Как создать объединение собственников имущества, когда ликвидируют КСК

В Казахстане вступил в силу новый закон о жилищно-коммунальном хозяйстве. Согласно ему, после 1 июля 2022 года привычные нам кооперативы собственников квартир (КСК) перестанут существовать, а их место займут объединения собственников имущества и простые товарищества, позволяющие жильцам управлять домом самостоятельно.

Разбираем, что представляют собой новые формы управления домом, как создаются, какие функции на них возложены, и в чём их главное отличие от КСК.

Что такое объединение собственников имущества и простое товарищество

Объединение собственников имущества (ОСИ) – это юридическое лицо (некоммерческая организация), созданное владельцами квартир и нежилых помещений одного дома. ОСИ должно быть зарегистрировано в департаменте юстиции и иметь свой устав.

Простое товарищество (ПТ) – совместное управление и содержание дома всеми собственниками общедомового имущества на основе гражданского договора. Регистрации и устава не требует. Жильцы дома могут выбрать доверенное лицо, которое будет действовать на основании доверенности, выданной владельцами квартир.

• управление домом;
• финансирование содержания дома;
• обеспечение сохранности общедомового имущества;
• заключение договора на оказание услуг с обслуживающими компаниями.

ОСИ и ПТ должны открыть в банке текущий и сберегательный счета.

"Для накопления денег на проведение капитального ремонта собственник квартиры или нежилого помещения обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счёт деньги в размере не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя в расчёте на один квадратный метр", – пояснил Маргулан Абдыкаримов, замруководителя департамента регионального развития и методологии АО "Казцентр ЖКХ" МИИР РК.

Маслихаты на местах должны утвердить минимальный тариф на управление и содержание объекта кондоминиума. К примеру, если депутаты установили минимальный размер в 25 тенге за квадратный метр, то жильцы на собрании должны утвердить тариф не ниже этого показателя.

В каждом регионе будет установлена своя дифференцированная плата, меньше которой платить нельзя. Правда, точные цифры местные акиматы пока так и не предоставили, хотя уже имеют методики для расчётов.

Как создать объединение собственников имущества и простое товарищество

И та, и другая форма управления выбираются общим собранием, которое созывается инициативной группой, в которую входит не менее 10% собственников квартир и нежилых помещений. О его проведении необходимо уведомить за 10 дней, разработав и опубликовав в общем доступе повестку дня с указанием вопросов, которые необходимо решить. Если по каким-то причинам собрание провести невозможно, организуется письменный опрос.

Участники собрания не менее 51% голосов должны избрать членов совета дома, куда входят минимум три собственника квартир. Они избираются на три года.

Затем собственники выбирают одну из двух форм управления: ОСИ или ПТ. Либо делегируют полномочия о выборе формы управления совету дома.

• Для создания ОСИ необходимо согласие более половины участников общего собрания или опроса, то есть не менее 26% всех собственников квартир.
• Для создания ПТ необходимо согласие 100% жильцов дома. Каждый из них должен дать доверенность и подписать договор о совместной деятельности.

Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ избирается на год. Им может стать любой собственник квартиры или нежилого помещения в доме. Член совета дома не может быть избран председателем ОСИ. Кроме того, на три года избирается ревизионная комиссия в составе трёх человек или один ревизор.

При создании ОСИ собственники могут передать функции управляющему или управляющей компании. В этом случае председателю ОСИ или доверенному лицу ПТ выплачивать зарплату не требуется, так как он передаёт функции управления. Также не требуется держать в штате ОСИ бухгалтера. Его услуги необходимо перевести в аутсорсинг, что намного дешевле.

Управляющий должен:

• быть гражданином РК;
• иметь специальный сертификат, подтверждающий квалификационные требования, утверждённые Министерством индустрии и инфраструктурного развития (МИИР) РК.

Управляющий может:

• не быть жильцом управляемого дома;
• может управлять несколькими домами.

Жильцы на собрании должны утвердить создание ОСИ, его устав и оформить итоги голосования протоколом. Председатель должен зарегистрировать ОСИ в ЦОНе, предоставив:

• заявление от имени ОСИ;
• протокол собрания;
• типовой устав;
• заявление об осуществлении деятельности ОСИ на основании Типового устава;
• квитанцию об оплате регистрационного сбора в размере 1 МРП (2 778 тенге).

Простое товарищество не регистрируется в департаменте юстиции. Но в местных исполнительных органах нужно встать на регистрационный учёт, предоставив:

• копию протокола собрания жильцов (оригинал для сверки);
• копии договора о совместной деятельности;

При госкорпорации "Правительство для граждан" создан единый контакт-центр 1414, где можно получить ответы на все вопросы, касающиеся создания новых форм управления домом.

