Ипотека или аренда жилья: что выгоднее для казахстанцев?

Со следующего года в Казахстане заработает новая ипотечная программа "9-20-25", предназначенная для молодых семей. Планируется, что на неё выделят 150 млрд тенге.

По каким критериям будут отбирать семьи, пока неизвестно, но, по предварительным оценкам правительства, займы смогут оформить около восьми тысяч человек.

Что выгоднее – аренда или ипотека? Насколько отличаются ежемесячные платежи и переплата по льготной ставке и по рыночной? Будут ли снижаться цены на квартиры? И как правильно платить ипотеку?

Аренда или ипотека? 

Как у аренды квартиры, так и у ипотеки есть свои преимущества и недостатки. Экономическая выгода будет зависеть от того, превышают ли арендные платежи размер регулярных выплат по ипотеке, отметил главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов.

Для наглядности давайте рассчитаем, сколько человек будет платить в месяц, если возьмёт квартиру в ипотеку по программе "9-20-25". Для этого возьмём однокомнатную квартиру в Алматы стоимостью 20 млн тенге и укажем срок погашения кредита 10 лет. 

• Стоимость квартиры – 20 млн тенге.
• Сумма первоначального взноса – 4 млн тенге. 
• Срок погашения кредита – 10 лет. 
• Ставка кредитования – 9%. 
• Ежемесячный платёж – 202 681 тенге. 
• Переплата – 8 321 749 тенге. 
• Общая сумма выплат за 10 лет – 24 321 749 тенге. 

Если человек возьмёт тот же кредит, но уже по рыночной ставке в 15%, то ежемесячный платёж составит 258 136 тенге, переплата – 14 976 312 тенге, общая сумма выплат за 10 лет – 30 976 312 тенге.

Теперь сравните: либо человек платит по 202 тысячи тенге в месяц на протяжении 10 лет по ипотеке и получает своё жильё, либо отдаёт по 250 тысяч тенге за аренду квартиры. Разница между вариантами – 3,5 млн тенге (24,3 млн за ипотеку и 20,8 млн за аренду за 10 лет). Однако при рыночной ставке ипотеки аренда выходит значительно дешевле (30,9 млн за ипотеку и 20,8 млн за аренду).

"Указанные расчёты, конечно, условны: не берутся в расчёт рост стоимости жилья и аренды, изменение ставки по депозитам и другие переменные, но дают общее понимание экономических выгод", – считает Рамазан Досов. 

С другой стороны, есть важное отличие: в одном случае человек имеет дело с собственником жилья, а в другом – с банком.

"Собственник жилья, которое вы арендуете, – обычный человек, как и вы. Он может войти в ваше положение, с ним можно всегда договориться. С банком договориться практически невозможно. Если вы будете нарушать сроки выплаты, банк инициирует судебное разбирательство, квартира будет продана в счёт погашения задолженности, и человек останется ни с чем. Квартира становится вашей только тогда, когда вы полностью за неё заплатили. Поэтому очень важно здраво оценивать свои финансовые возможности и решить, сможете ли вы взять на себя такую нагрузку, которую придётся нести на протяжении нескольких лет", – отметил Лев Тетин, эксперт по недвижимости и генеральный директор консалтинговой компании "Тетин".

Аренда квартиры даёт человеку свободу выбора. Если у него вдруг снизятся доходы, он всегда может переехать в другое жильё с арендой ниже. А если у него они повысятся, то накопить и взять квартиру уже за наличные. За 10 лет с человеком может случиться разное, и та квартира, на которую он берёт ипотеку, по итогу может оказаться ему вообще не нужной. 

Если мы возьмём зарубежный опыт, то увидим, что в Европе традиционно высока доля арендаторов. Например, в Швейцарии жильё арендуют около 60% людей, в Германии, Австрии и Дании – от 40-50% населения, в Великобритании, Франции, Нидерландах – 30%. 

"Европейские семьи живут в арендном жилье десятилетиями, из поколения в поколение. Во-первых, это комфортно. Во-вторых, в случае чего у вас всегда есть возможность легко переехать. Вам не надо продавать квартиру, думать, кому сдать её в аренду. В странах СНГ же до сих пор сохраняется такое стереотипное мышление, что надо обязательно иметь своё жильё. Это даёт нашим гражданам психологический комфорт. Ни больше ни меньше. Но исходя из международного опыта, аренда – это вполне устойчивая и хорошая стратегия", – считает Лев Тетин. 

По данным исследования Freedom Finance Global, 52,2% населения Казахстана имеют своё жильё. Среди молодёжи (от 18 до 29 лет) владельцев 29,7%, среди экономически активного населения от 30 до 44 лет – 45,8%, 45-59 лет – 64,3%, 60 лет и старше – 75,5%. 

Соответственно, 47,8% казахстанцев не имеют своего жилья. Из них только 17% снимают арендное жильё, или 8% от всего населения Казахстана. 

