Долевое строительство: как вложиться в новостройку и не стать жертвой мошенников

№1. Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это форма инвестиционной деятельности, при которой строительная или инвестиционная организация привлекает денежные средства граждан для строительства объектов недвижимости с условием, что после ввода в эксплуатацию этого объекта застройщик обязан передать его участникам долевого строительства.

№2. Каким документом и как регламентируется долевое строительство?

В Казахстане есть специальный закон "О долевом строительстве". Печальная практика начала 2000-х обнажила всё его несовершенство, и документ начали дорабатывать. На сегодняшний день предусмотрено сразу несколько гарантий для покупателей в зависимости от способа привлечения средств.

Во-первых, законодательством предусматривается привлечение нового участника – Фонда гарантирования, который является частью НУХ "Байтерек". Прежде чем привлекать средства дольщиков, застройщик должен создать специальную уполномоченную компанию, закреплённую за конкретным объектом. Именно эта компания и будет заключать договор с фондом, выставляя под залог земельный участок, который в случае форс-мажора будет продан для возврата денег дольщикам.

Во-вторых, в качестве контрагента выступают банки второго уровня. Застройщик и уполномоченная компания получают доступ к средствам дольщиков, лежащих на счетах в БВУ только после того, как будет полностью возведён каркас здания.

В-третьих, само разрешение на привлечение средств дольщиков акимат выдаёт застройщику только после того, как тот за свой счёт возведёт каркас.

Впрочем, несмотря на создание ряда гарантий и ужесточения требований к застройщикам, по мнению юристов, лазейки для недобросовестных строительных компаний остаются, а это значит, что и риски для дольщиков тоже в той или иной степени сохраняются – законодательство ещё нуждается в совершенствовании.

№3. На что необходимо обратить внимание при выборе строительной компании?

Получить разрешение на привлечение средств дольщиков может только та строительная компания, которая имеет опыт не менее 3 лет работы в качестве заказчика, а возведённая ею площадь не менее 18 тысяч квадратных метров в столице и других крупных городах, в небольших – не менее 9 тысяч квадратных метров. И всё же самое главное, что должна предоставить потенциальному дольщику компания, которая намерена привлечь средства, – это перечень основных документов:

• право собственности (именно этой компанией, а не какой-нибудь другой партнёрской) на земельный участок, где строится дом;
• проектно-сметная документация со сметой и госэкспертизой объекта;
• разрешение на строительство;
• разрешение на привлечение средств дольщиков в виде постановления местного исполнительного органа.

Потенциальный участник долевого строительства имеет право сделать копии всех этих документов, для того чтобы более детально ознакомиться с ними самому или проконсультироваться в уполномоченных органах.

№4. Что должно насторожить потенциального дольщика?

Отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных документов или отказ в их предоставлении, отказ в возможности сделать копии документов. Компания, которой нечего скрывать, не станет пытаться утаивать от клиентов информацию о своей деятельности.

В ГАСК требуют предъявить разрешение на привлечение средств дольщиков, юристы акцентируют внимание на детальном изучении проектной документации: есть случаи, когда компании продавали квартиры с нумерацией, не предусмотренной на объекте, к примеру, реализовывался договор на квартиру №90 в доме, где по проекту всего 70 квартир.

№5. Как не стать жертвой двойных продаж?

Проверить, не претендует ли кто-либо ещё на квартиру, которую намерен купить дольщик, можно, если строительная компания имеет все необходимые разрешения и числится в базе данных акимата как благонадёжная. Каждая сделка о продаже квартиры регистрируется в местных исполнительных органах, поэтому информация о них хранится в базе данных. Если же застройщики идут в обход закона "О долевом строительстве", сделки, как правило, не регистрируют. В таких случаях узнать наверняка, скольким дольщикам продана одна и та же квартира, невозможно.

№6. Как можно убедиться в надёжности компании?

На сайте акиматов публикуются списки компаний, которые имеют разрешение на строительство конкретных объектов. Если среди них нет компании либо объекта, привлёкших внимание потенциального дольщика, это повод задуматься, стоит ли вкладывать деньги. В Астане при Центре обслуживания населения создан специальный Центр поддержки дольщиков. В числе его сотрудников представители всех уполномоченных госорганов: от управления архитектурно-строительного контроля до городской прокуратуры, которые бесплатно консультируют всех желающих по компаниям и строящимся ими объектам. Если у застройщика нет какого-либо разрешения, потенциального дольщика должны об этом предупредить.

