Купить нельзя продать. Что происходит с ценами на жильё в Алматы, Астане и Шымкенте

Насколько существенно выросли цены на первичку и вторичку и с чем могут быть связаны колебания цен? Как будет развиваться рынок жилья в этом году? Должно ли государство участвовать в регулировании рынка или ценообразовании? Как поступать людям, планирующим покупать или продавать жильё? На эти и другие вопросы корреспонденту ответили профессионалы в вопросах сделок с недвижимостью.

Алматы по ценам на первом месте

По данным главы компании Best Realty Гульнары Тугибаевой, в 2024 году в трёх крупнейших городах страны наблюдался умеренный рост цен на жильё. К примеру, в Астане стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась на 3,8%, достигнув 595 466 тенге. На вторичном рынке рост был более заметным – на 12,9%, с 575 519 до 649 762 тенге. В Алматы цены на новое жилье выросли на 1,9%, а на вторичное – на 3,4%. В Шымкенте первичный рынок показал рост на 7,2%, вторичный – на 2,8%.

"Рост цен обусловлен такими факторами как увеличение стоимости стройматериалов и оплаты труда (что повышает себестоимость строительства), а также дефицитом жилья в мегаполисах, особенно в Астане и Алматы, где спрос превышает предложение. Кроме того, ипотечные госпрограммы – "7-20-25" и "Наурыз" также стимулируют спрос", – рассказала Гульнара Тугибаева.

По её сведениям, самым дорогим городом по стоимости жилья является Алматы, где средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке составляет около 745 000 тенге. За ним следует Астана – 649 762 тенге за квадратный метр. Шымкент является самым доступным в названной тройке со средней ценой – 432 378 тенге за квадратный метр.  

Тугибаева прогнозирует в 2025 году продолжение роста цен, особенно в крупных городах. По её словам, этому тренду будут способствовать дефицит нового жилья и инфляционные процессы. Возможны колебания цен из-за изменений в экономической ситуации и валютных курсах.

"Государственное участие в регулировании рынка недвижимости может быть полезным для обеспечения доступности жилья. Это может включать субсидирование ипотечных ставок, поддержку строительства соцжилья и контроль за спекуляциями. Однако чрезмерное вмешательство может привести к искажениям рынка, поэтому необходим баланс между рыночными механизмами и госрегулированием", – считает глава Best Realty.

Покупателям эксперт рекомендует тщательно анализировать рынок, учитывать возможные колебания цен и выбирать оптимальное время для покупки. А также обращать внимание на программы господдержки и условия ипотек. Продавцам же оценивать текущий спрос и предложения в своих регионах, убедившись, что цена соответствует рыночным для привлечения покупателей.

Спрос сфокусируется на новых домах

Советник президента Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко солидарна с коллегой в определении городов-лидеров по дороговизне жилья. Её анализ рынка базируется на официальной статистике. Хотя, по её словам, и тут имеется вероятность погрешности, потому что официальная статистика вычисляет средние цены на основе рекламных публикаций, но не отражает результаты фактических сделок.

"Цены на новое и вторичное жилье в течение года ежемесячно менялись от минус 0,4 процента до плюс 0,9 процента. В результате сумма всех ежемесячных колебаний за год на новое жильё составила плюс 6,6% и 4,2% на вторичное жилье, что, собственно ниже уровня инфляции", – привела цифры Лукьяненко.

Такие незначительные колебания, по её мнению, прежде всего, связаны с нестабильностью экономических процессов: менялась стоимость тенге, льготных ипотечных программ казахстанцы не увидели Да и большого количества новых квадратных метров на рынке тоже не оказалось. В то же время эксперт отмечает, что даже при всех названных факторах Астана показала общие результаты по сделкам выше своих ежемесячных стандартных норм. Рынок столицы Лукьяненко характеризует "более живым по сравнению с другими городами".

По её прогнозам, рынок в 2025 году будет развиваться сложно. Особенно будет трудно конкурировать с мастодонтами строительного сектора небольшим застройщикам из-за ужесточения проверок разрешительной документации, запрета на продажу жилья по любого вида договорам кроме договора долевого участия (ДДУ), необходимости наличия гарантии Казахстанской Жилищной Компании (КЖК) и разрешения на строительство от местных акиматов.

Крупным компаниям строительного сектора в этих условиях значительно легче. Участки под застройку у них уже есть, проекты в большинстве согласованы, есть понимание, какое жильё строить, чтобы оно продавалось. Однако ценник им придётся потихоньку поднимать вследствие инфляции, в том числе из-за роста цен на завозимые стройматериалы. Но крупные игроки, по словам Нины Лукьяненко, каналы реализации могут наработать уже в начале года. 

"А вот что касается вторичного рынка, то есть всех иных сделок кроме сделок от застройщика, то он будет вести себя по-разному. Новым жильём у нас принято называть дома год постройки, которых начинается с 2017 и выше, а старым – квартиры 60–80-х прошлого столетия. Спрос сфокусируется на относительно новых домах, и он может даже возрасти вместе с ценой на уровне инфляции. А вот дома совсем старого фонда продолжат терять в цене. У таких домов может быть прекрасная локация в центре города, но наши жизненные стандарты сейчас сильно поменялись. Планировки и инфраструктура комплекса всё больше играют роль в ценообразовании", – рассказала советник президента Объединённой ассоциации риелторов.

По мнению Лукьяненко, государство должно участвовать в ценообразовании и регулировать рынок недвижимости единственным способом – обеспечением количества предложений. А дальше рынок должен регулировать себя сам.

По её мнению, в стране наблюдается очень большой разрыв финансовой платёжеспособности населения. При этом государство старается поддерживать в виде льготных ипотек тех, кто действительно нуждается в первом жилье. 

