Новые правила для КСК в Алматы: разбираем плюсы и минусы

В Алматы начинают действовать новые Правила содержания жилищного фонда. В управлении жилья и жилищной инспекции уже назвали этот документ историческим, разработанные правила должны помочь вывести из теневой экономики КСК миллионы тенге. Они начинают работать с сегодняшнего дня. Informburo.kz рассказывает, как эти правила будут работать.

Против теневого оборота

Авторы 20-страничного свода уверяют: при разработке правил были учтены все проблемные вопросы жителей. Для чего это делалось? Официальная формулировка звучит так: документ разработан в целях обеспечения прозрачности деятельности органов управления, а также надлежащего содержания многоквартирных жилых домов.

"При разработке Правил были учтены все проблемные вопросы жителей, в частности нами были проанализированы более 3000 тысяч жалоб горожан на деятельность органов управлений, также проект основан на предложениях общественного совета Алматы, ассоциаций КСК и заинтересованных государственных органов", – авторы.

В управлении жилья города Алматы корреспонденту informburo.kz объяснили все плюсы написанного документа. Представитель КСК, в свою очередь, как вторая сторона, расскажет о его минусах.

В Алматы жилищный фонд составляет 8175 домов, из них 3500 домов построены до 1970 года, 2700 домов возвели до 1990 года. Данные строения требуют капитального ремонта, вопрос откладывать было уже нельзя. Всего в Алматы зарегистрировано 824 КСК.

"От людей к нам поступает очень много жалоб на деятельность этих КСК, они должным образом не занимаются благополучием построек, поэтому мы приняли новые правила. Эти правила раньше были расписаны на двух листах, сейчас же мы подошли к этому перечню детальнее и расширили обязанности КСК и права жителей до 20 листов. Все 3000 жалоб, которые к нам поступили, были учтены", – рассказывает заместитель руководителя управления жилья и жилищных отношений по городу Алматы Ерболат Ибрайханов.

Авторы уверяют: в их документе много новшеств. Многие жители недовольны работой КСК, теперь же все действия пошагово регламентированы и будут обязательно соблюдаться. То есть для людей подготовили чёткую инструкцию взаимодействия с представителями жилищного фонда.

"Как проводить собрания, как делать письменный опрос, весь этот алгоритм расписан авторами документа. Теперь, к примеру, в каждом доме будет избираться управляющий, и КСК будет обязан проводить собрания с жильцами каждого отдельного дома. У некоторых КСК по 70 домов, в которых 3000 квартир. Представьте себе собрание, в котором участвуют столько людей – это невозможно! Поэтому отныне председатель КСК будет встречаться с жильцами каждого отдельного дома и выслушивать их проблемы. Второе – председатель КСК будет обязан проводить приём жильцов и представлять их интересы во всех организациях. Будет чётко регламентировано время, когда сотрудники КСК должны будут сидеть на месте и три раза в неделю по три часа принимать людей. Всё это будет записываться в журнал регистрации, там же будут записаны решения, которые принял КСК, всё будет пронумеровано и подкреплено штампом", – говорит спикер.

Ещё одним прорывом авторы считают ноу-хау с открытием отдельного счёта для каждого отдельного дома. Теперь жители будут сдавать деньги не в общую кассу жилищного фонда, а в свой конкретный "кошелёк".

"Раньше не было прозрачности. Мой дом мог платить 70 000 тенге, а соседний – 5 000 тенге, а деньги распределялись между всем кооперативом, что несправедливо. Если у каждого отдельного дома будет свой счёт, можно будет взять выписку из банка и понять, на что конкретно ушли ваши деньги. Это решит много вопросов и снимет недоверие к КСК. К слову, о прозрачности: теперь сдавать в аренду подвалы и другое общее имущество можно будет только по согласованию с жильцами. В управление жилья поступило много обращений, где люди жалуются на председателей КСК. Те якобы самовольно сдают в аренду подвалы и чердаки. Затем эти объекты используются в коммерческих целях. При этом жильцы сидят и даже не ведают, что какие-то общие объекты в аренде, а прибыль должна уходить на содержание дома. Согласие теперь нужно будет получать на общих собраниях жильцов", – рассказал Ерболат Ибрайханов.

