Как проверить квартиру от застройщика: на что обратить внимание

Вы купили квартиру у застройщика. Ваш дом уже построен. Строительная компания приглашает вас осмотреть жильё, чтобы подписать акт приёмки-передачи квартиры. Это один из важнейших этапов процесса приобретения жилья, потому что только на этом этапе вы сможете предъявить застройщику претензии к качеству работ и потребовать от него переделки недочётов. 

Давайте разберёмся, на что вам необходимо обратить внимание при осмотре квартиры и какие распространённые ошибки допускают строители? 

Какие документы понадобятся

Антон Агафонов, президент казахстанской Ассоциации технического надзора, директор компании по приёмке квартир "Вертикаль эксперт" рассказал, как нужно правильно осматривать квартиру от застройщика.

Сначала нужно убедиться, что у застройщика есть зарегистрированный акт ввода в эксплуатацию построенного объекта. Принесите с собой договор долевого участия либо договор купли-продажи квартиры со всеми имеющимися приложениями. Именно там зафиксированы основные параметры вашего жилья. Составьте план, что вы будете осматривать. Сверяйте всё увиденное с документами. 

"К ключевым параметрам относятся общая квадратура квартиры, высота потолков, материалы наружных стен здания и внутренних перегородок, технические характеристики окон, витражей и входной двери, наличие точек подключения инженерных коммуникаций, материалы внутренней отделки и фасадов, элементы благоустройства внутридворовой территории", – рассказал Антон Агафонов. 

Существуют чек-листы, по которым осматривают квартиры. Они могут включать более 80 пунктов.

Не все покупатели готовы сами оценивать качество строительных работ, поэтому нанимают экспертные компании. Но возможно и самим провести осмотр квартиры при помощи подручных средств – рулетки и правила (правило – строительный инструмент, предназначенный для выравнивания стен штукатуркой и пола посредством цементной стяжки). 

На что обратить внимание

Внутридворовая территория: есть ли детская площадка, скамейки, урны, тротуары, озеленение, парковка. 

Входная дверь: нет ли царапин и вмятин, хорошо ли открывается и закрывается дверь, установлен ли замок, соответствует ли дверь заявленному цвету и материалу.

Планировка: планировка, площадь комнат и высота потолков должны соответствовать договору.

Отделка: ровные ли стены, потолки и полы, нет ли на них трещин, как выполнена стяжка, нет ли щелей на межплиточных швах, соответствуют ли отделочные материалы тем, что указал застройщик, насколько качественно проведена укладка облицовочных материалов.

Окна: нет ли на стекле и рамах трещин и царапин, надёжно ли они закреплены, нет ли щелей и сквозняка, качественно ли установлены уплотнители, хорошо ли работает механизм, ровные ли окна, нет ли на стекле следов, которые нельзя отмыть, не продавливается ли подоконник в углах, нет ли на нём деформаций, ровные ли откосы. 

Электропроводка, отопление, водоснабжение и вентиляция: есть ли предохранители на электрическом щите, работают ли выключатели и электрические розетки, надёжно ли закреплены батареи, нет ли протечек, какова целостность труб. В ванной и кухне должны быть вентиляционные отверстия. Для их проверки достаточно поднесли листок бумаги или зажигалку. Также необходимо снять показания со всех счётчиков, сделать фотографии, запросить паспорта счётчиков. 

"На практике мы встречаемся с самыми различными замечаниями. Наиболее распространённые касаются общей площади квартиры, качества установки окон и входной двери, некачественно выполненных отделочных работ, в том числе в местах общего пользования. Как пример, часто встречаются случаи, когда вместо предусмотренных договором перегородок из блоков, заказчик обнаруживает у себя в квартире перегородки из гипсокартонных листов. Такие перегородки имеют более низкие эксплуатационные характеристики, но позволяют сэкономить деньги застройщику", – заметил Антон Агафонов. 

Если вы всё-такие решили нанять экспертную компанию, то она обязательно должна иметь государственную аккредитацию. Эксперты, выезжающие на осмотр квартиры, должны быть аттестованными государством экспертами, а всё применяемое при проверке измерительное оборудование должно иметь действующие сертификаты поверки. В целом у экспертных компаний на осмотр квартиры уходит 1,5 часа. 

Составляем дефектный акт 

Эльмира Бекжанова, директор юридической фирмы "Дока", посоветовала указать в дефектном акте сроки исполнения недочётов. 

"Если собственник обнаружил ошибки в строительстве, заключение об акте приёма квартиры придётся отложить. Вместо этого нужно составить другой акт – дефектный. Указывайте в нём все недостатки и подписывайте вместе с застройщиком. В дефектном акте также можно указать сроки устранения нарушений. Допустим, месяц", – предложила Эльмира Бекжанова. 

Юрист добавила, что дефектный акт может быть составлен и самим покупателем, без привлечения экспертной компании. Услуги экспертов могут понадобиться, если застройщик не согласен с выявленными недочётами.

"В договоре купли-продажи должно указываться, что если у покупателя будут претензии к качеству работ, то одна из сторон должна пригласить экспертную компанию и получить от неё заключение. Но если даже это не закреплено в договоре, по такой же схеме может пойти и сам покупатель, если застройщик будет не согласен с дефектным актом", – пояснила Эльмира Бекжанова. 

Исправит ли недочёты застройщик

Исходя из своего опыта, Антон Агафонов отметил, что в 90% случаях застройщики устраняли выявленные замечания. 

"Наличие у покупателя официального заключения экспертной компании, содержащее информацию о допущенных застройщиком дефектах с отсылкой на нормативно-правовые акты, да ещё подкреплённое материалами фотофиксации нарушений, является очень весомым аргументом в переговорном процессе заказчика и застройщика", – заметил Антон Агафонов. 

Бывают случаи, когда дефекты устранить уже нельзя. Например, несоответствие высоты потолков.

"Допустим, в соответствии с условиями договора высота потолков должна быть 3 метра, а по факту оказывается 2,8 метра. В таких случаях исправить уже ничего невозможно. Есть вариант отказаться от приёмки квартиры и оформить возврат денег, либо договариваться о компенсации в виде скидки на приобретённую квартиру", – предложил Антон Агафонов. 

К Эльмире Бекжановой обращались собственники жилья, которым дали квартиру с площадью намного меньшей той, что была зафиксирована в договоре. 

"Мы писали досудебную претензию, поскольку это было основанием для взыскания компенсации. В одном случае застройщик согласился и выплатил компенсацию в досудебном порядке, в другом – пришлось требовать средства через суд. При этом компенсация в таких случаях обычно равняется половине от стоимости квадратного метра", – рассказала юрист. 

Если вы уже подписали акт приёмки квартиры, то по законодательству (статья 630 Гражданского кодекса РК, часть 3, вы уже не можете ссылаться на недостатки работы. Потребовать устранения недочётов будет крайне проблематично. Всё придётся исправлять за свой счёт. 

Эльмира Бекжанова добавила, что каждый застройщик даёт покупателю гарантийный срок в три года. 

"Гарантийный срок распространяется на весь жилой комплекс, но не на квартиры. Например, у вас протекла крыша, не функционируют трубы, подвал, идёт течь – такие недочёты застройщик обязан устранить, даже если вы подписали акт приёма квартиры", – объяснила эксперт.

Важно приобретать жильё только у положительно зарекомендовавших себя на рынке застройщиков и ответственно относиться к осмотру квартиры.