Какие функции выполняет председатель ОСИ и доверенное лицо ПТ

Функции у них идентичны:

• собирают и предоставляют совету дома всю информацию по кондоминиуму;
• ведут мониторинг внесения жильцами денег на управление и содержание дома;
• в случае необходимости направляет досудебные претензии;
• предоставляет совету дома ежемесячный и годовой отчёты по управлению объектом кондоминиума, собранных и потраченных денежных средствах;
• формирует списки собственников квартир и нежилых помещений и заключает с ними договоры об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества;
• организует исполнение решений общедомовых собраний и решений членов совета дома;
• размещает в общедоступных местах информацию о принятых собственниками и советом дома решениях;
• заключает договоры об оказании и оплате коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организацией, предоставляющей коммунальные услуги;
• открывает текущий и сберегательный счета в банках.

"Сейчас в Алматы на восемь тысяч домов 800 КСК. Потом каждый дом должен будет заключить договор с поставщиками коммунальных услуг. Если сейчас у поставщиков 800 договоров, то потом придётся заключать 8000. По каждому договору нужно оформлять платёжную квитанцию. Сейчас председатель КСК на 40 домов оформляет одну "платёжку" и гасит счёт, например, за освещение. Представляете, какая комиссия будет идти поставщикам из банков, если вместо 800 платежей в месяц будет 8000", – рассуждает Аркадий Рубцов, директор ТОО "Сертификационный центр ЖКХ", председатель Ассоциации КСК Алматы.

Читайте также: Что изменится в сфере ЖКХ с 2020 года?

Полномочий у председателя ОСИ и доверенного лица ПТ немного. Он может представлять интересы своей организации в судах, госорганах и имеет право снимать общедомовые деньги с банковского счёта.

"Также он имеет полномочия по проникновению в квартиру, если заранее уведомит её собственника. Не может выдавать собственникам квартир обязательные к выполнению предписания, не имеет права отключить их от коммунальных услуг. Может лишь написать досудебную претензию. При этом его деятельность контролируют и жильцы дома, и ревизионная комиссия, и совет дома, и сотрудники жилищной инспекции", – добавляет Аркадий Рубцов.

Чем новые формы управления домом отличаются от КСК

Главное отличие заключается в том, что КСК может объединять несколько домов и, открывая один сберегательный счёт, распределять собранные деньги на все дома. Поэтому жильцы не могут отследить, какие именно расходы они оплачивают.

ОСИ и ПТ будут работать по принципу "один дом – одно объединение – один счёт". Их руководитель должен ежемесячно предоставлять отчёт по целевому использованию собранных денег.

Если КСК выступает одновременно заказчиком и исполнителем услуг, то теперь сами жильцы через своего представителя будут:

• выбирать и заключать договоры с управляющими и сервисными организациями, коммунальными службами;
• платить им конкретно за ту работу, которая выполнена в их доме.

Главное преимущество ОСИ и ПТ перед КСК заключается в том, что жильцы смогут понять, какова реальная стоимость содержания и управления общедомовым имуществом.

"Всё зависит от количества собранных денег: чем больше ЖК, тем больше возможностей по управлению и реальному содержанию дома. Если взять жильцов 12-квартирных домов, которые сейчас сбиты в три кооператива и худо-бедно вместе выживают, собирая в месяц 30 тысяч тенге, то создать в них ОСИ вряд ли получится, учитывая, что только зарплата его председателя по Трудовому кодексу должна быть не менее 42 500 тенге. Жильцам малоквартирных домов придётся искать выход из положения", – считает Аркадий Рубцов.

Читайте также: В Казахстане с начала года зарегистрировали 145 объединений собственников имущества

До 1 июля 2022 года КСК должны:

• передать совету дома по акту приёма-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией общего имущества;
• после подписания акта приёма-передачи произвести ликвидацию.

"По сути, может быть такая форма управления, при которой жильцы дома с соблюдением закона создадут простое товарищество, которое заключит договор с субъектом сервисной деятельности – прежним КСК. Формально закон соблюдён. О проделанной работе "сервисник" будет отчитываться перед ОСИ или ПТ. Если жильцы будут не против, эта форма укоренится в сознании, потому что люди ментально к ней готовы", – думает Аркадий Рубцов.

Никакой ответственности для жильцов домов, так и не создавших ОСИ или ПТ, не предусмотрено. Но по закону собственники обязаны платить за содержание и управление своего кондоминиума. И если до 1 июля 2022 года будут существовать КСК, то потом им придётся выбрать одну из двух форм управления домом.