Как правильно согласовать перепланировку в квартире? 14 главных советов

№1. Что считается перепланировкой?

Перепланировка – это изменение планировки помещения, при которой объединяются комнаты, производится монтаж или демонтаж несущих стен, перегородок, подоконной части, переносятся проёмы дверей (см. Закон РК "Об индивидуальном жилищном строительстве").

Кроме того, перепланировкой считается переоборудование и реконструкция помещений. В домах типовой застройки чаще всего объединяют кухни с залом, санузлы с ванной комнатой, балконы и лоджии с кухней и жилыми комнатами.

В домах новой застройки чаще всего выполняют перепланировку под свои нужды, но при этом должны учитываться санитарные нормы: запрещается перенос инженерных сетей (канализация, водоснабжение).

№2. Чем отличается перепланировка в кирпичном и в панельном домах?

Есть существенная разница. В кирпичных зданиях помимо перепланировки (демонтажа перегородок) допускается создание дверных проёмов в несущих стенах с учётом усиления. Перепланировка в крупнопанельных многоэтажных домах возможна лишь за счёт сноса не несущих или самонесущих (рассчитанных только на свой вес) конструкций. Это деревянные шкафы и перегородки.

№3. Что запрещается демонтировать?

Запрещён демонтаж несущих продольных и поперечных панелей, а также устройство дверных проёмов (или увеличение существующих) как во внутренних, так и в наружных несущих стеновых панелях крупнопанельных зданий. Также нельзя вносить изменения, если они могут отрицательно повлиять на функционировании инженерных сетей и нарушить сейсмостойкость и прочие важные характеристики.

№4. Как получить разрешение на перепланировку?

Сначала вам понадобится заключение о возможности перепланировки. Документ можно оформить в любой проектной организации, имеющей аккредитацию на данный вид деятельности, например, в АО "Казахский научно-исследовательский и проектный институт строительства и архитектуры" (КазНИИСА). Срок выдачи заключения и размер оплаты зависит от объёма работ. Услуги предоставляют и другие компании. С заключением необходимо обратиться в управление городского планирования и урбанистики, где выдают решение на перепланировку.

Для этого в госкорпорации "Правительство для граждан" нужно заказать услугу "Выдача архитектурно-планировочного задания" или "Выдача решения на реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанную с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования".

Только в Алматы, по данным управления городского планирования и урбанистики, в 2018 году выдали 1468 решений на перепланировку, с начала 2019 года – 909.

№5. Сколько надо платить за заключение о возможности перепланировки?

Прямые затраты на разработку заключений по перепланировке квартир на 100 квадратных метров строительного объёма, согласно расценкам КазНИИСА, составляют 4945 тенге – в случае, если перепланировка будет идти без изменения в конструктивной схеме здания. Тарифы с устройством проема:

• в наружной стене на месте оконного проёма: 7135 тенге за проём;
• во внутренних и наружных несущих стенах: 8918-13 675 тенге в зависимости от ширины.

В институте добавили, что работают на основании госнорматива РДС РК 8.02-13-2013 "Сборник цен на проведение паспортизации, обмерно-обследовательских работ для восстановления и усиления зданий и сооружений при расширении, реконструкции и техническом перевооружении объектов, а также повреждённых землетрясениями и другими воздействиями природного и техногенного характера".

Другие компании свою ценовую политику выстраивают по-разному. В одних указывается минимальная цена за квадратный метр (например, от 2000 тенге), в других – цена за общий объём работы. К примеру, средняя цена за эскизный проект – 20 000 тенге, за сейсмозаключение – 25 000 тенге. Конечная цена услуги зависит также от того, каков характер запланированных работ.

№6. Какие документы потребуются?

В заявлении, подаваемом в Правительство для граждан, вам надо указать: ФИО, ИИН, почтовый адрес, телефон, адрес (местонахождение) объекта, подлежащего изменению. К заявлению прилагаются:

• копия правоустанавливающего документа (договор мены, дарения, приватизации, свидетельство о наследовании, решение суда и прочее) и его подлинник (для ознакомления);
• технический паспорт;
• эскизный проект;
• технический проект (сейсмозаключение).

Решение выдается бесплатно в течение 15 рабочих дней.

№7. По каким причинам могут отказать в перепланировке?

Не допускается перепланировка квартир с устройством проёмов в несущих стенах в крупнопанельных домах серий 1/464, 1КЗ464, 16С, 158 – это бескаркасные 4- и 5-этажные дома 1960-70 годов и каркасно-панельные девятиэтажки 1980 годов постройки. Перепланировка считается самовольной, если она не была согласована с управлением городского строительства и урбанистики.

Контролировать и мониторить такие работы должна жилищная инспекция управления жилья и жилищной инспекции.

№8. Чем опасна самовольная перепланировка?

