Хочу купить квартиру в строящемся доме. Как не стать обманутым дольщиком?

№1. Какие документы должны быть у застройщика?

Строительная компания обязана предоставить следующие документы:

• акт на земельный участок, который находится в собственности застройщика или в аренде, и предназначен для строительства жилого объекта;
• проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
• постановление о начале строительных работ либо уведомление в органы государственного архитектурно-строительного контроля.

Но случается, что земельный участок под строительство дома находится в залоге у банка.

"Есть крупные компании, для них земля в залоге – это не риск, а обыкновенный процесс. А для мелких компаний, у которых имени нет – это может быть рискованно", – пояснил глава Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев.

№2. Предлагают вложить деньги в строительство дома на уровне котлована. Что делать?

Согласно Закону "О долевом участии в жилищном строительстве", строительные компании должны получить разрешение у акимата на привлечение денег дольщиков или гарантии у Фонда гарантирования жилищного строительства.

"Не секрет, что многие застройщики сегодня реализуют квартиры в строящихся домах в нарушение закона. Поэтому призываем население, выбирая квартиру в строящемся доме, запрашивать у застройщика либо гарантию ФГЖС либо разрешение акимата, тем самым защищая свои права и интересы как дольщика", – отметил на встрече с застройщиками в Алматы председатель правления АО "Фонд гарантирования жилищного строительства" Дулат Жарлыкапов.

В этом случае у дольщиков есть стопроцентная гарантия со стороны государства, что объект будет достроен. Список строительных компаний, получивших гарантии, размещён на сайте Фонда.

Если застройщик предлагает заключить договор бронирования на стадии котлована, то у него также должны быть разрешительные документы от акимата на привлечение денег дольщиков, и те, что указаны в карточке №1. Клиент вправе увидеть эти лицензии.

"Бывает, что застройщики идут на разные формы, такие как бронирование и после строительства пересматривают договор. Если компания с опытом и известна на рынке, деньги в бронирование можно вложить – рисков меньше. Если же она новая и у неё ещё нет системы, то я бы не советовал. На уровне котлована всё зависит от опыта компании", – сказал Талгат Ергалиев.

Застройщик может своими силами либо привлечёнными не от дольщиков средствами построить каркас здания. После этого он может привлекать деньги дольщиков только с разрешения акимата и продолжать строительство.

№3. Какие сроки должны быть указаны в договоре?

В договоре должны быть прописаны сроки завершения строительства жилого дома.

"Обычно застройщик пытается увеличить срок завершения строительства, указывая в договоре один срок окончания строительства, но и возможную пролонгацию этого срока до шести месяцев или даже одного года. Бывало, когда недобросовестные застройщики указывали в разных договорах инвестирования разный срок завершения строительства одного и того же дома", – рассказывает адвокат Бахтияр Галимжанов.

За нарушение сроков строительства в договоре нужно обговорить пеню. Её размер должен быть существенным, чтобы у застройщика не возникало желания затягивать строительство.

Глава Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев подчёркивает, что гарантию завершения строительства дать сложно. Оно может затянуться на год или на полгода. Нужно учитывать, что качественно построить жилой объект за год почти невозможно. Поэтому обещания застройщика о быстром завершении работ могут вызывать справедливые сомнения.

№4. Что ещё должно быть прописано в договоре?

1. Цена за квартиру или иное помещение. Важная ремарка – цена не подлежит увеличению;
2. Компенсация для участника долевого строительства, если фактически помещение будет построено меньшей квадратурой, чем указано в договоре;
3. Основные материалы, из которых строится дом, а также их стоимость за конкретную квартиру.

Важно внимательно читать договор.

"Вы вправе внести любые изменения в договор, потому что являетесь стороной. Если согласуете изменения с застройщиком, то такие внесения возможны. Конечно, от застройщика крайне тяжело добиться каких-либо изменений в договор, но это возможно, и это ваше право на свободу договора, предусмотренное статьёй 380 Гражданского кодекса РК", – подчеркнул адвокат Бахтияр Галимжанов.

№5. Могут ли застройщики продавать квартиры через риелторов?

Закон не запрещает, но у экспертов разные мнения на этот счёт. Глава Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев считает, что у компании должны быть свои маркетинговые отделы. Они должны нарабатывать базу клиентов, чтобы своевременно привлекать деньги дольщиков. Компании желательно иметь собственный отдел продаж, а не работать через риелторов.

