Можно ли в Казахстане снизить процентные ставки по ипотеке – эксперты

На третьем заседании Национального курултая президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев дал поручение правительству запустить новую льготную ипотеку, которая должна быть доступной для казахстанцев с низким уровнем доходов.

"С 1 марта начата реализация ипотечной программы "Отау", которая сейчас пользуется большим спросом. В дополнение необходимо запустить новую жилищную программу, в том числе для жителей сёл и районных центров. При этом для социально уязвимых категорий ставка по займу не должна превышать 7%. Наряду с этим поручаю правительству кратно нарастить объёмы предоставляемого арендного жилья с правом выкупа", – заявил президент.

Он добавил, что внедрение новой льготной ипотеки и масштабное строительство арендного жилья оживят строительный сектор, который станет надёжным источником рабочих мест для казахстанцев и одновременно поможет нуждающимся приобрести жильё.

В свою очередь казахстанский кабмин пообещал, что рекордные 18 млн кв. м жилья введут в строй уже в этом году. Заявленные показатели превысят прежние на 2,5 млн кв. м. На строительство льготного арендного жилья будет выделено дополнительное финансирование в размере 272 млрд тенге из средств квазигоссектора.

О потенциальных участниках и ожидаемом эффекте программы

Новая программа ипотеки будет доступна для работающей молодёжи, молодых семей, получателей жилищных выплат, вкладчиков Отбасы банка. Кроме того, принять участие в программе смогут жители моногородов, районных центров, а также сельчане. 

Около 17 тысяч семей, включая тех, кто находится в списке ожидания, смогут получить арендное жильё с возможностью выкупа. Ещё 12 тысяч семей, в том числе в сельской местности, смогут стать владельцами недвижимости.

Программа, объяснил экономист Бауыржан Мукан, скажется положительно на экономике страны. Она оживит рынок недвижимости и ипотеки, даст толчок развитию смежных отраслей. Появятся новые рабочие места – как временные, так и постоянные.

Спикер отметил, что главный вопрос в том, будет ли эта программа широко доступна для населения. К примеру, в настоящее время казахстанцам невыгодно оформлять ипотеку из-за высоких процентных ставок, в особенности социально уязвимым слоям населения. 

"Этим семьям необходима поддержка и привилегии. В нашем случае это около 17 тысяч семей-очередников. Также следует упомянуть об арендном жилье с правом последующего выкупа. Для этой категории населения также должны быть предусмотрены определённые льготы, привилегии и субсидии", – добавил он.

Экономист особо упомянул о сельчанах, также нуждающихся в жилье:

"Если их доходы не позволяют покрыть ежемесячные выплаты по ипотеке, государство должно оказать им поддержку, Возможно, придётся разделить расходы с этой категорией ипотечников 50 на 50. Зато это простимулирует спрос и поможет реализовать программу. Таким образом, выделенные деньги будут полностью использованы". 

Цены на жильё в больших городах могут существенно отличаться друг от друга. Несмотря на большое количество предложений на рынке недвижимости, многие эксперты указывают на низкую платёжеспособность населения.

На примере действующей ипотечной программы Бауыржан Мукан объяснил, почему в регионах страны платёжеспособность низкая. Так, для покупки квартиры за 30 млн тенге в мегаполисах ежемесячный платёж составит около 300 тысяч тенге. Семья, которая приобретает квартиру за 18 млн тенге с учётом первоначального взноса в 20% и процентной ставки в 9%, ежемесячно будет платить 200 тысяч тенге. Эта семья, пояснил эксперт, должна иметь доход не менее 440 тысяч тенге в месяц. Если у семьи двое несовершеннолетних детей, то, по словам экономиста, ежемесячный доход должен составлять не менее 500 тысяч тенге.

"Учитывая, что во многих регионах заработная плата не достигает даже 100% среднереспубликанского уровня, возникают вопросы о финансовой состоятельности потенциальных клиентов новой ипотечной программы", – высказал сомнения Бауыржан Мукан.

Мнение коллеги разделяет экономист, руководитель некоммерческой организации Integrity Astana Жанат Нургалиев. Он подчеркнул, что лишь 5-7% казахстанцев имеют достаточно средств для покупки жилья, некоторые из них даже могут позволить себе несколько квартир. Остальные, как он считает, вынуждены полагаться на льготные ипотечные программы. 

"Выделенные средства на ипотеку недостаточны, и даже запланированные 300 млрд тенге на новую программу не решат проблему. Для охвата от 60 до 100 тысяч семей потребуется более 500 млрд тенге", – уверен экономист.

Почему процентные ставки в РК высоки

Кандидат экономических наук Сапарбай Жубаев прокомментировал высокие процентные ставки на ипотечные кредиты в Казахстане. Если процентная ставка на рынке составляет 15-20%, то, по его словам, государство может финансировать строительные компании и отрасль так, чтобы для покупателей ставка составляла 7-9% и даже 11% при неизменной стоимости жилья.

В отличие от ипотеки, по его словам, арендная программа предназначена для тех, кто не может накопить предварительный взнос в размере 30-50%. 

"В этом случае Отбасы банк соберёт льготные 20-30% денежных средств. Арендная программа позволяет получить жильё, не накапливая большие суммы, просто оплачивая аренду плюс коммунальные услуги. Это помогает молодёжи получить жильё без необходимости собирать большие суммы для первоначального взноса", – подчеркнул эксперт.

Процентные ставки напрямую зависят от базовой ставки Национального банка, напомнил спикер.