Сейсмостойкость, к примеру, в условиях Алматы может сильно пострадать, если перепланировка прошла без учёта несущих способностей конструкций дома. Нарушится целостность конструкций, что способствует разрушению объекта. Для предотвращения такой ситуации проект перепланировки предусматривает мероприятия по сейсмоусилению. Помимо нарушения целостности здания возникают проблемы при оформлении нотариальных сделок с недвижимым имуществом, оформлением наследства, банковских операций и регистрации права собственности на недвижимость.

№9. Какой штраф грозит за самовольную перепланировку?

За незаконное переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилом доме без архитектурно-строительного проекта и разрешения уполномоченного органа грозит штраф (статья 322 Кодекса РК "Об административных правонарушениях"):

• 30 МРП для физических лиц;
• 90 МРП для должностных лиц и субъектов МСБ, а также и для некоммерческих организаций;
• 150 МРП для субъектов среднего бизнеса;
• 300 МРП для субъектов крупного бизнеса.

Если из-за перепланировки пострадала устойчивость или прочность здания, штраф для физлиц составит 80 МРП, для юрлиц – 180-500 МРП. Уплатив штраф, нарушитель должен будет ещё восстановить разрушенную конструкцию.

1 МРП в этом году равен 2525 тенге.

№10. Кто несёт ответственность за неузаконенную перепланировку при купле-продаже квартиры?

При покупке квартиры или нежилого помещения с неузаконенной перепланировкой покупатель берёт на себя всю ответственность по рискам, возникающим после оформления права собственности (пункт 1 статьи 188 Гражданского кодекса РК "Понятие и содержание права собственности").

№11. Как узаконить самовольную перепланировку?

Порядок указан на сайте Egov.kz. В управление городского планирования и урбанистики нужно подать:

• технический паспорт;
• результаты топографической съёмки от одной из проектных организаций;
• сведения о расположении относительно красных линий;
• адресную справку;
• нотариально заверенное согласие соседей, чьи интересы затрагиваются;
• справки городских служб в зависимости от особенностей региона и внесенных изменений (тепловые, электрические, газовые и другие сети, инженерные характеристики, сейсмические службы в горных зонах).

После оплаты штрафа и согласований (городские, инженерные, сейсмические службы) необходимо получить архитектурно-планировочное задание и составить проект по существующим изменениям (по факту). Необходимо получить заключение по проекту в управлении городского планирования и урбанистики, а также согласовать его с коммунальными службами города.

№12. Каковы шансы, что готовую перепланировку узаконят?

Президент Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко:

- Процедура узаконивания перепланировки усложнена и пресловутое "мы сделаем, а потом оплатим штраф" не сработает. У нас ужесточены меры к этому мероприятию, обязательно должно быть разрешение. Лишь только потом человек может её произвести в своей квартире. Чаще всего люди не знают правил. Они хотят сделать своё жилище максимально комфортным, особенно если это эконом-класс, где маленькие кухни, маленькие коридоры, но они либо не знают, что нужно получить разрешение, либо у них неверная информация, что можно сначала сделать, а потом заплатить штраф и узаконить. Иногда люди осведомлены, но относятся к требованиям легкомысленно, думая, что никто об этом не узнает. Они не отдают себе отчёт, не понимают всей ответственности за эти действия.

Нужно понимать, какая перепланировка была сделана. Если убрана стена между туалетом и ванной, достаточно привести в соответствие технический план. Для этого можно вызвать техника, и он вычертит новый план. Это возможно только, если не увеличена жилая площадь квартиры. Там, где люди убирают шкафчики, присоединяют балконы, идёт увеличение жилплощади, всё гораздо серьёзнее. Здесь потребуется ввод в эксплуатацию. Узаконить перепланировку в панельных домах практически невозможно, потому что на эту серию домов стоит мораторий, но опять же всё зависит от вида перепланировки.

№13. По каким причинам стоит отказаться от перепланировки?

Есть несколько причин отказаться от перепланировки:

1. Большие финансовые затраты;
2. Долгая продолжительность ремонтных работ;
3. Дискомфорт для большой семьи (при объединении ванной с туалетом);
4. Отсутствие личного пространства (при объединении зала и спальни).

Некоторые владельцы квартир объединяют спальню и зал, чтобы получить одну большую комнату. В итоге, к примеру, после рождения ребёнка в квартире не будет детской. Взрослым придётся подстраиваться под режим детей. Есть минусы и в случае объединения гостиной с кухней: распространение запахов еды, шума воды и звона посуды.

№14. Куда жаловаться на соседей, если те нарушают правила перепланировки?

Ваш сосед дробит и сносит стены в своей квартире? Вы уверены, что он делает это незаконно? Вы вправе запросить у него разрешение на перепланировку от управления городского планирования и урбанистики. Если документа нет, проинформируйте об этом факте руководство Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). Для этого вам необходимо прийти в офис организации и оставить соответствующее заявление.