Когда размер взноса за содержание общедомового имущества определяет акимат, а не собственники жилья

№1. Основные подходы

Закон установил следующую схему действий для утверждения минимального размера взносов на управление общедомовым имуществом и его содержание.

Первый этап. Чиновники местного акимата запрашивают ценовые предложения от трёх поставщиков услуг по обслуживанию домов своего региона. Обязательное условие: по каждому виду работ нужно рассматривать предложения не менее трёх участников.

Второй этап. Специалисты местного акимата определяют минимальные показатели по каждому виду работ и рассчитывают по специальной формуле размер ежемесячного взноса на управление общедомовом имуществом и его содержание на данный год.

Третий этап. Полученные акиматом результаты выносятся для голосования на заседании местного маслихата. Если депутаты одобрят минимальный размер взноса, рассчитанного чиновниками, документ далее поступает на подпись к акиму.

Минимальный размер расходов на управление общим имуществом и его содержание в многоквартирных жилых домах действует один год, перерасчёт с учётом инфляции также производят сотрудники акимата.

№2. Когда собственникам придётся платить по расчётам чиновников

Как сказано выше, право устанавливать размер платежей в отдельном многоквартирном жилом доме отдано собственникам квартир и нежилых помещений. Расчёты ежемесячных взносов производятся на основании годовой сметы расходов по специальной формуле и методике (название приведено ниже).

Предварительно совет дома должен произвести осмотр здания, выявить дефекты, составить акт и на его основании составить смету расходов на предстоящий год. Соответственно, собственники имеют право ознакомиться с дефектным актом и годовой сметой расходов до общего собрания, и затем принять решение – утвердить смету расходов или нет.

Если собственники не смогли договориться и утвердить размер ежемесячных платежей на управление общедомовым имуществом и его содержание, то они применяют минимальный взнос, рассчитанный чиновниками.

Второй случай, когда минимальный взнос может быть использован – если утверждённый собственниками размер платы оказался ниже, чем установлен акиматом.

№3. Какие виды работ и услуг вошли в обязательный перечень акимата

Закон установил перечень работ и услуг, которые должны оплачивать собственники. Полный список приведён в Методике расчёта сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

Этот документ обязаны применять любые объединения жильцов: КСК, управляющая компания, ОСИ или простое товарищество.

Документ, который использует акимат для расчёта минимального взноса, основывается на данной методике, но перечень работ и услуг, которые в нём отнесены к обязательным, меньше основного списка. В обязательный перечень входят:

1. Расходы на управление общедомовой собственностью. Периодичность оплаты по ним – ежемесячно. Что собственникам будет необходимо оплачивать:

• ведение бухгалтерского учёта, статистической и налоговой отчётности;
• работу исполнительного органа, управляющего объектом кондоминиума;
• обязательные платежи в бюджет (налоги, отчисления и другое);
• банковские услуги;
• содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и её содержание).

2. Расходы на содержание общедомового имущества. Периодичность проведения работ и оплаты разнится в зависимости от вида услуг. 

Санитарная обработка, в том числе:

• дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования. Рассчитывается исходя из периодичности – четыре раза в год.
• обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума (например, уборка подъезда) – раз в неделю;
• обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума: озеленение (посадка, уход, обрезка зелёных насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши;

Техническое обслуживание общедомового хозяйства. Группа состоит из нескольких типов работ и имеет различную периодичность, которую акимат использует при расчёте минимального взноса. Сюда относятся:

• техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции) и оборудования объекта кондоминиума (за исключением случаев, когда надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учёта потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию). В отопительный период – круглосуточно; в неотопительный период – два раза в месяц;
• подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду. Периодичность – круглосуточно;
• сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учёта (за исключением случаев, когда надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учёта потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию) – раз в год.

Противопожарные мероприятия. Включают содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, размещение нужных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации (за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения) – раз в год. 

Оплата коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума. Проводится по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений. Ежемесячно.

№4. Какие виды работ не вошли

Перечислим виды работ, которые не были отнесены в методике акиматов к обязательным:

• текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
• установка домофонного оборудования;
• техническое обслуживание домофонного оборудования;
• хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).

№5. Почему в панельных домах минимальный взнос будет выше

Размер минимального взноса по расчётам чиновников будет отличаться в зависимости от срока эксплуатации здания и характеристик многоквартирного жилого дома:

• этажности;
• уровня комфорта (класс здания).

Общий принцип: чем старше дом, тем выше коэффициент, на который умножается базовый минимальный взнос.

К примеру, жилой дом при сроке эксплуатации до 5 лет имеет установленный коэффициент – 1. На 6-й год эксплуатации и до 10-го года действует коэффициент 1,2. К старым домам, которым от 41 до 80 лет, применяются самые высокие коэффициенты – 1,6 или 1,7 (в зависимости от уровня класса здания).

Покажем на примере, как это повлияет на размер минимального взноса, рассчитываемого чиновниками.

Маслихат утвердил на 2023 год для данного населённого пункта минимальный размер расходов на управление и содержание общедомового имущества – 37 тг/м². Многоквартирный жилой дом был построен и заселён в 2020 году. Срок эксплуатации – три года. При таком минимальном сроке класс здания и этажность значения не имеют. Соответственно, коэффициент равен 1.

37 тг/м² х 1 = 37 тг/м².

Собственники смогут платить минимально – в размере 37 тг/м².

Другой дом. Панельная пятиэтажка построена и заселена в 1975 году. Определяем срок эксплуатации:

2023 – 1975 = 48 лет.

Смотрим таблицу коэффициентов: для данного срока эксплуатации, этажности (5 этажей) и класса здания размер коэффициента – 1,6.

Определяем величину расходов на управление и содержание общедомового имущества:

37 тг/м² х 1,6 = 59,2 тг/м².

Таким образом, для собственников недвижимости в панельной пятиэтажке размер платежей будет выше – 59,2 тг/м².

Полная информация размещена в таблице "Коэффициенты для определения взносов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума в зависимости от срока эксплуатации и характеристики многоквартирного жилого дома" в приложение 2 к Методике расчёта минимального размера расходов на управление и содержание общего имущества.