"Риелторские компании продадут квартиры, а потом не найдёшь их. Поэтому свои отделы продаж нужны, где обученные сотрудники могут правильно провести презентацию. Такой уровень вызывает больше доверия", – сказал Талгат Ергалиев.

Чтобы не выбрать застройщика, который продаёт одну и ту же квартиру нескольким лицам, важно учитывать его опыт и репутацию.

"Следует выбирать застройщика, который имеет большой опыт в строительстве, множество построенных домов, значительное имущество и отличную репутацию. Конечно, у таких застройщиков цены на квартиры значительно дороже, но зато есть гарантия реально получить недвижимость. В других случаях такой гарантии нет", – уверен адвокат Бахтияр Галимжанов.

№6. Доверять ли компаниям, у которых много строящихся объектов?

Компания не должна иметь слишком много одновременно строящихся объектов.

"Иногда жадность подводит. Человек распыляется, силы не рассчитывает и не успевает достроить несколько объектов. При этом нередко нарушая закон финансового планирования: нельзя с одного объекта на другой кидать деньги", – говорит глава Союза строителей.

У компании должно быть не более двух-трёх строящихся объектов. Иначе завершить работы в срок будет очень сложно.

Если на объекте не ведутся строительно-монтажные работы, это должно вызвать настороженность. Если застройщик серьёзный, на объекте должны быть: ограждение, паспорт, временное сооружение.

№7. Предлагают слишком низкую цену. Сомневаться ли в компании?

Первоначальный взнос нужно вносить либо в банк, либо в кассу. Обязательно должны быть чеки. Договоры должны быть правильно оформлены, укомплектованы. Данные в ПСД и договорах должны совпадать.

"Должны быть реальные адекватные программы. Когда даёшь 10% первоначалки, остальное в течение пяти лет – это же очень подозрительные проекты. Или когда предлагают очень дёшево – нужно задуматься. Когда слишком сокращают сроки. К примеру, большой дом в 500 квартир обещают в течение 10 месяцев построить. Или мы закончим 9 этажей за пять месяцев, а заливают только фундамент", – отметил Талгат Ергалиев.

В Министерстве инвестиций и инфраструктурного развития отмечают, что слишком низкая цена не учитывает рисков, связанных с удорожанием материалов, инфляцию. В результате жильё либо не достраивают, либо оно переходит в разряд долгостроя.

№8. Должен ли у компании быть офис и сайт?

Если стройкомпания как сапожник без сапог не имеет офиса, то стоит задуматься.

"Офис может быть компактным и скромным, либо большим и богатым. Это значения не имеет – кто-то любит шик, а кто-то скромность. Но здание офиса должно быть достаточно неплохим, если у главы компании есть опыт в строительстве", – сказал Талгат Ергалиев.

Компании, которые ничего не скрывают, организовывают встречи, экскурсии, совещания. Они активны в интернете, создают чаты и имеют свой сайт.

"Сайт должен быть "живым", не созданным вчера без какой-либо информации. У хорошей компании должен быть сайт, который много лет ведёт квалифицированная группа. Эти формы коммуникации вызывают доверие, ведь сегодня электронное общение является чуть ли не главным. Все на это обращают внимание", – сказал Талгат Ергалиев.

№9. Что даёт гарантия Фонда гарантирования жилищного строительства?

Глава Жилстройсбербанка Казахстана Ляззат Ибрагимова советует доверять только тем компаниям, которые заключают договор с Фондом гарантирования жилищного строительства.

"Значит, что у этого застройщика есть 15% собственных средств, которые он вложил в стройку. И в случае незавершения им, строительство завершит государственный фонд", – говорит Ляззат Ибрагимова.

ЖССБ – единственный банк в Казахстане, который кредитует объекты только с гарантией Фонда.

"Это самый первый индикатор надёжности застройщика. 44 застройщика получили гарантию ФГЖС. 7% уже построили, ввели в эксплуатацию. Гарантия истекает, когда дом сдан в эксплуатацию и у застройщика появляются правоустанавливающие документы. А если гарантии нет, непонятно, кто будет достраивать этот объект", – отметила Ляззат Ибрагимова.

Застройщик также может получить гарантию банка второго уровня, который будет гарантировать завершение строительства.