В документе сказано: КСК не должны допускать в квитанциях тарифы на дополнительные затраты. Пока же людей ненавязчиво обязуют платить за справочную службу и другие ненужные услуги по 25-30 тенге, в итоге накапливается по 300 тенге в год только с одной квартиры.

"Если считать эти суммы в масштабах города, там 1,5 млрд в год выходит. Если даже 30% населения заплатит, не глядя в квитанцию, то это всё равно колоссальные деньги. И все эти моменты в прежнем документе не были указаны, теперь же мы их чётко расписали. Все дополнительные затраты будут обязаны рассматриваться на общем собрании, если же нет, то это будет незаконно. Если жильцы всё же увидят такое в своих квитанциях, то можно смело обращаться в антимонопольную службу и жилищную инспекцию", – заключил собеседник.

Документ разрабатывала специальная комиссия, которая заранее получила экспертное заключение, согласование с 12 госорганами, такими как управление архитектуры, управление предпринимательства, управление природных ресурсов, "Нур Отан", ассоциации КСК и заключения всех районных акимов города.

Чего боятся председатели КСК?

Руководитель ассоциации КСК "Туран" Бибигуль Жумыспаева считает, что документ уже несколько лет напрашивался на внедрение. Однако в новых правилах, расписанных на 20 листах, Бибигуль видит и не совсем корректные для своих сотрудников пункты.

"Для председателей КСК чёткое регламентирование времени – это очень хорошо, потому что теперь мы будем не целый день сидеть на рабочем месте, а в определённые часы принимать посетителей. Остальное время я лучше потрачу на проверку подвалов, покупку запчастей, заключение договоров и собрания. В документе чётко расписано, что два раза в неделю мы будем принимать народ в определённые часы", – начала беседу Бибигуль Жумыспаева.

Она опасается, что времени, которое прописали авторы документа, не хватит, чтобы закончить все отчёты и распланировать бюджет на 2018 год.

"Многие председатели КСК, у которых огромное количество домов, будут недовольны. Их сотрудникам придётся пройти быстро все квартиры и до конца I квартала 2018 года составить сметы на предстоящий год, а также представить отчёты. Сотрудники говорят: "А как мы успеем за такое короткое время, у нас столько домов?". Я им отвечаю: значит, не надо было брать 60 многоэтажек, раз не тянешь. Правила есть правила, до указанного времени нужно будет сдать отчёты на свои дома", – говорит собеседница.

Председатели КСК также опасаются, что жители будут против открытия счетов персонально на каждый дом, но теперь правила будут именно такими. То есть будет открыт конкретный счёт на конкретный дом, чтобы было удобно.

"То есть если в одном КСК 45 домов, то будет открыто 45 отдельных счетов. Жители могут не беспокоиться, что их собранные деньги ушли на ремонт соседней крыши или для других нужд КСК. Открытие счёта стоит копейки, но его обслуживание – от 1000 тенге в месяц. У меня есть домики из восьми квартир, которые собирают на этот счёт 5000 тенге в месяц, и тысячу они вынуждены отдавать банку. Сейчас мы хотим решить эту проблему, переговорив с банками. То есть хочется, чтобы эти счета были накопительные и работали, потому что деньги на капительный ремонт дома стекаются туда больше года. За это время туда упадут проценты, которые перекроют обслуживание счёта", – рассказывает председатель КСК.

С каждым собственником органы управления теперь будут вынуждены заключить договор о взаимоответственности. То есть у КСК будет отдельный договор с каждой квартирой, этот договор будет открытый. Если что-то пойдёт не так, то КСК будет разбираться с отдельным жильцом, а не с целым домом, что сохранит обеим сторонам много времени и затрат. И ещё из фактов: КСК теперь будет отчитываться перед жильцами о ремонте только тогда, когда цена этого ремонта превышает норму более, чем в 2 МРП. В ином случае собрание с жильцами необязательно.

