"Рынок жилья в стагнации". Эксперты прогнозируют снижение цен

Эксперты по недвижимости рассказали, что сейчас происходит на рынке жилья, и поделились прогнозами на этот год.

Цены будут падать?

Советник президента Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко сообщила, что рынок в состоянии стагнации. Количество нынешних сделок не предусматривает ни всплеска, ни падения. Эксперт ожидает в последующие месяцы заключение примерно 32–35 тысяч сделок по Казахстану.

"Цены, прежде всего на первичное жильё, будут зависеть от количества предложений на рынке. Сейчас объекты строятся два-три года, и пока что завершаются только текущие. Что касается коммерческих помещений, то ситуация стандартная – спросом пользуются здания, находящиеся в хорошей локации с активной проходимостью и возможностью парковочных мест", – рассказала Нина Лукьяненко.

В обозримом будущем, по прогнозу эксперта, вторичная недвижимость продолжит свой тренд в сторону "плавного скольжения вниз".

"Потому что рынок на фоне использования пенсионных денег для покупки жилья был сильно переоценён. По первичному жилью вообще прогнозы неопределённые, потому что мы видим, насколько мощно идут проверки застройщиков. Количество новых строящихся объектов в будущем будет достаточно ограниченным. Сейчас важно понять и разобраться с ситуацией, что будут делать инвесторы, которые вложились в объекты, подлежащие по итогам проверок сносу либо частичному сносу", – поделилась видением ситуации Лукьяненко.

Госпрограммы, по её словам, касаются только ограниченного количества сделок и никакого давления на цены либо на какой-то дополнительный спрос не оказывают.

Аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая согласилась с мнением коллеги о стагнации и отметила, что цены на вторичном рынке в некоторых сегментах (элитное жильё и бизнес-класса) медленно снижаются.  

"Снижение это незначительное по отношению к прошлому году, в среднем примерно на 5%. По сравнению с 2021-м и началом 2022 года, когда была запущена программа ЕНПФ с возможностью изъятия денег на приобретение жилья, объём спроса упал на 20%. На первичном рынке застройщики удерживают цены, но в последнее время также чаще идут на скидки. Покупательная способность населения остаётся на уровне конца 2023 года", – дополнила Анна Шацкая.

По словам эксперта, ожидается, что новая программа "9-20-25" даст стимул к росту сделок и несколько оживит рынок. Но в отличие от "7-20-25" в данной программе больше ограничений, поэтому значительного роста цен, по прогнозу Шацкой, на рынке жилья не ожидается.

Ожидания от госпрограмм и реальность

По словам главы компании Best Realty Гульнары Тугибаевой, у всех участников рынка сейчас большие ожидания от госпрограмм для приобретения жилья, но они, к сожалению, доступны не всем слоям населения.

"Население ждёт льготных кредитов для улучшения жилищных условий. Но той же программой Отбасы банка "9-20-25" смогут воспользоваться только молодые семьи до 35 лет, не имеющие в собственности недвижимость последние пять лет. Программа в первую очередь позволит приобрести жильё клиентам Отбасы банка, имеющим депозит, который и будет использован как первоначальный взнос", – рассказала об особенностях запускаемой программы Гульнара Тугибаева.

Программа, по словам эксперта по недвижимости, выйдет с ограниченным лимитом и поэтому будет доступна максимум восьми тысячам семей.  

"Главный плюс этой программы в том, что по ней можно брать как вторичное, так и первичное жильё. Поэтому строители тоже ждут её запуска, чтобы дать возможность покупателям приобрести объекты, которые строятся под гарантии Казахстанской жилищной компании", – прокомментировала Тугибаева.

Ситуация, по её словам, на рынке недвижимости "нехорошая, вторичная и первичная недвижимость простаивает, покупательная способность низкая".

Многие молодые строительные компании, по словам эксперта, надеялись на программу "7-20-25" и после её приостановления не смогли реализовать свои объекты.

"Поэтому, к сожалению, пострадавших покупателей первичной недвижимости становится больше из-за задержек этапов строительства. Землетрясение в Алматы повлияло на рынок краткосрочно, но отпугнуло некоторых инвесторов из других регионов Казахстана. И от некоторых дальновидных алматинцев начали поступать заявки для покупки недвижимости в более спокойных городах", – сообщила эксперт.

"Нынешняя стагнация обуславливается не падением спроса со стороны населения, а неимением денежных средств для приобретения жилья и отсутствием дополнительных инструментов в виде ипотечного кредитования. И на сегодняшний момент стагнация даёт возможность корректировать цены в сторону понижения индекса стоимости одного квадратного метра жилья как для первичной, так и для вторичной недвижимости", – сообщил Ермек Мусрепов.

Время от времени запускаемые госпрограммы, по словам эксперта, предназначались не для широких слоёв населения, как это было с программой "7-20-25", которая хотя бы отчасти отвечала спросу и требованиям рынка.

"Покупательная способность на сегодняшний день в Казахстане нулевая. У населения нет доходов, чтобы приобретать недвижимость за наличку без ипотеки. Девять из десяти сделок у нас происходит через ипотечное кредитование", – объяснил эксперт.

Землетрясение в Алматы на ситуацию на рынке, по его словам, почти не повлияло. Люди склонны быстро забывать о таких ЧС. Возможно, небольшой процент алматинцев и задумались о переезде в другие города или на нижние этажи, о покупке частных домов, но о массовых покупках и продажах говорить не приходится.   

К тому же принята программа по ограничению ввода в эксплуатацию жилья в Алматы, Астане и Шымкенте в связи с ограничением использования существующих инженерных сетей.

"Строительная индустрия – один из основных локомотивов экономики Казахстана. Она будет существовать и развиваться. Но для этого нужно полностью локализовать производство строительных материалов, надо обновлять сети, реализовывать проект реновации старого жилья, а также – строить больше жилья в регионах. Все эти факторы в сумме способны обеспечить доступность жилья", – резюмировал Мусрепов.

На сегодня, по оценкам спикера, средние цены на первичное жилье комфорт-класса варьируются от 400 тысяч до 550 тысяч тенге за квадратный метр. Чуть дешевле стоит жильё эконом-класса. Зато цены на вторичное жильё доходят до 800 тысяч тенге за квадрат.