С 1 июля 2022 года КСК в Казахстане прекратят своё существование. Жителям многоквартирных домов предстоит перейти на новые формы управления: объединения собственников имущества (ОСИ) либо простые товарищества (ПТ). Зачем нужна жилищная реформа, что делать жильцам, несогласным с этим решением, и как председатели КСК должны передать дела – в интервью Informburo.kz рассказал руководитель отдела жилищной инспекции и модернизации жилья управления жилищной политики Алматы Жандос Каирханов.
Посмотреть эту публикацию в Instagram
Управление домом возможно без открытия специального банковского счёта
– Жандос Маратович, мы много лет пользуемся услугами КСК. Почему потребовалось переходить к новым формам правления?
– Одна из причин – это множество жалоб граждан на деятельность КСК. В основном они касались непрозрачности, отсутствия полной и понятной отчётности; наличия крупных, громоздких КСК, охватывающих множество домов, но не способных эффективно ими управлять; неравноправие отдельных участников КСК; сложности с переизбранием новых председателей. Некоторые председатели управляли своими кооперативами более 20 лет.
В связи с этим в законодательство были внесены поправки, которые вступили в силу в 2020 году. Они посвящены упразднению системы КСК и переходу к ОСИ и ПТ.
– В чём различия между ОСИ и ПТ?
– И те, и другие будут работать по принципу "один дом – один счёт – одно объединение". Каждый дом станет самостоятельным в вопросах управления кондоминимумом. ОСИ регистрируется как юридическое лицо в департаментах юстиции через НАО "Государственная корпорация "Правительство для граждан".
ПТ же не является юридическим лицом. Это управление домом без открытия юрлица и даже, возможно, без открытия специального банковского счёта. ПТ больше подходит для небольших домов (20-30 квартир), где мало жильцов, и они не смогут платить зарплату своему доверенному лицу.
– Что получат казахстанцы от такого перехода?
– Новые формы объединения жильцов позволят им более активно управлять кондоминиумом, контролировать расходы, быстрее решать возникающие проблемы, а также совместно использовать деньги от сдачи в аренду территории кондоминиума.
– Давайте на примерах: вот люди решили перейти на новую форму управления. С чего им начать?
– В первую очередь необходимо создать инициативную группу, которая охватывает не менее 10% собственников квартир. Эту группу организует собрание всех собственников квартир за 10 дней, на котором они должны выбрать форму будущего объединения – ОСИ или ПТ.
Если жильцы выбрали вариант ОСИ, то им также нужно выбрать председателя ОСИ, членов совета дома (минимум три человека), ревизора, утвердить устав.
– Как должно проходить собрание? По какому регламенту?
– Для этого назначается председатель собрания из числа жителей, которые знакомит с повесткой всех присутствующих, а также секретарь собрания. И по каждому вопросу проходит голосование жильцов.
– Есть те, кто никогда не ходят на собрания. В такой ситуации сколько людей должны прийти, чтобы собрание можно было считать состоявшимся?
– Кворум – 51%. Из них большинством голосов принимается решение. Если всё же на собрание пришло недостаточно людей, то члены инициативной группы берут бланк и ходят по квартирам, опрашивая жильцов.
– Говорят, на собрание жильцов можно пригласить представителя жилищного управления и он поможет принять решение, разъяснить какие-то непонятные моменты, и это бесплатно. Если это так, то куда граждане могут обратиться?
– Жители могут направить официальное письмо, в котором сообщают, что в такое-то время по такому-то адресу состоится собрание жильцов по такому-то вопросу, и просят обеспечить присутствие сотрудника жилищной инспекции. В Алматы восемь районов, соответственно, имеется восемь мобильных групп. В такую группу входят сотрудники жилищной инспекции, районного акимата, подведомственных организаций, занимающиеся модернизацией жилья.
ОСИ и ПТ не являются правопреемниками КСК
– Допустим, жители собрались, выбрали новую форму правления, например ОСИ. Куда им идти дальше? С чего начать регистрацию?
– Согласно закону о жилищных отношениях у председателя ОСИ имеются определённые обязанности. Он берёт протокол собрания, устав и идёт в "Правительство для граждан" для официальной регистрации ОСИ. После того, как председатель получит свидетельство о регистрации ОСИ, он в течение 15 дней должен открыть специальный банковский счёт в одном из банков второго уровня.
– Сколько времени всё то занимает?
– Регистрация ОСИ – пять рабочих дней. Также утверждается годовая смета, в которой содержится годовой тариф, денежные средства для содержания дома и зарплата председателя ОСИ. Смета составляется согласно методике расчёта, утверждённой МИИР.
– Что делать, если на доме висит долг?
– Зависит от жителей. Мы знаем дома, жители которых согласны погасить прежние долги. Составляют акт приёмки.
А есть дома, которые не согласны с этими долгами, и они имеют право их не платить, потому что ОСИ и ПТ не являются правопреемниками КСК. При этом у КСК остаётся право требовать с жильцов возмещения долгов при помощи суда или нотариуса. И если КСК докажет факт реальной задолженности перед ним, то долг ему могут и вернуть.
– На каких основаниях председатель ОСИ выбирает подрядные компании, с которыми он заключает договоры? Он сам решает или собрание жильцов?
– Вопрос полномочий председателя ОСИ жильцы обсуждают на первом собрании и утверждают в уставе. Там прописывается, должен ли председатель обсуждать такие вопросы с жильцами или только с инициативной группой или справе решать сам.
Жильцы могут включить в территорию кондоминиума прилегающие территории
– На какой счёт должны поступать деньги жильцов?
