Цены на жильё: как изменился рынок недвижимости и что с ним будет в 2019 году?

В Казахстане цены на вторичное жильё повысились на 10-15%. Этому способствовал не экономический фактор, а запуск госпрограмм жилищного кредитования. Повысилась и стоимость квадратного метра на первичном рынке.

Основных причины две: удорожание строительных материалов и повышение спроса на жильё по "7-20-25". При этом доходы населения не увеличились.

"Кто-бы что ни говорил, но средняя зарплата в Казахстане не превышает 100 тысяч тенге в месяц. А квадратный метр в новом жилье в зависимости от района стоит от 300 до 650 тысяч тенге. Причём в черновой отделке. Представьте – людям надо работать полгода, чтобы заработать на один квадратный метр. А цены на недвижимость в Казахстане и так сильно завышены. Плюс из-за деградации экономики покупательная способность и доходы населения в последнее время снизились", – считает экономист Айдар Алибаев.

Суммы выданных ипотечных кредитов стали рекордными за всю историю казахстанского рынка кредитования. Только на конец февраля 2019 года совокупный объём выданной ипотеки за год вырос на 22,5% и составил 1,3 трлн тенге. Драйверами активности выступают государственные жилищные программы: "7-20-25", "Нурлы жер" и накопительные кредиты от Жилстройсбербанка.

Как повлияли государственные жилищные программы на стоимость квартир и насколько цена квадратного метра может подорожать в 2019 году – в анализе Informburo.kz.

Цены на жильё повышаются из года в год

Цены на недвижимость, несмотря на низкую покупательную способность населения, повышаются с каждым годом. Только в 2016 году произошло небольшое падение цен (спустя год после того, как тенге отправили в "свободное плавание"), которые за три года вновь выровнялись. Так, по информации Комитета по статистике Министерства нацэкономики РК, в 2018 году по сравнению с 2017-м цены повысились:

• на первичном рынке – на 2,6% (с 253,2 тысяч до 266,9 тысяч тенге);
• на вторичном рынке – на 1,9% (с 185,7 тысяч до 186 тысяч тенге).

По итогам марта 2019 года в среднем цены повысились к декабрю 2018 года:

• на первичном рынке – на 4,2% (с 266,9 тысяч до 278,2 тысяч тенге);
• на вторичном рынке – 2,4% (с 186 тысяч до 190,6 тысяч тенге).

Согласно индексу недвижимости на специализированном сайте "Крыша", стоимость квадратного метра в I квартале этого года оказалась в среднем на 2.2 % выше, чем в предыдущем. Эта динамика наблюдается в 14 регионах страны. Увеличился и индекс стоимости жилья на 4.4 %. Лидируют по росту цен на недвижимость:

• Алматы (+9.4 %);
• Усть-Каменогорск (+10.8 %);
• Шымкент (+16.1%).

Снижение цен на недвижимость зафиксировано только в трёх городах:

• Кызылорде (– 3.6 %);
• Актобе (– 4.1 %);
• Актау (– 8.5 %).

Как влияет "7-20-25" на рынок недвижимости

Запущенная в июле 2018 года жилищная программа "7-20-25" с выгодными условиями кредитования расшевелила рынок недвижимости. На начало апреля по программе одобрили 6,5 тысячи заявок на общую сумму в 77,5 млрд тенге.

Однако желающие приобрести жильё по низкой процентной ставке столкнулись с дефицитом квартир, подпадающих под требования программы. По большей части застройщики строят улучшенные квартиры с большой площадью, стоимость которых превышает фиксированную сумму в 25 млн тенге. Также нехватка связана с тем, что жильё раскупается на этапе строительства на правах долевого участия.

По сути, в крупных городах, таких как Алматы и Нур-Султан, квартир по этой программе практически не осталось. А если и есть, то в отдалённых районах на окраинах города. В регионах тоже проблемы с квартирами, отвечающими условиям "7-20-25". Акиматам разрешили выпускать облигации, чтобы привлекать деньги "Баспаны" на строительство домов, но пока этой возможностью воспользовался только Шымкент.

"Не все поданные заявки по "7-20-25" допускаются к рассмотрению и ещё меньше их удовлетворяется. Это говорит о том, что предложение не соответствуют спросу. Например в Алматы, Нур-Султане, Атырау и Актау максимальная стоимость новой квартиры до 25 млн тенге. По факту же половина двухкомнатных, а также трёхкомнатные и большие по квадратуре квартиры стоят больше этой суммы", – отметила президент объединённой Ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко.