Тем временем более чем у 500 тысяч казахстанцев есть ипотечные займы. Из них у 290 тысяч человек срок погашения кредита наступит более чем через 10 лет. Большинство ипотек приходится на Алматы и Астану. В столице оформлено 98,1 тысячи ипотечников, а в Алматы – 83,5 тысячи.

Сегодня стоимость квадратного метра в Астане – примерно 480 тысяч тенге, в Алматы – 720 тысяч. Соответственно, однокомнатная квартира площадью 30-40 м² в новостройке в столице будет стоить 14-19 млн тенге, в Алматы – 21-28 млн тенге.

"Факторов для снижения цен на жильё ни с точки зрения аренды, ни с точки зрения покупки нет. Сейчас всё происходящее только подталкивает стоимость квадратного метра вверх. Это оттого, что себестоимость жилья очень высокая: большая часть стройматериалов и техники завозится с территории других стран, покупается за другую валюту. У нас в этом сегменте сегодня большая импортозависимость. Это паровозиком тянет за собой и аренду. Если люди дорого купили квартиру, они, конечно же, будут настойчиво удерживать стоимость аренды в том диапазоне, который позволяет им окупить её", – пояснил Лев Тетин. 

Рамазан Досов в свою очередь отметил, что сейчас происходит некоторое охлаждение сильно перегретого рынка после массивных изъятий из ЕНПФ на улучшение жилищных условий и многочисленных льготных программ. 

"Цены на жильё, по крайней мере на новое, замедляют рост, но не падают. Их текущее изменение (+3,5% с нового года) приближается к динамике реальных доходов граждан (+3,7%). Это в итоге нивелирует дальнейшее накопление дисбаланса на рынке жилья", – подчеркнул Рамазан Досов. 

По данным аналитиков Krisha.kz, с начала года цены на аренду жилья в среднем выросли на 7% по стране (в Шымкенте – на 14%, в Астане – на 4%, в Алматы – на 2%). 

Несмотря на постоянный рост стоимости аренды, Лев Тетин считает, что зарабатывать на недвижимости сегодня могут только профессионалы. Принцип "купил – перепродал" или "купил – сдал в аренду – и получай дивиденды" уже не работает для любителей. 

"Если раньше средний показатель окупаемости жилья в Алматы, Астане и Шымкенте составлял 6-8 лет, то сегодня – 12-14 лет. Если мы сравним с банковской ставкой, то это соответствует 7-8% годовых. То есть, купив квартиру и сдав её в аренду, вы будете в год получать 7-8% дохода. При этом ставка текущих депозитов – 16-17%. Разница ощутима, не так ли? Если мы говорим про Европу, то там арендодатели получают доход 3-4% годовых. Это ещё ниже, но надо учитывать, что там доходность в евро, а у нас в тенге. Везде есть свои плюсы и минусы", – подчеркнул  Лев Тетин. 

Тем не менее Рамазан Досов заметил, что у казахстанцев недвижимость сегодня входит в топ-3 способов инвестирования личных сбережений и денежных накоплений, согласно актуальному сентябрьскому опросу Бюро нацстатистики. 

Недвижимость (15%) следует после хранения личных сбережений на депозитах (58% респондентов) и в наличной форме (31%), далее идут ценные бумаги (5%), и в сумме получается выше 100%, поскольку некоторые респонденты могут иметь несколько способов для диверсификации. 

Какое влияние окажет программа "9-20-25" на рынок недвижимости? 

Эксперт по недвижимости Лев Тетин считает, что новая ипотечная программа "9-20-25" не окажет никакого влияния на рынок недвижимости, если она будет аналогична своей предшественнице "7-20-25". 

"Программа "7-20-25" охватила не более 4% рынка за менее чем пять лет. Она помогла обрести жильё только 200 тысячам семей, в то время как за этот период было заключено около 5 млн сделок. То есть сильного влияния на рынок она не оказала, зато принесла с собой огромный информационный шум негативного характера", – отметил Лев Тетин. 

Как правильно платить ипотеку? 

Рамазан Досов перечислил основные ошибки, которые допускают заёмщики. Это недостаточная подготовка к прочим расходам при покупке жилья (ремонтные работы и приобретение бытовой техники и мебели), выбор слишком высокого ежемесячного платежа, недостаточное изучение рынка и текущих предложений жилья, высокие ожидания по собственным финансовым возможностям. Об этом косвенно может говорить и тот факт, что более половины заёмщиков, оформивших ипотеку, берут потребительский заём в последующие три месяца.  

"К оформлению ипотеки, безусловно, нужно подходить как к ответственному шагу, тщательно взвесив все за и против, в особенности ожидаемые финансовые потоки и общее материальное положение. С экономической стороны целесообразнее брать льготную ипотеку именно на длительный период, поскольку это приводит к более низким ежемесячным платежам и зачастую общие процентные платежи идут ниже уровня обесценения нацвалюты, то есть инфляции. Вопрос досрочного погашения лежит в плоскости того, какая у вас ипотека: если рыночная, то её досрочное погашение может помочь снизить общую сумму выплаченных процентов и облегчить ежемесячную нагрузку по обслуживанию займа", – объяснил Рамазан Досов.