2019 жылдың басында бірнеше заңға өзгерістер енгізіліп, мемлекет басшысы қол қойды. Соның бірі – 21 қаңтарда меншік иесінің құқығын қорғауды күшейту үшін қабылданған заң. Мемлекет жерді қайтарып алмақ болған кезде иесінің қолына есепті қаражатты ұстатады. Дәлірек айтқанда сатып алады. Осыған дейін мүліктің бағасы кадастр құнымен есептеліп келді, яғни, он жыл бұрынғы бағамен жердің құны белгіленді. Енді мүлік иесіне оның нарықтағы құны өтеледі.
Заңға осындай өзгеріс енгізіле салысымен Түркістан қаласында келісімге келген үйлер күреліп жатыр. Олардың баспанасы, жері нарықтағы сұранысқа сай бағаланды. Бұған келіспегендер де бар.
Ең алдымен заңға енгізілген өзгерістерді түсініп алайық.
Нарықтық баға мен кадастр құнының арасы жер мен көктей
Нарықтық баға дегеніміз – сұраныс пен ұсынысқа қарай қалыптасқан дәл қазіргі сәттегі баға. Бәсекенің ықпалымен меншік иелері белгілейді.
Кадастр құны дегеніміз – жаппай бағалау амалы, яғни, азаматтық-құқықтық шартта немесе сот шешімінде көрсетілетін баға. Әдетте, бұл бағамен сол жерді де, үйді де қайта сатып ала алмайсыз.
– Жер телімі 1996 жылы мемлекеттен 150 000 теңгеге сатып алынды делік. Егер мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп алынатын болса, бастапқыда келісім-шартта көрсетілген бағамен ғана белгіленетін. Алайда мұндай жердің бүгінгі нарықтық бағасы 10 миллион теңгені құрайды. Меншік иесіне мемлекеттен берілген ақшаға тура осындай жер телімін сатып алу тіпті мүмкін емес еді. Меншік иелері тұрып жатқан үйінен немесе жерінен айырылып, әкімдікке қапаланып, босқа сенделіп қалатын. Енді олар заң бойынша нарықтағы бағаны талап ете алады, – дейді Әділет министрлігіндегі заңнама департаментінің бас сарапшысы Аслан Балықбаев.
Белгілеген бағамен келіспейтіндердің құқығы реттелді
– Мемлекет мұқтажы үшін алынатын жер телімінің нарықтық құнын әкімдік тәуелсіз бағалаушыларды тарта отырып бағалайды. Және, оларды әкімдік өз қаражатына жалдайды. Бағалаумен келіспеген жағдайда, меншік иесі сотқа жүгінеді немесе "ҚР бағалау қызметі туралы" заңға сәйкес сараптама кеңесіне шағымдануына болады.
Олардың шығарған қорытындысына сай жер теліміне екінші рет әкімдіктің есебінен бағалау мәселесі шешіледі. Қайтадан бағалауға рұқсат бермесе, өздерінің қаражатына өзге бағалаушыларды жалдай алады. Нәтижесінде екі тараптың бағалау нәтиежелері сотқа жолданып, заң талаптарына сәйкес шешіледі, – дейді ол.
Жеті жағдайда мемлекет мұқтажы үшін жер алынады
- Біріншіден, халықаралық шарттардан туындайтын міндеттемелер кезінде жер мемлекетке қайтарылады. Мысалы, Қазақстан белгілі бір нысанды салу үшін шет мемлекетпен халықаралық шартқа қол қоюы мүмкін.
- Екіншіден, ол қорғаныс және ұлттық қауіпсіздікті қамтамасыз ету мақсатында салынатын болса;
- Үшіншіден, сауықтыру, демалыс орындары (рекреациялық) және тарихи-мәдени мақсатта жер беру керек болғанда және арнайы экономикалық аймақтарды құрғанда;
- Төртіншіден, пайдалы қазба кен көзі табылып, қазу керек болғанда;
- Бесіншіден, автомобиль және темір жолдардың құрылысы (реконструкциясы) жүргізілетін кезде;
- Алтыншыдан, әуежайларды, әуе айлақтарын, аэронавигация нысандарын және авиатехникалық орталықтарды салу үшін;
- Жетіншіден, магистрлік құбырлар салғанда (мысалы, магистралды мұнай, газ құбыры) жеке меншіктегі жерлер мәжбүрлі түрде қайтарып алады. Мұның бәрі қолданыстағы Жер кодексінде бекітілген.
