Как подарить квартиру и кто может помешать

№1. Как оформить договор дарения на квартиру или долю в ней

Юристы настаивают, что нужно употреблять термин "договор дарения", а не "дарственная". Они исходят из того, что между сторонами заключается договор: один безвозмездно передаёт в дар, а другой безвозмездно этот дар принимает.

Договор дарения может быть заключён в простой письменной форме: его можно написать от руки или набрать на компьютере, документ должны подписать обе стороны. Договор не требует обязательного удостоверения у нотариуса.

Право собственности наступает только после государственной регистрации, и в ЦОНе потребуется присутствие дарителя при оформлении недвижимости / доли в собственность. Помимо этого, необходимо будет предоставить перечень документов, о которых речь пойдёт ниже. Как правило, в ЦОНе сотрудник предоставляет типовую форму договора дарения, которую заполняют и подписывают в его присутствии даритель и одариваемый.

В случае оформления договора дарения у нотариуса государственная регистрация права собственности происходит сразу же через портал ЕНИС (Единая нотариальная информационная система РК). Для этого нотариус вносит сведения и электронную копию договора дарения в информационную систему правового кадастра и подписывает их своей электронной подписью.

Это не единственная польза от участия нотариуса в процедуре, ниже расскажем о других важных требованиях, которые необходимо знать и которые помогает не пропустить специалист. Особенно это касается разного рода обременений: ипотечного кредита и залога.

№2. Нужно ли спрашивать разрешения у супруги/-га.

При удостоверении договора дарения квартиры / доли, находящейся в общей совместной собственности супругов, нотариусу необходимо предъявить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Согласие может быть оформлено у любого нотариуса.

Не требуется согласие супруга/-ги при оформлении договора дарения, если недвижимость:

• приобретена до регистрации брака;
• получена в дар (по договору дарения);
• получена по наследству;
• в также принадлежит супругу/-ге в режиме раздельной собственности на основании брачного договора, в этом случае нотариусу предъявляется брачный договор.

Нотариально удостоверенное согласие супруга/-ги потребуется и при государственной регистрации права собственности через ЦОН (при простой письменной форме). 

№3. Другие собственники: когда спрашивать

У квартиры / дома может быть несколько собственников. Законодательство установило две формы собственности:

• общая долевая собственность (возникает при получении наследства либо расторжении брака, реже – при покупке и соответствующем оформлении);
• общая совместная собственность (возникает, как правило, при приватизации жилья).

Разница между ними в том, что собственность с определением доли каждого из собственников считается общедолевой, а без определения долей – общей совместной собственностью. Эта разница важна, так как при общедолевой собственности спрашивать согласия других собственников на передачу доли в дар не нужно. А при общей совместной собственности испрашивать согласие у других владельцев квартиры / дома обязательно. Без их согласия оформление договора дарения и дальнейшая регистрация собственности невозможны.

Поэтому нотариус обязательно попросит предоставить ему заявление о согласии остальных участников совместной собственности на совершение сделки. Если оформление договора дарения не проходило процедуру удостоверения у нотариуса, то аналогичные документы затребует у одариваемого ЦОН, когда тот обратиться за государственной регистрацией права собственности. Согласие оформляется нотариально.

№4. Можно ли подарить квартиру, которая является залогом

Если договор дарения удостоверяет нотариус, то он получает сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках через ЕНИС из государственной базы данных "Регистр недвижимости".

Подарить квартиру, на которую оформлена ипотека либо она является залогом возможно, если одариваемый на это согласен и выполнены следующие условия: 

1. Такая передача в дар недвижимости не запрещена законодательными актами, договором залога и не вытекает из существа залога.
2. Имеется письменное согласие залогодержателя (банк или иной кредитор).
3. Нотариус разъяснил одариваемому условия договора залога. 

Как нам пояснили в Нотариальной палате РК, в тексте нотариально удостоверяемого договора дарения недвижимого имущества, обременённого залогом, делается отметка о том, что предмет договора обременён залогом. Нотариус должен разъяснить одариваемому, что право собственности на заложенное имущество влечёт для него переход всех обязательств (выплата оставшегося долга и прочих задолженностей кредитору). 

Важно: Если на недвижимое имущество наложен арест, то передача такого имущества в дар не допускается. 

№5. Перейдут ли вместе с даром долги по коммуналке

Как нам ответили в Нотариальной палате РК, задолженность за коммунальные услуги (электроэнергия, водоснабжение, обслуживание лифтов, платежи в КСК и другое) не является обременением, поэтому при передаче права собственности другому лицу на квартиру на основании сделки обязанность по её оплате является обязанностью дарителя, если иное не предусмотрено их договором.

При этом наличие долгов не препятствует совершению сделки с недвижимостью (только если на неё не наложен арест по иску поставщика коммунальных услуг).

№6. Какие документы необходимы для оформления договора дарения

Перечисленные ниже документы необходимо предоставить нотариусу, если он удостоверяет договор дарения. Этот же перечень будет актуален при обращении одариваемого в ЦОН для регистрации квартиры / доли в собственность, если договор дарения был заключён в простой письменной форме. При себе необходимо иметь: 

• удостоверение личности дарителя;
• удостоверение личности одариваемого;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• необходимые согласия, о которых мы рассказывали выше;
• договор дарения для ЦОНа (при простой письменной форме).