Самое важное из новых правил

1. В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир, образуется кондоминиум – совместное владение комплексом недвижимости несколькими жильцами.
2. Местные исполнительные органы вправе инициировать проведение собрания собственников помещений с решением вопроса о выборе органа управления.
3. Орган управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Вне зависимости от формы управления на каждый объект кондоминиума избирается старший по дому и лицо, его замещающее на случай его отсутствия.
4. Вопросы по избранию, созданию органа управления, переходу из одного органа управления в другой, избрание/переизбрание, а также смена председателя кооператива собственников квартир вносятся на общее собрание собственников помещений. Переход из одного органа управления в другой орган управления осуществляется в течение 30 дней.
5. Споры по передаче объектов кондоминиума разрешаются в судебном порядке.
6. При недостижении соглашения между собственниками помещений о выборе органа управления объектом кондоминиума жилищная инспекция определяет на трёхмесячный срок орган управления.
7. Осуществление органом управления объектом кондоминиума сервисной и иной не относящейся к объекту кондоминиума деятельности запрещается.
8. Орган управления не может отсутствовать более двух месяцев. В случае отсутствия органа управления более двух месяцев собственники помещений либо жилищная инспекция ставит вопрос на общем собрании о его смене.
9. Органом управления не реже двух раз в неделю проводится приём собственников помещений согласно утверждённому графику. График приёма должен быть размещён на государственном и русском языках в подъездах, лифтах и в других доступных для обозрения местах. Приём осуществляется председателем, руководителем органа управления либо лицом, его замещающим, не менее трёх часов.
10. Ежеквартальный отчёт предоставляется органом управления индивидуально каждому собственнику в письменной форме либо в форме электронного документа до 10-го числа месяца, следующего за отчётным периодом.
11. Собственники ежемесячно вносят взносы на текущий счёт в банке второго уровня, на содержание и текущий ремонт общего имущества.
12. Арендатор помещения, а также другие лица, не являющиеся его собственниками, не имеют права голоса при рассмотрении вопросов, связанных с управлением объектом кондоминиума.
13. Не допускается включение в расходы на содержание общего имущества дополнительных затрат, не рассмотренных на общем собрании собственников.
14. Доход от сдачи общего имущества объекта кондоминиума зачисляется на текущий счёт объекта кондоминиума.
15. Ежеквартальные и ежегодные отчёты по управлению объектом кондоминиума должны содержать подписи руководителя органа управления, бухгалтера и заверяются печатью.
16. Орган управления предоставляет по требованию собственников объекта кондоминиума информацию о состоянии и движении денежных средств по банковским счетам.
17. Ревизионная комиссия избирается из числа собственников помещений на общем собрании сроком не более трёх лет и состоит из председателя, членов и секретаря. Ревизионная комиссия проводит финансовую проверку по каждому объекту кондоминиума.
18. Содержание и проведение текущего ремонта общего имущества объекта кондоминиума осуществляются сервисными компаниями, утверждёнными на общем собрании собственников путём заключения соответствующих договоров.
19. При проведении капитального ремонта между органом управления объектом кондоминиума, специализированной уполномоченной организацией, которая является генподрядчиком, и собственниками квартир заключается договор на проведение ремонта общего имущества.

Всего в документе 117 пунктов, в которых даётся чёткая инструкция на каждый случай. Кроме того, в Алматы в 2018 году намерены внедрить онлайн-сервис "е-КСК" . Сейчас ведётся доработка интернет-ресурса, авторы создали единые технические требования ко всем кооперативам собственников квартир.

Авторы идеи уверены, что оно станет эффективным средством связи между владельцами квартир и КСК, а также повысит качество обслуживания и прозрачность деятельности кооперативов.