"В этом году процентная ставка составляет 14,75%. Ранее она колебалась в пределах 16-16,5%. При этом инфляция обесценивает покупательную способность населения. Поэтому люди, чтобы сохранить свои деньги, должны получать минимум 15-16% годовых. Чтобы обеспечить населению прибыль в размере 15%, банки должны предоставлять ипотеки и кредиты под 20-25%", – рассказал Сапарбай Жубаев.

Экономист Жанат Нургалиев объяснил, почему проценты по ипотеке в Казахстане отличаются от развитых стран. 

"В Германии процентная ставка составляет всего лишь 4,5%, в США – 5,5%. Эта учётная ставка определяет проценты, по которым центральный банк предоставляет ликвидность банкам второго уровня. К этой учётной ставке банки добавляют свою маржинальность – прибыль, которую они хотят получить. Пока у нас нет дешёвых денег в экономике и низкой учётной ставки, ипотека будет оставаться дорогой. В свою очередь низкой учётной ставки не удаётся достичь из-за того, что экономика страны зависит от импорта и не имеет собственного производства", – объяснил Жанат Нургалиев.

Жильё по-прежнему в дефиците

По словам управляющего директора Института экономических исследований Бауыржана Мукана, общий жилищный фонд в Казахстане составляет около 405 млн кв. м. Обеспеченность жильём на одного казахстанца увеличилась с 20 до 23,4 кв. м за 2013-2022 годы.

Жанат Нургалиев считает, что дефицит жилья не ощутим в больших городах – Астане, Алматы, Шымкенте. В городах-миллионниках ведётся активное строительство. Основная проблема заключается в недостаточном спросе, обусловленном низкими доходами населения, считает эксперт. 

"Из-за низких доходов ипотечные кредиты оказываются недоступными для большинства граждан. Кроме того, банки неохотно выделяют средства на ипотеку, что ещё больше сдерживает спрос. По грубым оценкам, около 100 тысяч семей нуждаются в улучшении жилищных условий. По стандартам ООН, у нас менее 20 кв. м приходится на одного человека в 70% семей, в то время как рекомендуемый уровень составляет около 30 кв. м на одного человека. С учётом этих факторов, согласно международным стандартам, можно утверждать, что у нас по-прежнему наблюдается дефицит жилья", – заявил спикер.

Жанат Нургалиев отметил, только 8000 семей смогут воспользоваться новой ипотечной программой. А это всего 15% от общего количества нуждающихся.

"Этого недостаточно, потому что в жилье нуждаются более чем 447 тысяч семей. Предполагаю, что инициатива была продиктована скорее интересами строительных и банковских компаний, чем реальными потребностями людей. Сейчас строительная отрасль страдает от снижения спроса. Её участники и попросили правительство ввести льготную ипотеку для стимулирования спроса", – полагает экономист. 

Как подчеркнул Сапарбай Жубаев, есть несколько причин сложившегося дефицита жилья в Казахстане. Одна из них – историческая. 

"Мы не строили дома так активно, как европейцы в течение нескольких тысячелетий. Мы начали строительство только последние 200 лет. При СССР норма составляла 16 кв. м на человека, в то время как в Европе – 40-50. Сейчас этот показатель вырос до 22-23 кв. м в Казахстане, но всё ещё значительно ниже, чем в Европе. Именно из-за этого у нас возник дефицит жилья", – сказал он. 

Вторая причина – неэффективное использование жилищного фонда. 

"В таких городах, как Красногорск, Бестобе, Улкен, множество домов остаются пустующими из-за неперспективности районов. Люди предпочитают переезжать в крупные города, что усиливает дефицит жилья. Введение льготной программы может лишь частично решить эту проблему", – добавил экономист.

Третья причина, которую выделил Сапарбай Жубаев, – неравенство в распределении жилья. 

"Богатые обладают большим количеством недвижимости, тогда как у бедных положение только ухудшается. Это обусловлено законами экономики, которые оказывают влияние на текущую ситуацию", – заключил эксперт. 

Обеспечение жильём сельской молодёжи

Сапарбай Жубаев считает урбанизацию неизбежным процессом. По его словам, 38% населения Казахстана проживает в сельской местности, в то время как в развитых странах этот показатель составляет 20-25%. 

"Если мы не пойдём по пути развитых стран, у нас также будет расти городское население. Повышение производительности труда за счёт механизации, автоматизации и цифровизации приведёт к тому, что люди будут массово переезжать из сёл в города", – выразил свою точку зрения эксперт. 

По его мнению, важно обеспечить равномерное развитие территорий, не сосредоточиваясь исключительно на юге страны. Экономист уверен, что северные регионы Казахстана обладают большим потенциалом, и сожалеет, что сёла закрываются, несмотря на более благоприятные климатические условия по сравнению с южными регионами.

"Необходимо осознать, что в будущем наше спасение, особенно при тяжёлых климатических условиях, будет зависеть от северных и восточных районов Казахстана. Поэтому сейчас важно проводить крупные программы развития приграничных сёл и районов, особенно в Восточно-Казахстанской области. Я уверен, что аналогичные меры принимаются и в Северном Казахстане в рамках программы "Енбек", направленной на поддержку населения", – высказался Сапарбай Жубаев.

Польза для экономики

Любые инвестиции, по мнению экспертов, имеют мультипликативный эффект. 

"Например, если мы развиваем автомобильную промышленность и строим заводы, где производятся автомобили, это влечёт за собой развитие смежных отраслей. Заводы нуждаются в поставках шин, металла, стекла и других материалов, что способствует развитию соответствующих промышленных секторов", – привёл пример Сапарбай Жубаев.

По аналогии активное развитие строительства приводит к увеличению спроса на строительные материалы, электронику, электрические и сантехнические изделия, бытовую технику и мебель. Он считает, что чем больше инвестиций вкладывается в строительство, тем больше денег поступает в другие отрасли.