Почему ипотека в Казахстане должна быть исключительно рыночной

Ранее я много писал о том, что государственная поддержка ипотечного кредитования не оказывает положительного экономического эффекта в масштабах страны, если смотреть на макроуровне. Вдаваться в эту теорию я сейчас не буду. Лучше напишу о том, каким образом, считаю, можно поддерживать жилищную строительную отрасль и достичь необходимой цели в обеспечении жильём население страны.

Строительство жилья должно всегда базироваться на росте благосостояния наших граждан и следовать в целом росту экономики, но никак не быть драйвером экономического роста, так как данная отрасль не носит мультипликативного эффекта на уровне страны.

Тем не менее имеются частные примеры, когда жильё может носить мультипликативный эффект для экономики. По моему мнению, к таким эффектам, несомненно, относится развитие агломераций и больших городов. Городские агломерации сокращают в целом транзакционные издержки для бизнеса, что связано в первую очередь с транспортными и логистическими особенностями. 

Приведу маленький пример. Если большая компания производит молочные изделия, то транспортная составляющая в цене будет гораздо выше в маленьких населённых пунктах, нежели в большом городе. То же самое касается стоимости содержания инфраструктуры, школ, больниц и так далее. Другой аспект – это создание конкурентного рынка труда. В больших городах за счёт конкуренции на рынке труда снижается стоимость и повышается качество. Поэтому для сокращения транзакционных издержек бизнеса в целом государственная политика должна быть направлена на создание условий роста городских агломераций.

Но для этого, на мой взгляд, нужно создавать условия, а не давать прямое финансирование для застройки.

1. В первую очередь строить инфраструктуру: коммунальную инфраструктуру, ТЭЦ, метро, дороги, детские сады, школы, больницы, парки, общественные пространства и так далее.
2. Во-вторых, нужно развивать общественный транспорт.
3. В-третьих, сокращать бюрократические преграды для строительства, создания бизнеса и так далее. Когда создаётся среда, тогда и увеличивается предложение на рынке.

Безусловно, ипотечное кредитование является одним из необходимых механизмов развития строительной отрасли, так как призвано стимулировать спрос. Однако ипотека должна быть исключительно рыночной.

В этом аспекте на рынке существуют две основные проблемы:

1. Стоимость ресурсов, которые привлекают банки для ипотеки.
2. Отсутствие "длинных" ресурсов для ипотеки.

Стоимость ресурсов зависит в первую очередь от инфляции, и только снижение инфляции в целом позволит сократить стоимость фондирования. Во-вторых, стоимость риска, что требует сокращать стоимость взыскания проблемной задолженности. В-третьих, отсутствие цены "длинных" денег, что связано с отсутствием "длинных" денег.

Отсутствие "длинных" денег связано с полной неразвитостью фондового рынка. Фондовый рынок позволяет превращать "короткие" деньги в "длинные". Фондовый рынок не развит в первую очередь из-за отсутствия институциональных инвесторов.

Поэтому если мы хотим дешёвую ипотеку, то нужно:

• бороться с инфляцией (не только Нацбанку);
• сокращать стоимость риска за счёт снижения стоимости взыскания (у нас этот показатель только растёт);
• создавать ландшафт для появления институциональных инвесторов (пока что ландшафт точно не улучшается);
• развивать фондовый рынок.

Не занимаясь корневыми проблемами, разные государственные ипотечные программы будут носить только краткосрочный эффект с порождением в будущем дисбалансов и ростом цен. Понятно, что хочется результат тут и сейчас, но для устойчивого роста и благополучия когда-нибудь придётся заниматься и корневыми проблемами.

Опубликовано на странице Галима Хусаинова в Facebook

Читайте также:

• Ипотека в Казахстане станет дешевле?
• Почему ипотека в Европе 3%, а у нас 18%

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.