Бұл өзгеріске Астанада күрелетін үйлердің қатысы жоқ
– Мәселен, Астана қаласында күрелетін үйлердің арнайы тізімі белгіленген. Қаланың көркіне сай келмейтін ескі үйлер үшін арнайы бағдарлама әзірленген. Ол бұл заңның аясында жүзеге аспайды. Жоғарыда айтып кеткендей жеті жағдайда ғана мемлекет мұқтажы үшін жерлер алынады. Тағы да айта кетейік. Мектеп, балабақша салу керек болса, мәжбүрлі түрде алынатын жер иесінің шығындарының бәрі ескеріледі. Нарықтық құнды белгілеген кезде ауласындағы бақшасынан ас үйге дейін бағаланады. Егер жер телімінде жаңадан тұрғызылған, аяқталмаған құрылыс болса, нарықтық құнымен қоса құрылыс материалдары берілуі мүмкін. Мұның бәрі екеуара келісімге байланысты. Сонымен қатар әкімдік мәжбүрлеп алынып жатқан жер телімін өзге жерге айырбастай алады. Әрине, келісім болған кезде, – Аслан Балықбаев.
Оған іліге алмайтындар да бар
- Мемлекет мұқтажы үшін жерге төленетін өтемақыны алып қойғандар;
- Басқа жер телімімен айырбастағандар;
- Сот шешімі бойынша жер телімі мәжбүрлі түрде иеліктен шығарылған тұлғалар "жаңадан енгізілген өзгеріске қайтадан ілігемін" дей алмайды.
Заңның жаңа ережелері мемлекет мұқтажы үшін алынатын жердің тізіміне енгенімен, өтемақы алу туралы тиісті шарт жасамағандарға, соттың тиісті шешімі жоқ жағдайларда қолданылады. Мысалы, Түркістан облысында тұрғындардан мәжбүрлі түрде баспаналарын алып жатыр.
Сонымен Түркістанда не болып жатыр?
Түркістан қаласы облыстың орталығына айналғалы бері жаңа құрылыс нысандарының эскиізі талқыланды. Енді 98 гектар жер "Рухани-мәдени орталық" аймағы болып танымастай өзгереді. Ол жерде ғимараттар салу үшін тұрғындардың жер телімдерін және өзге де жылжымайтын мүліктерін мәжбүрлеп иеліктен шығару басталып кетті. 2018 жылдың 19 қазанынан бастап тұрғын үй иелеріне ескерту қағаздары таратылыпты.
Түркістан әкімдігінің баспасөз хатшысы Мадина Байғұттың айтуынша, кесене маңында бұзылатын 168 нысан бар. Оның 14-і – кәсіпкерлік, 154-і – жеке тұрғын үйлер. Ол үшін Үкімет 2 млрд 25 млн 545 мың теңге қаржы бөлді. Бүгінге дейін 98 меншік иесі келісім беріп, 28 нысан бұзылған. 24 баспананың иелерімен келіссөз жүріп жатқан көрінеді. Қалған 46 нысанның меншік иелері келісім беруден бас тартып, сотқа арызданып отыр. Неге?
Оқи отырыңыз: Түркістан облысын қайта құруға қанша қаржы қажет?
Сотқа берген тұрғындардың әкімдікке өкпесі қара қазандай
Қазір тұрғындардың баспаналарын "Экспо Оценка" ЖШС бағалап жатыр. Әкімдік үш ай бұрын тұрғындарға бағалау жұмыстарына келіспеген жағдайда өздері тәуелсіз сарапшыны жалдауға болатынын түсіндірген. Мейлі Астана, Алматы, кез келген қаланың бағалаушылары болса да.
– Түркістанның бірнеше бағалаушыларына хабарласып көрдік. Олар сотқа өткендіктен біздің ісімізбен айналысудан бас тартып отыр. Өзге қаладан жалдайық десек, олардың сұрап отырған бағасы удай. Бір шаршы метрге 250 теңге, бірнеше адам бірігуіміз қажет. Ал Астанадан бағалаушыны шақырар болсақ, сонда барып келісім-шартқа отырады екенбіз. Оның үстіне келгенде іс-сапар ақшасы, қонақ үйі мен тамағына дейін төлеуіміз керек. Жақыннан жалдайық десек, бастарын алып қашады. Екі ортада біз үйімізден айырылып, басқасына да қол жеткізе алмай далада қаламыз ба деп отырмыз. Сотта да адвокат жалдауға қаражатымыз жоқ, – деп шырылдайды әлеуметтік желілерде тараған видеода тұрғындар.
Түркістан қаласында жердің әр сотығының кадастрлық құны 88 мың теңге болса, мемлекет тұрғындарға нарық бағамы бойынша 515 мың теңге беріп отыр. Сондай-ақ, тұрғын үйдің құрылыс материалдарының түріне, сапасына (кірпіш, қыш, шлакоблок, шифер, іргетасы т.б.) қарай әрбір шаршы метріне берген 55 пен 90 мың теңге аралығында беріледі.
