Рынок недвижимости в 2018 году: честные цены, "Нұрлы жер" и курс тенге

2018-й, по прогнозам, может стать годом жилищного строительства. Должна будет заработать в полную силу масштабная программа "Нұрлы жер". Жилстройсбербанк Казахстана в 2017-м впервые в своей истории перешагнул историческую отметку в один миллион активных накопительных счетов. А власти Астаны, отмечая 20-летие, намерены в юбилейный год дать старт новому этапу развития города. Informburo.kz предлагает взглянуть на рынок недвижимости в 2018 году со всех возможных сторон.

"Нұрлы жер": амбициозная программа ожиданий

В 2017 году стартовала самая многообещающая в казахстанской истории жилищная программа – "Нұрлы жер". Технически она вобрала в себя все предыдущие программы. Это и "Развитие регионов", и "Доступное жильё – 2020", а также программы "Развитие моногородов на 2012−2020 годы", "Модернизация жилищно-коммунального хозяйства на 2011−2020 годы", "Ақбұлақ на 2011−2020 годы" и, конечно же, жилищная ниша госпрограммы инфраструктурного развития "Нұрлы жол". Теперь это всё объединено под единый свод государственной программы "Нұрлы жер". В итоге казахстанская строительная отрасль закончила год, по предварительным оценкам, превысив цифру в 10 миллионов квадратных метров нового жилья.

О главных направлениях этой программы и полезные советы желающим участвовать можно прочитать здесь.

Сейчас граждане, на которых и направлена программа, просят внести коррективы: повысить лимит стоимости приобретаемого жилья с 20 до 30 млн тенге, снизить первоначальный взнос с 30 до 20%. В целом эффективность реализации первого года "Нұрлы жер" ещё будет активно обсуждаться. Однако главный итог существенный: рынок получил и ещё ожидает солидных объёмов доступного жилья классов "комфорт" и "эконом".

Читайте также:
Ипотека по "Нурлы жер": как купить квартиру по госпрограмме

Жилстросбербанк Казахстана: год рекордов и новая культура сбережений

2017-й стал рекордным для главного сберегательного банка республики. Жилстройсбербанк (далее – ЖССБ) на сегодняшний момент является главным оператором "Нұрлы жер" и на удивление грамотно использовал дополнительные финансовые вливания государства в строительный сектор.

На 1 января 2018 года количество активных действующих сберегательных счетов составило 1 млн 55 тысяч. Всего на этих счетах аккумулировано уже 520 млрд тенге. Кроме того, Жилстройсбербанк Казахстана в 2017 году выдал ипотечных займов почти на 290 миллиардов тенге. По итогам 11 месяцев 75% всех договоров по ипотеке приходилось именно на ЖССБ, вероятно, эта статистика сохранится и по итогам всего года.

Неплохую статистику по выдаче кредитов на жильё показали и остальные участники госпрограммы "Нұрлы жер". Речь идёт о пяти банках второго уровня: АО "Банк ЦентрКредит", АО "АТФБанк", АО "Цеснабанк", ДБ АО "Сбербанк" и АО "Банк ВТБ". В 2018-м планируется, что ещё 6 банков второго уровня станут участниками госпрограммы по субсидированию ставки. Остальные игроки рынка, ежегодные ставки которых по ипотеке достигали отметки в 40%, по понятным причинам привлечь казахстанцев практически не сумели.

Читайте также:
75% всех ипотечных кредитов в 2017 году выданы Жилстройсбербанком

Жильё военным: надо хорошо служить, чтобы заслуженно получать

Скажем лишь, что с 2012 года военнослужащим из бюджета выделялись так называемые компенсационные выплаты за аренду жилья. С 2018-го на смену им пришли жилищные выплаты. 12 декабря 2017 года Президент Казахстана Нурсултан Назарбаев подписал закон РК "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений". Согласно этому документу теперь бюджетные деньги будут перечисляться не на карт-счета военнослужащих, как раньше, а на их специальные счета в банках второго уровня.

Военный сможет приобрести личное жильё в любом регионе страны по собственному желанию. Несмотря на выслугу лет, каждый в результате реформы будет обеспечен собственной квартирой. Во время распределения квартир будет учитываться также состав семей нуждающихся в жилье. Программа не будет ограничивать в схемах приобретения жилья: будет ли это ипотека, аренда с последующим выкупом, долевое строительство или жилищные сбережения.

