"Продам квартиру в строящемся доме". Чем опасна такая сделка?

Решили купить квартиру в строящемся доме, но не у застройщика, а у одного из дольщиков? Такие сделки возможны и называются переуступкой прав по договору долевого участия (ДДУ). Они требуют юридической подкованности, так как в этой сфере много подводных камней.

Разберёмся, какие тонкости закона нужно знать и на какие детали в документах обращать внимание, чтобы не пострадать от действий мошенников и недобросовестных строительных компаний.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Переуступка прав по договору долевого участия – один из способов приобрести недвижимость. Только в этом случае продаётся или покупается не само жильё, а право требования на будущую квартиру, так как дом ещё не построен.

Рыночная доля таких сделок в Казахстане невелика. Обычно дольщики ждут, когда объект достроится, и получают право собственности на квартиру. Но есть и те, кто решает продать своё право на квартиру ещё на этапе её строительства.

Переуступка прав по договору долевого участия имеет ещё одно юридическое название – цессия. Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием.

Сколько таких сделок заключается в Казахстане?

Согласно статье 12 Закона РК "О долевом участии в жилищном строительстве", такие сделки должны регистрировать в информационной системе "КазРеестр". В ней собрана информация о разрешениях, выданных застройщикам на привлечение денег дольщиков, и о поставленных на учёт договорах долевого участия. Реестр позволяет избежать случаев двойной продажи, когда застройщик или дольщик продаёт одну и ту же квартиру нескольким покупателям сразу.

Однако официальные данные могут разниться с фактическими, поскольку сделки регистрируются в "КазРеестре" только в том случае, если застройщик имеет разрешение от акимата на привлечение средств дольщиков или гарантии у Фонда гарантирования жилищного строительства (подробнее об этом мы писали в статье "Как не стать обманутым дольщиком?").

Если же деньги дольщиков привлечены без разрешения акимата или без гарантий ФГЖС, то сделки по переуступке прав не регистрируются и считаются незаконными, говорит советник директора Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко.

"Разрешены два варианта законной продажи объекта: договор долевого участия и договор переуступки прав могут заключать только те компании, которые имеют гарантии ФГЖС или разрешение акимата. Каркас здания должен быть построен за счёт средств застройщика, только после этого они могут получить разрешение на привлечение денег дольщиков. Но большинство застройщиков в Казахстане строятся на деньги дольщиков. Это незаконно, и компании ищут обходные пути. Поэтому возникает множество договоров: предварительный, инвестирования, о совместной деятельности и так далее", – сказала она.

В управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений Нур-Султана сообщили данные о количестве таких сделок в столице за последние три года:

• в 2017 году – 7;
• в 2018-м – 230;
• за полгода 2019-го – 433.

В Алматы, по данным управления городского планирования и урбанистики, договоров о переуступке прав по ДДУ было зарегистрировано:

• в 2017 году – 0;
• в 2018-м – 39;
• за полгода 2019-го – 155.

По данным, предоставленным крупнейшим строительным холдингом BI Group (без разбивки по городам, в целом по Казахстану):

• в 2017 году – 1248;
• в 2018-м – 1728;
• за полгода 2019-го – 414.

В компании отметили, что не ведут анализа того, кто продаёт права требования – физлица или юрлица, а также с какой разницей в цене. Не смогли в компании назвать и наиболее частые причины сделки.

Можно ли заработать на переуступке?

По мнению директора риэлторского агентства "Квадрат" Нурлана Алыбаева, из 100% переуступщиков только 20% делают это для того, чтобы заработать. Остальные переуступают право на квартиру в силу каких-то новых обстоятельств в жизни, меняющих прежние планы.

"Человек на этапе проектирования покупает квадратные метры и ждёт, наблюдая за ходом строительства. Как только дошло до 8 этажа, если это 16-ти этажное здание, его выставляют на продажу, закладывая свою маржу. Следовательно, у застройщика цены поднимаются. Человек продаёт своё право требования на квартиру с разницей в цене и за счёт этого зарабатывает", – рассказал Нурлан Алыбаев, добавив, что маржа может составлять от 8% до 15% от стоимости жилья.

Руководитель направления аналитики портала о недвижимости Homsters.kz Елена Славкина считает, что для заработка инвесторам нужно приобретать права сразу на несколько квартир.

"У нас есть строительные компании, у которых наблюдается стабильная динамика цены: сначала дешевле, к концу строительства – дороже. Если инвестор "заходит" на 10 квартир и зарабатывает с каждой хотя бы 2-3 тысячи долларов, уже получается 30 тысяч за полтора года. Для кого-то, возможно, есть интерес в этом. Но маленькими объёмами может быть невыгодно. У строящихся объектов инвестиционная привлекательность низкая, есть вероятность продать право требования по той же цене, что купил", – отметила Елена Славкина.

Инвесторам следует работать только с надёжными застройщиками, а также правильно выбирать квартиры, считает Нина Лукьяненко.

"Квартиры должны быть "ходовыми", то есть: удобное расположение корпуса, хорошая планировка, маленькая квадратура и привлекательная цена. Человек же хочет заработать на росте цены: от котлована до ввода в эксплуатацию. Как правило, это маленькие однокомнатные или студии, потому что цена меньше и доля на рынке больше", – говорит Нина Лукьяненко.

Читайте также: Как правильно согласовать перепланировку в квартире? 14 главных советов

Покупателей переуступщики находят как через агентства недвижимости, так и через различные площадки, тот же сайт "Крыша", говорит Нурлан Алыбаев. В объявлении обычно так и пишут: "дом сдаётся в такое-то время", "от застройщика путём переуступки прав".