"Государство также может влиять на развитие отдельных территорий в стране, выделяя либо льготное кредитование в регионах и городах малого значения, либо поддержкой строительного сектора для снижения цены квадратного метра. Но на самом деле в этом вопросе ничего не надо изобретать. Нужно лишь изучить успешный опыт других стран", – посоветовала спикер.

Казахстанцам, которые думают покупать или продавать недвижимость, Лукьяненко рекомендует "жить здесь и сейчас". Отечественный рынок жилья ещё никогда не видел такого огромного предложения акций и скидок.

"Если вы решили продавать или покупать, то делайте это, отталкиваясь от реальных необходимостей и предпочтений. Но не принимайте поспешных решений. Недвижимость – это дорого, и цена ошибки тоже будет вам дорога. Постарайтесь не ошибиться в выборе, торгуйтесь, просите самых выгодных условий для себя. Гибко ведите переговоры", – резюмировала Нина Лукьяненко.  

Закредитованность населения как фактор ценообразования 

Вице-президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана и глава агентства недвижимости "Grand Estate Company" Елена Грива сообщила, что средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Алматы в районе 800 тысяч тенге и это делает его самым дорогим городом на рынке недвижимости в масштабе страны. В Астане средняя цена колеблется в пределах 650 тысяч тенге, в Шымкенте – около 450 тысяч тенге.

"Цены на первичном рынке за 2024 год по Алматы на новостройки выросли в среднем на 1,9%, на вторичном рынке максимальное снижение цен было в мае – минус 6%, максимальное повышение наблюдалось в апреле – плюс 2%. В среднем цены на вторичном рынке снизились за прошлый год на 0,84%", – привела данные Елена Грива.   

По её словам, на квартиры в центральных районах Алматы (Алмалинский, Бостандыкский, Медеуский) цены за год выросли на 2,5%. Это обусловлено устойчивым спросом на качественное жилье с развитой инфраструктурой и привлекательностью как для проживания, так и для инвестиций. По остальным районам южной столицы цены снизились на 4,18%. 

"В разрезе года постройки, на дома, которые старше 1980 года, цены демонстрировали снижение. А на дома поновее цены немного выросли. Наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. В среднем при сделках в этом торг был в пределах 10%. Это говорит о росте конкуренции среди продавцов. В прошлом году торг был где-то 7%", – говорит эксперт.  

На цены, по её мнению, также влияет такой фактор, как большая закредитованность населения. Из-за этого люди начинают сокращать расходы.

"И тут закручивается круг: если кто-то сокращает свои расходы, то кто-то получает меньше дохода. Таким образом снижается покупательская способность. Я считаю, что в 2024 году это уже  начало проявляться. Если говорить о жилищных госпрограммах, то поддержка через ипотечные программы стимулировала активность на первичном рынке. Но! Сдерживающим фактором роста цен были ограничивающие условия доступа к данным программам всех категорий населения", – рассказала Елена Грива.

Что будет с ценами в 2025 году, сказать сложно, потому что они зависят от большого спектра разных факторов и одним из основных является фактор спроса на недвижимость, пояснила собеседник.

Спрос же, по словам вице-президента Саморегулируемой ассоциации риелторов, зависит от платёжеспособности населения, а она, в свою очередь, – от уровня дохода, финансового состояния и занятости населения, экономической ситуации в стране, доступности кредитных ресурсов, наличия жилищных программ для большой категории граждан, изменений цен на нефть, базовой ставки, миграции в страну, наличия альтернативных областей выгодного и надёжного размещения свободных средств, вплоть до политико-психологических факторов и факторов, связанных с феноменом массового сознания.

"Если предположить, что всё останется на нынешнем уровне, то я думаю, что будет ожидаться небольшое изменение цен в Алматы в коридоре трёх процентов. Возможно, в сегменте первички мы увидим некоторый рост, особенно на жильё небольших площадей. Но так как платёжеспособность всё равно упала, то рынок будет приспосабливаться, конечно же, через корректировку цен", – предположила Грива.  

Эксперт отметила, что в настоящее время представления об адекватных ценах на объекты недвижимости у покупателей и продавцов сильно разнятся. 

"Потому что, если мы вернёмся к факторам, связанным с феноменом массового сознания, то очень много разной информации в СМИ. Мне это несколько напоминает ситуацию, когда шеф вызывает бухгалтера к себе и спрашивает, сколько будет дважды два, а тот в ответ спрашивает: "Нам продать или купить нужно?" Так вот покупатели выбирают информацию СМИ, которая говорит о том, что цены будут падать. Продавцы же наоборот выбирают информацию, которая говорит о том, что цены будут расти. И прийти к адекватной цене, которая бы устроила обе стороны, становится всё сложнее. Поэтому я ожидаю, что размер торга будет расти", – прогнозирует она.   

Что касается новостроек, то эксперт ожидает снижение темпов строительства, потому что ужесточаются требования к строительству, соответственно это может привести к повышению цен и при этом ещё и будет расти и себестоимость строительства. Таким образом застройщики, чтобы реализовать квадратные метры вынуждены будут идти на более лояльные условия продаж в виде акций, скидок и рассрочек для привлечения покупателей. 

"Если недвижимость вам нужна прямо сейчас, то не надо ничего ждать, приобретайте. При этом тщательно оцените свои финансовые возможности и проверьте кредитоспособность, особенно, если вы собираетесь брать ипотеку. Убедитесь, что налоги, юридическое оформление и другие расходы, вписываются в ваш бюджет. Продавцам ожидать большого повышения цен, думаю, не стоит. Не ждите чудес и ориентируйтесь на объективные данные, что происходит в экономике, с платёжеспособностью населения, а не на слухи и эмоции. Потому что информационного шума очень много, но не всегда он объективный", – резюмировала Елена Грива.