– Согласно закону о жилищных отношениях, в каждом доме должно быть два счёта: текущий и сберегательный. Текущий счёт формируется из ежемесячных выплат жильцов и направлен на текущие работы. Сберегательный счёт создаётся для капитального ремонта.
– Какой именно территорией управляет ОСИ?
– Ранее территорией кондоминиума считалась только земля в радиусе одного метра от здания. Вся остальная территория считалась собственностью акимата. Хотя убирали её дворники, которым платил КСК.
Теперь, согласно новым поправкам, жильцы на общем собрании могут решить включить в территорию кондоминиума и другие прилегающие территории, дворы, палисадники, детские площадки.
– Если с 1 июля КСК перестанут работать, то что будет с теми территориями, за которые они раньше отвечали?
– Руководство города сейчас ведёт работу в данной сфере.
– Как ОСИ и ПТ должны вести документацию?
– Можете обращаться к нам в жилищную инспекцию по адресу: проспект Достык, 85, 1-й этаж. Наши сотрудник проконсультируют по данным вопросам.
– Кто-то из госорганов будет контролировать деятельность ОСИ или ПТ? Или функции контроля полностью переходят к жильцам?
– Руководство ОСИ и ПТ обязаны каждый месяц отчитываться перед жильцами о своей работе. Если такого не происходит, то по жалобе жителей жилищная инспекция начинает проверку наличия и правильности документов. А вот качество работы должен контролировать совет дома ОСИ, финансовые вопросы – ревизионные комиссии.
Без доверенностей жильцов ПТ не получит регистрацию
– А как создать ПТ? Чем эта процедура отличается от учреждения ОСИ?
– Так же, как и при создании ОСИ, необходимо провести собрание, составить протокол о переходе к ПТ, избрать доверенное лицо (вместо председателя ОСИ). Платить ему какую-то зарплату или нет – решает собрание жильцов, которое является высшим органом.
После избрания доверенного лица ПТ все собственники квартир должны дать ему письменную доверенность, подписать договор о совместной деятельности. Без этого созданное ПТ не получит официальной регистрации. И если ОСИ регистрируются в департаменте юстиции, то ПТ – в жилищной инспекции.
– А если кто-то из жильцы отказался входить в ПТ?
– В таком случае ПТ не сможет получить регистрацию. И тогда жители могут создать ОСИ, если захотят. Для этого не нужно стопроцентного согласия всех собственников жилья. Правда, ОСИ подходит в основном крупным многоэтажным домам и жилым комплексам.
В правительстве сейчас рассматривается наше предложение о том, что жители небольших домов до 8 квартир будут освобождены от необходимости создавать и регистрировать форму правления. Также ещё есть предложение о том, чтобы всё-таки допустить объединение нескольких небольших соседних домов в ОСИ или ПТ, но эти варианты пока только рассматриваются.
– Мы до сих пор не знаем, как акимат будет управлять детскими площадками и дворовыми территориями, как ПТ будут создавать свои счета. До 1 июля эти и похожие вопросы успеют ли урегулировать?
– Мы надеемся на это и активно работаем над этим.
Если жители хотят оставаться со старым КСК, то председатели должны зарегистрировать управляющие компании
– С 2019 года сколько в Алматы появилось ОСИ и ПТ?
– 796 ОСИ и 2866 ПТ – это около 55,7%, то есть больше половины города перешли на новые формы правления.
– Есть ли обратная связь? Довольны ли горожане такими новшествами?
– Где-то довольны, где-то люди ещё не разобрались, как это всё должно работать. Имеются случаи, когда председатель ОСИ отказывается от своих функций и передаёт временно функции управления специальной компании. Это также разрешено законодательством.
– Могут ли КСК, которые добросовестно выполняют свои задачи, переквалифицироваться в управляющие компании, с которыми ОСИ или ПТ заключат договор?
– Да, так и есть. Если жители хотят оставаться со старым КСК, они должны выбрать для своего дома форму ОСИ или ПТ, а руководители прежних КСК – пройти специальный курсы по управлению многоквартирными домами и зарегистрировать управляющие компании. И продолжать жить так же, как они жили.
– Если дом до 1 июля не перешёл на ОСИ или ПТ?
– Ответственность за это законом не предусмотрена. Но жители в дальнейшем могут столкнуться с различными проблемами, которые не смогут решить без ОСИ или ПТ. Такие как, например, подготовка к отопительному сезону, ремонт коммуникаций.
-
1‼️Наводнение в Испании: число погибших выросло до 158
- 2496
- 1
- 31
-
2🌪 Самый мощный за последние 30 лет: супертайфун Конг-Рей обрушился на Тайвань
- 2244
- 1
- 15
-
3❔ АЭС, нефть и логистика: о чём говорил Токаев на встрече с иностранными инвесторами
- 2247
- 0
- 32
-
4💊 Вывозили на Запад под видом витаминов: контрабандистов анаболиков задержали в Алматы
- 2270
- 0
- 11
-
5❔ Летать и ездить с цифровыми документами. Что изменится в Казахстане в ноябре 2024 года
- 2294
- 3
- 14
-
6🤑 Как изменился курс доллара к тенге на бирже 31 октября
- 2209
- 0
- 4
-
7🇪🇸 Почему от наводнений в Испании погибло так много людей?
- 2233
- 0
- 12
-
8⚡️В суде Астаны рассматривают иск журналистов против Минкультуры по правилам аккредитации
- 2268
- 2
- 17
-
9☄️Авария на шахте имени Костенко: Генпрокуратура обнародовала имена подозреваемых
- 2325
- 0
- 6
-
10🌡Прогноз погоды на 1 ноября: штормовое предупреждение из-за гололедицы объявили в восьми регионах страны
- 2289
- 0
- 6