Казахстанцы стали меньше покупать квартиры, эксперты окрестили ситуацию великой депрессией отрасли

С начала 2023 года казахстанцы стали в два раза меньше покупать недвижимость в сравнении с прошлыми годами. Между тем, нуждающихся в жилье становится всё больше, а финансирование льготных ипотечных программ сокращают. По мнению экспертов, рынку нужно дополнительное финансирование, иначе Казахстан ждёт очередной кризис незавершённого строительства. 

Насколько выросла себестоимость жилья? Почему государство отстранилось от развития важнейшей отрасли? Из-за чего компании стали возводить дома без разрешительных документов? Как можно снизить процентные ставки банков? На эти вопросы искали ответы участники бизнес-форума "Преодоление", организованного Союзом строителей Казахстана. 

Почему просел строительный рынок? 

Глава союза Талгат Ергалиев на открытии форума подчеркнул, что сфера недвижимости в настоящее время в РК переживает застой. Количество сделок купли-продажи в марте 2023 года уменьшилось на 64,2% в сравнении с мартом 2021 года. 

Если в марте 2021 года было зарегистрировано 67 тысяч сделок, в марте 2022 года – 52 тысячи, то в этом году – всего 24 тысячи. Если подобная тенденция продолжится, то к концу года количество сделок уменьшится в два раза. Строители с определённой долей иронии уже назвали сложившуюся ситуацию "великой депрессией строительной отрасли". 

"60% стройматериалов на сумму 3,3 млрд тенге мы завозим извне – из скандинавских стран, России, Турции, Германии и Китая. За последние два года цена на многие позиции выросла, по официальным данным, от 40 до 110%: цемент – на 40%, кирпич – на 54%, деревянные изделия – на 110%. Конечно, это сказывается на стоимости строительства, потому что 55% от стоимости квартиры приходится именно на стройматериалы. Поэтому стоимость строительства, по нашим подсчётам, в среднем выросла на 46%. Нас часто обвиняют в том, что мы, пользуясь ситуацией, зарабатываем на потребителях. Но эти данные показывают, что сейчас стресс испытывают не только потребители, но и вся строительная отрасль", – заметил Талгат Ергалиев.

Глава Союза строителей отметил, что 3,3 млрд тенге, которые Казахстан ежегодно тратит на приобретение стройматериалов, к сожалению, оседают в экономиках других стран. На эти деньги, по подсчётам эксперта, можно было бы построить 700 школ или 1200 детских садов, 331 кирпичный завод или 41 ТЭЦ, 7000 км автомобильных дорог. 

По мнению директора алматинского филиала Союза строителей Казахстана Тимура Нуртаева, государству необходимо внедрять программы стимулирования производства стройматериалов. 

"Прошлогодний скачок цен на металл остановил все строительные проекты, связанные с государственным финансированием. Металл и арматура выросли в два раза, строить при таких условиях оказалось невозможно. Многие строительные компании оказались на грани банкротства", – добавил спикер. 

Директор Центра прикладных исследований Talap Рахим Ошакбаев подметил, что возможен новый кризис незавершённого строительства и дольщиков. По оценкам его центра, если девелоперы недополучат нужный объём финансирования, то в ближайшем будущем количество недостроенных квартир увеличится до 20-25 тысяч.

Помогать нельзя мешать 

Общественный деятель Санжар Бокаев считает, что некоторые государственные меры тормозят развитие строительства. Например, антидемпинговые пошлины.  

Демпинг – это продажа товаров и услуг по заниженной цене с целью захвата рынка и выдавливания конкурентов. Каждое государство принимает антидемпинговые пошлины в целях защиты своего производства, но делают это, когда есть собственное производство, которое нуждается в защите.

"К примеру, в РК существуют антидемпинговые пошлины на бульдозеры в размере 44%. То есть вы ввозите в страну бульдозер стоимостью 100 тысяч долларов, оплачиваете 44% антидемпинговой пошлины, 12% НДС, 25% утилизационного сбора. В итоге стоимость этого бульдозера оказывается самой высокой в мире. Понятно, что строительные компании все затраты вложат в стоимость квадратного метра жилья. Трубы, грузовые шины – на них тоже введён антидемпинг. Ну и где в Казахстане производят грузовые шины и бульдозеры, вы знаете?" – задал риторический вопрос Санжар Бокаев. 

Эксперт считает, что несколько десятков позиций по антидемпингу были инициированы российскими компаниями, а не казахстанскими. Поэтому во всех этих ограничениях нужно разбираться. Сегодня, по его мнению, строительство стало неэффективным, нерентабельным и дорогим.

"Когда вы покупаете квадратный метр за 1000 долларов, можете смело считать, что 100 долларов из них – это антидемпинг и утильсбор, а 100 долларов – это коррупционная составляющая, потому что при строительстве дома надо договариваться с местными исполнительными властями, получать разрешительные документы. Всем кажется, что строительные компании зарабатывают огромные деньги, но это вовсе не так. 100 долларов из 1000 – это возможный заработок стройкомпании", – считает Санжар Бокаев. 

В последнее время в Казахстане всё чаще разгораются скандалы из-за того, что дома строятся без разрешительных документов. Тому пример недавняя история с жилыми комплексами "Дублин" и "Вашингтон", которые возводит компания G-Park в Астане.