Читайте также: "7-20-25 сознательно убыточна". Как госпрограммы влияют на рынок жилья, и что происходит с ценами?

Популяризация государственных жилищных программ влияет на рост цен. Надеясь на ажиотаж, продавцы вторичной недвижимости повысили цены на 10%-15%. При этом не учитывается, что не выросли доходы населения.

"Главная проблема – это доходы населения, от которых зависит потребительский спрос на недвижимость. Если доходы малы, то программы не помогут. В Алматы, Нур-Султане, Шымкенте, Актау и Атырау сейчас ощущается дефицит нового жилья. Все квартиры IV категории или эконом-класса, как подпадающие под стоимость до 25 млн тенге, уже реализованы", – заявил президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

Наибольший объём выданных займов по "7-20-25" сконцентрирован в следующих городах и регионах:

• Алматы – 345 млрд тенге (плюс 15,3% );
• Нур-Султан – 344,1 млрд тенге (плюс 30,8%);
• ВКО – 76,5 млрд тенге (плюс 16,7%).

На эти регионы приходится 57,2% (765,6 млрд тенге) всех выданных ипотечных займов. Также наибольший прирост объёма займов за год наблюдается в Алматинской области – 47,8% (25,8 млрд тенге).

Стоимость первичного жилья растёт из-за роста цен на стройматериалы

По данным компании BI Group, цена квадратного метра нового жилья эконом-класса тоже ежегодно растёт:

• в 2017 году – 256 тысяч тенге;
• в 2018 году – 269 тысяч тенге;
• в 2019 году – 280 тысяч тенге.

Цена новой квартиры на 70% состоит из себестоимости строительных материалов. Цены на капиталоёмкие материалы постоянно повышаются. Особенно это заметно весной, когда начинается строительный сезон. В январе 2019 года цена на арматуру (занимает наибольшую долю в строительстве жилых домов) повысилась на 16% и составила 190 000 тенге за тонну. Основные же производители арматуры находятся в России, что также отражается на цене продукта, привезённого в Казахстан.

"На цену строительных материалов также сильно влияют курсы доллара и рубля, железнодорожные тарифы и цены на ГСМ. Эти проблемы можно решить только усилением конкуренции на отечественном рынке стройматериалов, когда каждый завод, каждый дилер будет бороться за клиента, предоставляя качественный продукт по лучшей цене", – отметили в компании BI Group.

Также в основном из России завозятся утеплители и минплиты, которые с апреля подорожали на 15%. Повышение цен на цемент влечёт за собой увеличение стоимости бетона, газоблоков, железобетонных изделий (свай, плит перекрытия и т. д.). Если в 2017 году цемент стоил 11 000 тенге за тонну, то в этом году – 22 000 тысячи.

Ввиду специфичности производства, большинство кирпичных заводов в Казахстане работают только летом. Поэтому весной из-за дефицита повышаются цены. В 2019 году цена кирпича выросла с 50 до 86 тенге за шутку. Подстраиваясь под рыночную конъюнктуру, заводы, работающие круглый год, также повышают цены.

Ипотека от Жилстройсбербанка и аренда по программе "Нурлы жер"

Если программа "7-20-25" охватывает более платёжеспособные слои казахстанцев, то для работников социальной сферы и бюджетных организаций доступны накопительные депозиты Жилстройсбербанка. Число вкладчиков достигло уже 1,338 млн с суммой накопления 663,4 млрд тенге.

По итогам 2018 года было выдано 38 295 займов на сумму 359,5 млрд тенге. Средняя сумма займа составила 9,4 млн тенге. При этом 43 % займов было выдано для покупки жилья на первичном рынке и 51% – на вторичном рынке. Оставшаяся разница пришлась на выдачу займов для ремонта жилья, строительства дома или покупки земельного участка.

Другой альтернативой для покупки жилья является государственная программа "Нурлы жер". Основными преимуществами государственного жилья являются низкая цена и его наличие в регионах. Цена за квадратный метр в городах Алматы, Нур-Султан (включая пригородные зоны), Атырау и Актау составляет 180 тысяч тенге. В остальных регионах – 140 тысяч тенге.

Читайте также: Программа "Нурлы жер": как купить квартиру в ипотеку с государственной помощью

В 2019 году по программе "Нурлы жер" планируют ввести около 20 тысяч квартир. Больше всего жилья сдадут в эксплуатацию:

• в Алматы – 3170;
• в Шымкенте – 1981;
• в Астане – 1873;
• в Костанайской области – 1794.

С января 2019 года в Казахстане вступили в силу поправки, разрешающие участникам программы "7-20-25" покупать жильё, построенное по "Нурлы жер".