В отличие от сделок с недвижимостью, сделки по договору переуступки прав по ДДУ в Казахстане не облагаются налогом.

"В Налоговом Кодексе есть норма, которая определяет уплату от 10% с резидентов, если они в течение года после покупки реализуют недвижимость с положительной разницей. Здесь же физлицо, реализуя своё имущество в течение года с маржинальностью, налоги не платит", – подчеркнул Нурлан Алыбаев.

Как заключается договор переуступки?

При переуступке заключается трёхсторонний договор: новый покупатель, переуступщик и застройщик. Документ регистрируют в информационной системе "КазРеестр" (если средства дольщиков привлечены законно).

"Покупатель приобретает в отделе продаж право требования на квартиру в строящемся доме. С ним застройщик заключает первичный договор. На этапе котлована цены ниже, чем к концу строительства. На этом можно зарабатывать (в пределах 10-15%), но у нас таких предпринимателей немного. В основном берут для себя и редко перепродают", – говорит Нина Лукьяненко.

Для заключения сделки необходимо разрешение застройщика. Поэтому в первую очередь нужно получить его согласие. При этом застройщик может потребовать дополнительную компенсацию на переоформление. Если квартира в ипотеке, то нужно разрешение банка-залогодержателя. Если продавец в браке – разрешение на продажу от супруга.

"В ЦОНе регистрируется объект недвижимости, когда он уже сдан в эксплуатацию. А в данном случае, когда человек приобретает только строящийся объект, он покупает не недвижимость, а движимое имущество. Если деньги дольщиков были ранее привлечены незаконным путём (у застройщика не было ни разрешения акимата, ни гарантии ФГЖС. – Авт.), то ни о какой регистрации не может быть и речи. Такие сделки заверяются у нотариуса", – отмечает Нина Лукьяненко.

Как себя обезопасить при сделке?

Покупателю, прежде чем подписать договор, нужно запросить у продавца документы, подтверждающие оплату суммы, указанной в договоре участия, и справку от застройщика об отсутствии долга. Нужно удостовериться, что переуступщик рассчитался с застройщиком, иначе тот потребует деньги с нового дольщика.

Кроме того, покупателю нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

• официально зарегистрированное юридическое лицо;
• разрешение на строительство многоквартирного дома;
• проектную декларацию (и все её изменения за время строительства дома).

Чтобы не попасть впросак, Нина Лукьяненко рекомендует читать договор от корки до корки. В документе должны быть данные всех трёх лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика. Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление договора переуступки, в противном случае он может оспорить сделку. Обязательно должна стоять дата подписания договора. Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, рекомендуется вынести в отдельный пункт и указать, в какой момент происходит оплата.

Читайте также: Кто и как может получить льготный кредит на покупку жилья под 2% годовых

Если вы рассчитываетесь до подписания договора, добавьте строчку, что продавец гарантирует, что уступаемое право требования на квартиру оплачено полностью, не является предметом залога и не находится под арестом.

Если же квартира находится под залогом или в ипотеке, то долг оформляется на нового дольщика. Для этого покупатель должен подтвердить свою платёжеспособность. Если же у покупателя есть сумма для полного погашения долга, он может её выплатить, чтобы снять обременение с квартиры.

В обоих случаях должен участвовать банк. Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Должен заключаться трёхсторонний договор между покупателем, продавцом и банком. В противном случае высок риск столкнуться с мошенничеством.

Как проверить надёжность застройщика?

Покупателю нужно обращать внимание на репутацию застройщика, количество замороженных объектов, сроки, в которые он обязался сдать дом и на изменение площади квартиры.

"Первый договор долевого участника будет являться приложением ко всем документам. Часто бывает, что в сроке ввода указана дата, которая уже истекла, а объект не построен. Нужно понимать, что вы покупаете переуступку на недвижимость у застройщика, который не выполняет своевременных обязательств. При переуступке должно появиться допсоглашение, где застройщик берёт на себя другие обязательства по срокам", – говорит Нина Лукьяненко.

В договоре обязательно указывается ответственность сторон.

"Как правило, такие договоры застройщики составляют в свою пользу. То есть там много неустоек, если вовремя не рассчитался покупатель, и минимум, если компания. Вы тоже вправе потребовать от застройщика выплаты неустойки. Чтобы максимально себя обезопасить, откажитесь от обтекаемых фраз. Например, "должен передать в течение двух месяцев с момента подписания акта приёмочной комиссии". Когда покупатель читает, ему кажется, что сроки есть. Но на самом деле там нет конкретных сроков", – говорит Нина Лукьяненко.

Ещё один важный пункт договора – изменение площади квартиры.

"Одно дело приобретать проектную площадь, и другое – по факту. Кто будет делать доплаты, если площадь будет меньше? Как будет считаться площадь: по внутреннему или по внешнему периметру? Входят ли внутренние перегородки, балконы и лоджии? Нюансов много. Для того, чтобы составить грамотный договор, стоит обратиться к юристу. Главное, чтобы человек понимал, на что он подписывается", – заключила Нина Лукьяненко.

Если к делу подходить грамотно, тщательно проверять документы и выбирать максимально надёжного застройщика, можно или сэкономить значительную сумму при покупке жилья, или заработать на переуступке. Главное – консультироваться с грамотным юристом и быть придирчивым к формулировкам в договоре.