"Для меня самоубийство – начинать строительство без разрешительных документов. Но, к сожалению, такая практика существует: застройщик купил землю, получил разрешение, спроектировал дом, начал строить. Затем приходит какой-то псевдоблогер и начинает противодействовать стройке. Акимат отзывает все разрешительные документы, стройка останавливается. А ведь застройщик взял кредит, но ему приходится увольнять рабочих, платить банку. Поэтому нужно прописать правила игры: если на этом месте положен девятиэтажный дом, то никто отменить строительство не может. Но, увы, правила игры меняются с приходом нового акима. Пришёл, к примеру, Досаев и отменил на следующий день 20 строек, не разобравшись толком, в чём проблема", – добавил Тимур Нуртаев. 

7-20-25: быть или не быть? 

Эксперт заметил, что в последние годы рынок недвижимости был на подъёме. Однако так не может быть вечно – рано или поздно должна была случиться стагнация. И к этому надо было готовиться. 

"Рынок недвижимости был искусственно разогрет двумя программами – это "7-20-25" и пенсионными накоплениями, часть которых можно было бы вложить в ипотеку. Но государство по сути искусственно вызвало нынешнюю стагнацию, сократив обе программы. Я считаю, что программа "7-20-25" хорошо работала, и не обязательно было запускать программу пенсионных накоплений. Её надо было запустить в момент, когда рынок находится в стагнации, то есть именно сейчас. Она бы выправила ситуацию. Задача правительства как раз таки в том, чтобы смягчать такие перепады. Уверен, нашему правительству надо распаковать Нацфонд, потому что наши деньги сейчас могут находиться в акциях и облигациях других стран, работать не на нашу страну", – считает Тимур Нуртаев. 

Директор алматинского филиала Союза строителей Казахстана добавил, что одно рабочее место на стройплощадке создаёт шесть-семь рабочих мест в сопутствующих отраслях, поэтому поддержка отрасли также важна для экономического роста республики. По его мнению, нужно разработать новые ипотечные программы или улучшить и продолжить нынешнюю "7-20-25". 

Талгат Ергалиев предложил иное решение: закрыть программу "7-20-25", а освободившиеся деньги перенаправить в банки второго уровня для снижения процентных ставок ипотечных кредитов до 8%. 

"Сегодня, если мы найдём 100 млрд тенге, сможем просубсидировать ипотечные займы. Банки начнут выдавать ипотеку под 8-12% для нуждающихся, и рынок заработает. У нас падает инфляция, возможно, ставка финансирования банков снизится, тогда ипотечные займы будут ещё дешевле. Только где найти эти 100 млрд? Мы предлагаем закрыть программу "7-20-25". Раз уж напечатали 100 млрд для неё, давайте отдадим их на субсидирование банков второго уровня", – предложил спикер. 

Население и так закредитовано 

Вице-президент по развитию розничного бизнеса АО "Банк ЦентрКредит" Людмила Богушевская назвала несколько трендов банковского сектора: 

• 77% населения в Казахстане имеют хотя бы один кредит; 
• просроченная задолженность по розничным кредитам увеличилась на 33%; 
• потребители уходят в беззалоговое кредитование с низким чеком. Это связано со снижением уровня доходов населения: в некоторых сегментах снижение составляет около 3%, а в других доходит до 30-40%. 

"Надо фокусироваться на финансовой грамотности населения. Мы говорим о снижении ставок и прочем, но банки потом даже залог изъять не могут. Клиенты должны понимать, зачем они берут кредиты, нести ответственность за них, чтобы потом не предъявлять банкам за то, что они выдали кредиты", – прокомментировала Людмила Богушевская. 

Санжар Бокаев добавил, что в первую очередь стоит повышать благосостояние народа. Как только падает социально-экономическое благополучие граждан, сразу проседают строительная и другие отрасли. 

Сколько денег нужно строителям? 

Сколько сейчас нуждающихся в жилье? По данным Министерства нацэкономики, в жилье сегодня нуждается два с половиной миллиона казахстанцев. Столько же человек открыли счета в Отбасы банке, где копят для будущих покупок недвижимости. Ещё 623 тысячи человек стоят в очереди на жильё в местных исполнительных органах. 

По прогнозам Союза строителей, через 10 лет с учётом урбанизации и роста населения нуждающихся в жилье может стать 6,6 млн человек.

Сколько жилья нам нужно ещё построить? По международным стандартам ООН, каждому человеку полагается 30 м² жилья. Так, для 6,6 млн человек через 10 лет нужно будет построить 198 млн м². 

По подсчётам общественного объединения, ежегодно в стране возводится 15,4 млн м² жилья. Из них 9,4 млн – это государственное и коммерческое жильё, ещё 6 млн – частные домостроения. 

"Мы можем достичь запланированных целей до 2043 года, если продолжим строить такими же темпами. Но имейте в виду, росту рынка помогли пенсионные накопления. Если финансирования не будет, то сроки жилищного строительства могут затянуться", – указал Талгат Ергалиев.

В организации отметили, что строительная отрасль и нуждающиеся в жилье испытывают недостаток в финансировании. Если предположить, что квадратный метр стоит 370 тысяч тенге, то в общем на строительство нужных метров (198 млн) потребуется 7 трлн тенге. 

"По данным Бюро нацстатистики, у Казахстана экономические показатели растут. Кажется, что всё прекрасно. Но почему тогда нуждающиеся казахстанцы не имеют жилья? Из года в год их количество не уменьшается. Жители ждут поддержки, а ипотечные программы, наоборот, сокращают", – подытожил Талгат Ергалиев.