№7. Из-за чего чаще всего возникают долгострои?

Проблемные объекты возникают в основном по двум причинам:

• Когда средства дольщиков используются застройщиками не по назначению. Известно множество случаев, при которых руководители компаний оказывались под следствием за хищение денег, предназначенных на строительство ЖК.
• Когда за строительство берутся непрофессионалы. Есть примеры, когда компании разрабатывали ПСД, в которых помимо возведения самого здания ничего больше не предусматривалось. Смета без учёта водоснабжения, электричества и прочих элементарных благ цивилизации, конечно, позволяла делать дольщикам такие ценовые предложения, от которых они не могли отказаться, однако то, что такие проекты нежизнеспособны, становилось понятно задолго до завершения строительства.
• Есть и третья причина, о которой говорят в управлении архитектурно-строительного контроля. Дольщиков, заключающих договора с сомнительными компаниями на свой страх и риск в надежде на помощь государства, чиновники ГАСК считают не меньше виновными в появлении долгостроев.

№8. Как можно вернуть вложенные средства в долевое строительство?

Право на возврат средств – обязательный пункт договора, который подписывает дольщик со строительной компанией. Воспользоваться этим правом участник долевого строительства может независимо от того, исправно застройщик выполнял свои обязательства или нет. Для этого дольщику достаточно расторгнуть договор.

Впрочем, на деле вернуть свои деньги, как правило, непросто. Юристы советуют в таком случае взыскать деньги через суд, правда, если решение будет принято в пользу дольщика, то с возвращаемой суммы будет взиматься госпошлина.

№9. Как понять, что компания не планирует достраивать объект?

Если срок сдачи квартир уже наступил, а объект ещё не готов, согласно законодательству застройщик имеет право на три отсрочки, каждая из которых по 3 месяца. Если и после этого объект не будет сдан, застройщик по условиям договора обязан выплатить дольщикам штрафные санкции за невыполнение обязательств. Неспособность компанией выплатить неустойку в ГАСК считают поводом бить тревогу и обращаться в местные исполнительные органы. Первым делом дольщики должны создать инициативную группу и обратиться с заявлением в межведомственную комиссию при акимате, после чего застройщик будет приглашён на заседание МВК, для того чтобы объяснить, с чем связано появление долгостроя. Аргументы представителя компании, по мнению юристов, в большинстве случаев сразу дают понять истинные причины возникновения проблемы и намерен ли он завершать объект. Если застройщик не разглашает какие-либо сведения, ссылаясь на коммерческую тайну или ещё какие-нибудь причины, ждать исполнения обязательств от него не стоит – лишняя трата времени.

№10. Что делать дольщикам, если компания не строит объект?

Если застройщик вовремя не сдаёт объект, срывая все допустимые сроки, законодательством предусмотрено автоматическое создание жилищно-строительного кооператива. После обращения инициативной группы в акимат вопрос долгостроя выносится на рассмотрение межведомственной комиссии. Инициативной группе в сложившейся ситуации рекомендуется действовать чётко и последовательно: консолидироваться внутри ЖСК, написать заявление в правоохранительные органы и через суд взыскать у застройщика землю, объект и по возможности ПСД на него. На следующем этапе инициативная группа должна оформить всё отсуженное имущество на жилищно-строительный кооператив и искать инвестора, который согласится достроить объект. Если этот объект экономически непривлекателен, к примеру, большая часть квартир уже продана и инвестору не удастся вернуть свои вложения, предусматривается возможность изменить проект, достроив ещё блок. Когда такой возможности нет, дольщикам предлагается доплатить. По такому же принципу будут достраиваться 93 объекта в Астане в рамках программы "Нурлы жер" только за счёт государства.

№11. Какие ошибки допускают дольщики долгостроя?

Самая большая ошибка, которую чаще всего допускают дольщики долгостроев, – это развязывание конфликтов внутри ЖСК. Разобщённость и неспособность достичь консенсуса только затягивают процесс. Пока дольщики спорят и выясняют отношения, как герои известной басни Крылова "Лебедь, рак и щука", впустую тратится время, которое они могли бы использовать на участие в судебных процессах, поиски нового инвестора, непосредственно на само строительство. Поводы для споров могут быть самыми разными: от вопроса, ждать ли исполнения обязательств от первоначального застройщика, до того, кому быть председателем ЖСК, итог один – строительство объекта замораживается.