Как купить залоговую квартиру выгодно и безопасно?

№1. Что такое залог?

Залог – это способ защиты интересов кредитора, при котором он имеет право в случае неисполнения должником своего обязательства получить средства за счёт заложенного имущества (дом, квартира и другое). Залог обеспечивается договором. Залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество.

Понятие залога и его виды подробно описаны в статьях 299 и 303 Гражданского кодекса РК.

№2. В чём выгоды покупки залоговой квартиры?

Цена на залоговую недвижимость, как правило, ниже рыночной. Дело в том, что такие квартиры нельзя взять в ипотеку, потому что они уже служат гарантией возврата какого-то кредита. Это обстоятельство сокращает число потенциальных покупателей и вынуждает владельцев ощутимо уступать в цене.

Кроме того, нахождение квартиры в залоге у банка с хорошей репутацией можно рассматривать как гарантию "чистоты" документов. Банк перед тем, как выдать кредит, обязательно проверяет, в порядке ли правоустанавливающие документы, взвешивает текущие риски, оценивает стоимость имущества и только потом выдаёт заём.

№3. С какими трудностями вы можете столкнуться?

Заложив недвижимость, собственник может распоряжаться своим имуществом: сдавать в аренду, продавать, дарить, делать перепланировку только с согласия банка. В связи с этим у покупателя заложенной недвижимости могут возникнуть проблемы с оформлением документов. И при сделке с предварительным освобождением недвижимости от залога, и при замене собственника заложенного имущества придётся ждать решения банка. Это может занять время от нескольких недель до нескольких месяцев.

Проблемы могут возникнуть с прежними жильцами, если квартиру вы приобрели на торгах банка-залогодержателя. Выселением прежних хозяев занимается новый владелец квартиры.

"Просто так зайти в дом, квартиру и выселить без согласия проживающих там лиц незаконно. Можно получить уголовное дело за самоуправство. Так что придётся идти в суд с иском о выселении. Затем судебный исполнитель в рамках исполнительного производства вправе выселить должников. На одно имущество могут претендовать другие лица. Это другие залогодержатели, кредиторы либо долевые собственники", – поясняет юрист Таир Назханов.

№4. Способы приобретения залогового жилья

Есть три основных способа покупки недвижимости, служащей залоговым обеспечением:

1. Аукционы банков, когда они выставляют на торги квартиры своих заёмщиков, если те серьёзно нарушают обязательства по возврату кредитов. Продав квартиру, банк возмещает ущерб, нанесённый заёмщиком.
2. Напрямую у владельца. Здесь у покупателя два варианта. Можно помочь хозяевам снять обременение, дав им требуемую сумму в качестве задатка, после этого переоформить квартиру (уже не залоговую) на себя либо купить заложенный объект, то есть фактически принять статус должника и за него погашать кредит. Во втором случае решение о возможности сделки принимает банк-залогодержатель.
3. Через риэлтора. Представитель агентства недвижимости берёт на себя обязательства по полному ведению сделки. В этом случае уровень надёжности сделки повышается, так как риэлтор проводит доскональную проверку со всех сторон, но при этом увеличатся и общие затраты со стороны покупателя.

№5. Какие риски несёт покупатель залоговой квартиры и как их избежать?

Обычно для совершения сделки с заложенным имуществом собственник должен полностью погасить свой кредит. Чаще всего для этого используются деньги покупателя. Основной риск состоит в том, что продавец, получив часть оплаты для погашения займа, может потратить деньги на что-то другое или скрыться с ними. Завершить сделку в этом случае будет нельзя, так как кредит в банке останется непогашенным, и залог не снимут. Чтобы избежать этого, эксперты советуют отдавать часть денег, требующихся для погашения займа, только в качестве задатка и обязательно документировать их передачу. Далее необходимо с продавцом отправиться в банк, чтобы убедиться, что кредит погашен.

Помимо этого, риск потерять средства может возникнуть из-за неполной осведомленности покупателя об обязательствах продавца. Например, той суммы, которую предоставил покупатель в виде задатка, может не хватить для освобождения квартиры от залога – из-за накопившихся штрафных санкций. Если это выяснится после внесения оплаты в банк, забрать деньги у кредитора не получится.

№6. На что обращать внимание при заключении сделки?

Покупателю стоит с повышенным вниманием отнестись к сделке, если:

• продавец отказывается показать подлинники документов на квартиру и справку о зарегистрированных обременениях;
• имеет на руках лишь дубликаты или копии документов, пусть даже и заверенные нотариусом;
• предлагает указать в договоре более низкую стоимость по сравнению с реально выплачиваемой суммой;
• предлагает оформить договор дарения вместо договора купли-продажи;
• отказывается удостоверить договор купли-продажи у нотариуса;
• не предоставляет согласие супруга на продажу квартиры или не подтверждает отсутствие брачных отношений;
• в правоустанавливающих документах много подчисток и исправлений;
• площадь квартиры, указанная в техпаспорте, не соответствует площади, зарегистрированной в органах юстиции;
• в справке о зарегистрированных правах (обременениях) указан один правоустанавливающий документ, а продавец предоставляет другой;
• переговоры о продаже ведёт один человек, денежные средства получает другой, а собственником является третий;
• недвижимость продается по доверенности;
• собственник недееспособен, страдает алкоголизмом, состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

От покупки лучше вообще отказаться, если не удаётся проверить документы и право продавца на распоряжение имуществом.

№7. Может ли кто-то оспорить сделку?

Да. Прежние хозяева или третьи лица, имеющие права на имущество, могут подать в суд иск о признании сделки купли-продажи недействительной. Покупку могут признать незаконной, когда сумма сделки не покрывает суммы залога. Это может произойти, если кредит под залог брался на пике стоимости жилья, а "с молотка" недвижимость ушла на спаде цен. В этой ситуации бывший хозяин жилья может подать заявление о неполном покрытии долга и отсудить своё жильё.

Иногда у продавца имеется не один кредит, а несколько. Тогда на квартиру, только что освобождённую от залога, могут наложить арест другие банки. Собственник не вправе продавать квартиру при таких обстоятельствах. Важно до внесения задатка и погашения задолженности узнать, не имеет ли продавец других залоговых обязательств перед банками. Можно попросить его показать кредитную историю.

№8. Как максимально обезопасить покупку?

Соберите как можно больше информации о продавце. Запросите (с разрешения продавца и в его присутствии) у банка-залогодержателя документы о владельцах квартиры. В них должно быть зафиксировано согласие всех собственников залоговой недвижимости на передачу её банку.

Удостоверьтесь, что вы знакомы со всеми владельцами приобретаемого жилья, и что появление третьих лиц в правах на жилье исключено. Соберите полные данные о сумме долга и штрафных санкциях. Убедитесь, что у него нет других долгов, за которые может быть наложен арест на имущество.

Заключите предварительный договор, по которому вы передадите средства на оплату долга в качестве задатка. По закону, если продавец откажется от дальнейшей сделки купли-продажи, он должен будет вернуть задаток покупателю в двойном размере. Передавайте деньги в присутствии сотрудников банка и ровно ту сумму, что требуется для выплаты долга. Получите в ЦОНе справку об отсутствии обременений на объект и завершите расчёт по сделке у нотариуса, который заверит договор купли-продажи.