 2020 год, в Казахстане зафиксирован рост среднемесячной зарплаты в некоторых секторах: образование, медицина. Конечно, есть те, что пострадали больше всего: торговля, строительство, гостиницы и рестораны, но общая картина показывает рост.

Нажмите дважды, чтобы увеличить

"Косвенно мы это видим через вклады физических лиц в банках – депозиты увеличиваются, это происходит и в "Отбасы банке". Культура сбережений в результате прошлого, ковидного, года возросла: люди стали активно думать о сбережениях, о завтрашнем дне и чуть больше откладывать", – анализирует Ляззат Ибрагимова. 

Нажмите дважды, чтобы увеличить 

Увеличение доходов тоже формирует спрос на жильё. Это подтверждает статистика по сделкам купли-продажи: если весна 2020-го была провальной и казахстанцы практически не заключали такие договоры, то в феврале-марте 2021-го наблюдается аномальный прирост – 144 тысячи сделок. Такой скачок связывают не только с послаблением карантина, но и с возможностью использования пенсионных взносов для покупки дома.  

Читайте также: Как снять пенсионные накопления на покупку жилья и лечение. Пошаговая инструкция

"Количество сделок купли-продажи в 2020 году составило 307 884, то есть 307 тысяч семей либо купили новые квартиры, либо поменяли свои на вторичном рынке. Когда говорят о буме ипотечного кредитования, то имеют в виду показатели, когда около 50% сделок формируется не за счёт средств населения, а за счёт ипотеки. У нас показатели достаточно скромные: в прошлом году мы выдали 50 тысяч займов – это 16% из 307 тысяч сделок, то есть каждая шестая сделка финансировалась через систему жилищных сбережений. Есть ещё ипотеки от других банков, но даже если их прибавить, то показатель не превышает 30%, поэтому особых рисков с развитием ипотеки мы пока не видим", – считает Ляззат Ибрагимова.  

Что выбирают казахстанцы: доступность или комфортность недвижимости

Глава "Отбасы банка", отвечая на вопрос "Что важнее: доступность или комфорт?", выбирает первое. Ответ диктует казахстанская реальность.

"У нас средний средний чек кредита на клиента – 10 млн тенге. Мы видим тенденцию, что вначале нужно решать проблемы доступности жилья, а вопросы комфортности будут относиться к другим группам населения с более высокими стандартами жизни и дохода, чем у тех клиентов, которые в основной массе являются вкладчиками нашего банка", – говорит Ляззат Ибрагимова.

Читайте также: Кто и как может оформить женскую ипотеку "Умай": всё, что нужно знать

По официальной статистике, 548 тысяч человек в Казахстане состоят в очередях в акимате на получение жилья. Это разные категории граждан: от инвалидов и многодетных семей до бюджетников.

"Мы готовим концептуальное предложение в сфере жилищного строительства. Люди надеются на бесплатное жильё, это нужно нивелировать. Необходимо объяснять, что у государства нет ресурсов, чтобы обеспечивать бесплатным жильём население. Ведь тогда нарушается принцип социальной справедливости: кто-то получает бесплатную квартиру, а кто-то должен всю жизнь работать, совершенствовать свои навыки, чтобы накопить на крышу над головой", – считает Ляззат Ибрагимова.  

Подробности поправок глава "Отбасы банка" не стала разглашать.