Покупка жилья на этапе строительства и в рассрочку

Кроме ипотечных кредитов купить жильё можно в рассрочку у строительных компаний. Позволить себе такое могут только крупные компании, располагающие финансами.

Условия рассрочки:

• Первоначальный взнос от 20% до 30%;
• Оставшуюся сумму выплачивают равными долями до завершения строительства, которое в среднем составляет 1,5 года.

В среднем на начальном этапе строительства или как его называют "на котловане" цена квадратного метра держится в диапазоне 160-350 тысяч тенге. Стоимость зависит от расположения объекта и класса возводимого жилья. По завершении строительства квадратный метр уже продаётся в среднем на 100 тысяч тенге выше. Каждый месяц, пока строится дом, стоимость квадратного метра повышается на 5-10 тысяч тенге.

"Тем, кто ищет самые выгодные цены, естественно, лучше покупать на этапе строительства. Но есть риск того, что покупатель не увидит готового жилья. Поэтому нужно внимательно смотреть на то, что предлагает застройщик, как давно он на рынке, какие объекты построил. Если же покупать на этапе завершения строительства, когда многие риски уже нивелируются, то и цена будет выше", – подчеркнула руководитель направления аналитики портала о недвижимости Homsters.kz Елена Славкина.

Жильё I и II классов (элит и бизнес) продают уже построенным. Соответственно, себестоимость материалов и конечная цена дороже, чем у квартир III и IV классов (комфорт и эконом). (На самом деле в Казахстане законодательно не закреплена классификация недвижимости по уровню комфортности, но принято считать, что I класс – это элитное жильё, II – бизнес-класса, III – комфорт, IV – эконом.

Основные факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра нового жилья:

1. Этап строительства;
2. Район расположения;
3. Технология строительства и качество строительных материалов.

Насколько повысятся цены на недвижимость?

Спекулятивных настроений на рынке недвижимости по сравнению с ипотечным бумом 2000-2007 годов не наблюдается. В этом году крупные застройщики увеличили объёмы запланированного к строительству жилья эконом-класса. Это те квартиры, которые доступны для потребителей в крупных и экономически активных городах. В первую очередь в Алматы и Нур-Султане.

"Ощутимого роста цен не будет. Стоимость квадратного метра нового жилья будет колебаться в коридоре инфляции – плюс/минус 5%. А благодаря тому, что застройщики планируют строить больше квартир эконом-класса, предложение на первичном рынке будет расти, что не даст значительного повышения цены", – отметил Ермек Мусрепов.

Цены на рынке вторичного жилья продолжают зависеть от колебаний курса доллара. Около 30% продавцов надеются на ценовой скачок и не опускают цены. Это приводит к тому, что недвижимость долгое время не продаётся. Также стоимость квартир не поднимается из-за отсутствия повышенного спроса.

"Если взять темп роста за последние три года, то рост количества сделок составляет 17%. Это очень хороший рост. "7-20-25" увеличила спрос и количество сделок. В связи с этими факторами я не вижу предпосылок для существенного скачка цен. Рост будет в размерах инфляции 5%-6%", – сказала Елена Славкина.

Читайте также: Рынок недвижимости в 2018 году: честные цены, "Нұрлы жер" и курс тенге

"На вторичную недвижимость растут не цены, а происходит корректировка курса доллара. Как только курс доллара растёт, продавцы поднимают цены в тенге. Благосостояние народа не увеличивается, поэтому всё, что мы видим – это желания владельцев квартир подогнать цену под курс доллара", – уверена Лариса Степаненко.

В среднем цена вторичной недвижимости в самом крупном городе, Алматы, с наибольшим фондом вторичной недвижимости колеблется в пределах 200-230 тысяч тенге за квадратный метр.

"Самый главный фактор, влияющий на стоимость недвижимости – это коррупция местных чиновников. Отвод земли, энергосети, водоканалы, архитектура, акиматы и т. д. высоко коррумпированы. Коррупционная составляющая достигает 30-40% от стоимости квартиры", – подчеркнул Айдар Алибаев.

Большинство экспертов называют главной причиной того, что цены на недвижимость будут повышаться незначительно – это низкая платёжеспособность населения, снижение доходов и регулярный рост цен на товары и услуги первой необходимости.

Эти факторы не вызовут резких изменений на рынке первичного жилья. Потребители, имеющие деньги, будут приобретать жильё или брать ипотеку по госпрограммам, остальные по-прежнему продолжат копить в ЖССБ или арендовать.