Цены на рынке недвижимости пойдут вниз через полгода-год

Особенность последней недели завершившегося летнего сезона заключается в том, что она стала первой "рыночной" неделей в среде нового плавающего режима курса тенге, к которому денежный рынок начал только адаптироваться. По данным KASE, после праздничных дней средневзвешенный курс американского "зелёного" составил 234,94 тенге за доллар, с понижением в "красной зоне" на 2,72 пункта. На прошлой неделе курс нашей валюты укрепился на 5,8%, что, по мнению финансовых аналитиков, связано с укреплением рубля (-5,7% за неделю) и повышением котировок на нефть (+10,1% по марке Brent), а также сохранением высоких процентных ставок на денежном рынке (13-14%).

Кредитная политика

Вместе с тем, в ходе брифинга Правительства и Нацбанка РК, прошедшего в Астане, глава финансового регулятора Кайрат Келимбетов отмечал, что в рамках политики инфляционного таргетирования казахстанские банки перейдут на новую схему кредитования. В частности, все финансовые институты должны будут иметь ежедневный доступ к тем или иным финансовым заимствованиям, а средства, полученные от Нацбанка РК, они смогут трансформировать в собственные кредитные продукты. 

Вообще, сегодня каких только объявлений нет в Сети, предлагающих кредитование на покупку недвижимости.

Банки в погоне за клиентом понижают ставки вознаграждения и увеличивают сроки кредитования. К примеру, если раньше кредит на покупку недвижимости можно было получить на 5-10 лет, то нынче сроки погашения банковского займа продлены до 20-30 лет.

Так, Народный банк Казахстана предлагает кредит на покупку недвижимости некоммерческого назначения, готовой к эксплуатации, от 6 месяцев до 30 лет. Минимальная сумма кредита эквивалентна 3 тыс. долларам. Ставки вознаграждения:

- до 3 лет - от 12,5% годовых (при этом годовая эффективная ставка (ГЭСВ) вознаграждения - от 14,3% годовых);

- от 3 до 15 лет – от 13%, ГЭСВ – от 14,1% годовых;

- от 15 до 30 лет – от 13,5% годовых, ГЭСВ – от 14,6%.

Fortebank предлагает кредиты до 3 млн тенге без залога (ставка вознаграждения 10,99%, ГЭСВ – 25,5%) и до 30 млн тенге под залог.

Казкоммерцбанк выдает кредиты от 37 месяцев до 20 лет, минимальная сумма займа - от 5 тыс. долларов, ставка вознаграждения –13,4%, первоначальный взнос от 10% от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости.

Аналогичные предложения наблюдаются и у других финансовых институтов, которые решили не отказываться от выдачи ипотеки после девальвации тенге в феврале прошлого года. Однако при этом ни один банковский портал предварительно не оговаривает максимальную сумму займа. Оно и понятно, ведь цены на недвижимость в среднем варьируются от 50 до 500 тысяч долларов и выше. Поэтому, как отметили в комментариях informburo.kz специалисты пресс-службы Казкоммерцбанка, усреднённая максимальная сумма составляет около 100 тыс. "зелёных". При этом, конечно, персональный подход к каждому случаю не исключается. В первую очередь при выдаче кредита эксперты банка смотрят на подтверждение уровня дохода клиента. Затем независимая оценочная компания проводит экспертизу предоставляемой в залог недвижимости. Обязательным условием является и то, что залог должен покрывать всю сумму займа.

Цена на недвижимость не станет выше

Анализируя ситуацию, сложившуюся на казахстанском рынке после девальвирования тенге и отпуске его в свободное плавание, руководитель аналитической службы интернет-портала о недвижимости kn.kz Анна Шацкая отмечает, что, несмотря на ожидание этого события, в течение нескольких дней после нового долларового курса на рынке царил шок. Продавцы были в недоумении – по каким ценам продавать, покупатели – по каким покупать. В результате многие сделки были сорваны.

"Вследствие девальвации на рынке недвижимости ожидается сокращение платёжеспособного спроса, так как сократятся реальные доходы населения из-за роста цен на импортные товары и снижения доходов компаний. Что касается ипотеки, то велика вероятность того, что коммерческие банки в нынешних условиях снова захотят ужесточить условия по кредитам. Поэтому для того чтобы продать, продавцам придётся идти на значительные скидки. Нам известно, что сейчас скидки на торг могут достигать 20-25%", - отмечает Анна Шацкая. 

Эксперт напоминает, что цены на недвижимость номинируются в долларах, а доходы граждан – в тенге, поэтому естественно, что большинство потенциальных покупателей будут ожидать обратный откат долларовых цен.

"Цена на рынке формируется под воздействием спроса  и предложения, а как видно из предыдущего комментария, предпосылок к росту спроса на рынке нет. А что касается предложения, то в Астане, например, в ближайшие годы ожидаются рекордные объёмы ввода нового жилья. Участникам рынка придётся привыкать к новым реалиям и искать новую равновесную цену. По нашим прогнозам в среднем цены на рынке жилья сократятся ещё на 20% к концу 2016 года", - предположила эксперт.  

Несколько иного мнения придерживается директор Алматинской ассоциации оценщиков Александр Калинин, который в комментариях informburo.kz отметил, что рынок осел в ожидании. "Людям сейчас выживать надо. Вот рынок автотранспорта сразу сориентировался и пошёл вниз, а рынок недвижимости у нас более своеобразен, поэтому все ждут. Но, думаю, через полгода, год уже начнутся какие-то изменения. Цены пойдут вниз. Это очевидно. Но пока все ждут, вдруг кто-нибудь и купит что-нибудь по этой цене", - отметил Александр Калинин.

Кстати, риэлторы уже с прошлого года твердят, что в целом рынок недвижимости стоит давно. Сделки по купле/продаже совершаются вяло, и объём этих сделок не слишком велик. Однако до сих пор цены держались на одном уровне, ибо ни покупатели, ни продавцы не знали, что будет завтра. В одном лишь эксперты не сомневаются, докризисный кредитный бум на рынке недвижимости, когда цены вырастали на 148% на новое жилье и на 272% на вторичное жилье, действительно прошёл, наступило похмелье.