Бағамен келіспей отырғандар да әкімдік те сотқа шағымданған
– Үш ай бұрын тұрғындарға ескерту берілгенімен, олар басқа бағалаушыларды жалдамады. Белгілі мерзім өткен соң, біз сотқа жүгіндік. Егер келісім беретін болса, Түркістанның шетінен 32 гектар жер бөліп отырмыз. Оған 250 азаматқа жер беруге мүмкіндігіміз бар, – дейді қала әкімі Әліпбек Өсербаев.
Меншік иелері қаланың орталығынан шетіне көшкісі келмейді. Себебі, екі жақтың үйі мен жерінің нарықтағы бағасын салыстыруға болмайды. Айырмасы жер мен көктей.
– 156 шаршы метр үйіме 15 млн теңге ғана беріп отыр. Тура өзімдікі сияқты үйді іздеп едім. Осы бағаға таппадым. Менікінен ескі үйлерге де 15 млн теңге беріп жатыр. Қала шетінен үй алғымыз келіп отырған жоқ. Ол жақта асфальт та төселмеген. Тіпті кейбір жерінде су да жоқ, – дейді Гүлзина есімді қала тұрғыны.
Мырзахмет Қожабаевтың үйін бағалаушылар 12 млн теңгеге тұратынын айтқан. Мұндай баспананы алу үшін 17 млн теңге керек екен. "Сонда қалған бес млн теңгені несие алып төлемекпін бе?" дейді ол.
Әлеуметтік желіде тараған бір видеода үйлерін сатып жатқандардың көбі мемлекеттік қызметкерлер, оларды жұмыс орны арқылы қорқытып, көшіріп жатқаны туралы айыптар да айтылады. "Бұл негізсіз, бәрі заңды түрде. Келіспегендерге заңға жүгінуге мүмкіндік бар" дейді Түркістан әкімдігінің баспасөз хатшысы Мадина Байғұт.
Түркістанда әлі ештеңе өзгермесе де, баспана бағасы шарықтап кеткен
Жалдамалы пәтердің құны да, баспананың бағасы да бір жыл бұрынғы көрсеткішпен салыстырғанда 2-3 есеге артқан. Түркістанда 300-ге жуық үй сатылады. Бұған көп қабатты үйлердегі пәтерлерді қосқанда.
Жер үйлердің бағасы 6 млн 700 мың теңге мен 30 млн теңге аралығында. Бұл баға тұрғын үйдің көлеміне, құрылыс материалына, орналасу аймағына байланысты. Анық-қанығын білу үшін Руслан есімді риэлторге қоңырау шалдық.
– Тұрғын үйдің сатылатын бағасын айтар болсақ... 1 бөлмелі пәтерді 7-8 миллион теңге, 2 бөлмеліні 10 миллионнан кемге ала алмайсың. Былтырға дейін 5 млн-ға қаладағы көпқабатты үйлерден 3 бөлмелі пәтер алуыңыз мүмкін еді. Баға көтерілгенімен үйдің сапасы артқан жоқ, ештеңе өзгерген жоқ. Сол қалпы. Түгі жоқ жердің өзі 4-5 млн теңге болып тұр, – дейді ол.
Оқи отырыңыз: Түркістан – "Екінші Мекке" атануға, әлемдік туризм ордасына айналуға лайық
Енді Түркістан қалай өзгереді?
– Түркістанның гүлденуі үшін милиардерлер мен әр облыс тарту жасайтын болды. Қала құрылысы мен сәулеті үш бағытта жүргізіледі.
Бірінші бағыт бойынша 88,7 гектар жерде Қожа Ахмет Ясауи кесенесі орналасқан аумақта 18 нысан қайта жөнделеді.
Екінші бағыт, "Рухани-мәдени орталық" аймағындағы 98 гектар жерде бірнеше ғимарат бой көтереді. Олар: "Ұлы дала елі", "Амфитеатр", "Шығыс моншасы", "Су бұрқақ", "Визит орталық", "Қожа Ахмет Ясауи мұражайы" мен "Түрік халықтарының ғылыми кітапханасы", "Мабатекс" сауда үйі.
Үшінші бағыт, әкімшілік-іскерлік орталығының аймағы 700 гектарды құрайды. Онда облыстық әкімдік ғимаратынан бастап, басқармалар мен департаменттер ғимараты, Медиа, Сауда орталықтары мен тұрғын үй кешендері, жастар мен оқушылар сарайы, спорт, мәдени кешендердің құрылысы түседі деп жоспарланып отыр. Барлығы Қожа Ахмет Ясауи кесенесінен биік болмауы керек. Түгелдей дерлік шығыс стилінде салынады, – дейді ол.