Жилстройсбербанк Казахстана уже заявил, что с начала 2018 года заработает специальная программа для кредитования именно военнослужащих. Ставка по кредитам будет на уровне 6,8-7,8%. Срок кредита – до 15 лет. В 2018 году планируется охватить кредитованием 11 000 военнослужащих, а затем в течение последующих 15 лет и заявленные 60 000.

При переезде в другой город получивший жильё военный согласно закону РК "О противодействии коррупции" имеет право даже сдавать его в аренду и получать законную прибыль. Согласно нововведению всех военнослужащих республики разделили на три жилищные категории в зависимости от выслуги лет.

Читайте также:
Қазақ әскерлерінің баспана мәселесі жаңа жылдан кейін шешіледі

Казахстанцы выбирают собственный дом

Из 10 миллионов квадратных метров жилья, сданного в 2017 году, более 4 млн было построено самими гражданами. Речь идёт об индивидуальном жилищном строительстве (далее – ИЖС). О той самой культуре пригородных посёлков, о которой не утихают споры последнее десятилетие независимости страны.

Конечно, любовь казахстанцев к ИЖС есть, и чем южнее регион, тем процент частных домов в городах выше. Согласно опросам, больше половины владельцев квартир готовы хоть завтра перебраться в собственный дом. Однако постоянный дефицит земель под индивидуальное жилищное строительство практически в каждом городе республики и существенные расходы на индивидуальную застройку становятся препятствиями.

По итогам 2015 и 2016 годов процент ИЖС составил 49,5% и 49,2% от общего объёма ввода новостроек. Такие данные приводит finprom.kz. Неслучайно в той же программе "Нұрлы жер" выделено отдельное направление по стимулированию индивидуального жилстроя с соблюдением единого архитектурного стиля. Речь идёт о тех самых типовых пригородных посёлках, что начали активно появляться вокруг крупных казахстанских городов последние несколько лет.

В вопросе ИЖС у казахстанцев существуют две главные проблемы: местные власти порой слишком долго решают вопрос с выдачей земель и подведением коммуникаций, а во-вторых, значительная доля импортных стройматериалов делает частный дом в экономическом плане недостижимой целью даже для представителей среднего класса.

По информации вице-министра по инвестициям и развитию Романа Скляра, профильное министерство планирует в ближайшие годы подводить инженерные сети к 40 тысячам земельных участков по всей стране. На эти цели из бюджета будет выделено 80 млрд тенге.

"В шести регионах в 2017 году начата реализация пилотного проекта по строительству 1 975 индивидуальных жилых домов. Жилье строится в едином архитектурном стиле стоимостью до 120 тысяч тенге за квадратный метр. В других регионах идёт подготовка земельных участков и проектов детальной планировки. В настоящее время эта работа начата в Актобе, СКО, Костанайской, Алматинской, Жамбылской и Южно-Казахстанской областях", – отметил профильный вице-министр по инвестициям и развитию Роман Скляр.

Своему не доверяем, а чужое очень дорого

Строительный бум в Казахстане, как заявляют эксперты, сдерживает слишком высокая стоимость большей части материалов. Заявленная государством кампания активного импортозамещения эффективно сработала, пожалуй, только в отдельных секторах. К примеру, за прошедшие 3-4 года мы стали относительно независимы от чужих цементов, бетонов, различных растворов, гипсокартона, строительного камня. А вот та же керамика, минеральная вата на казахстанских объектах в основном импортные.

По словам главы Союза строителей Казахстана Талгата Ергалиева, себестоимость жилья повышается не только от роста ценников на импорт, отечественные производители также вынуждены поднимать цены на свою продукцию не от хорошей жизни.

"То, что декларировалось государством несколько лет назад – переход от импортных на отечественные материалы, он не произошёл. 60% стройматериалов мы всё ещё продолжаем завозить. Да, часть мы производим сами, но даже на казахстанские материалы объективно выросла цена из-за подорожания того же дизельного топлива, – отметил в интервью корреспонденту Informburo.kz глава отечественного Союза строителей. – Казахстанской продукции пока не так много, и с импортом эта продукция на равных пока не может конкурировать. При этом цены на коммунальные услуги растут, на материалы, на топливо – с чего же стоимости строительства уменьшаться? Буквально полгода назад тонна арматуры стоила 95 тысяч тенге, а сегодня цена в районе 183 тысяч. Рост в два раза, и это только один строительный материал. Подорожал весь импорт: добавки, присадки, кафель, сантехника, минеральная вата".

Кроме того, по словам Талгата Ергалиева, строительные компании регулярно несут колоссальные расходы и из-за проволочек государственных органов при выдаче разрешительных документов, отводе земельных участков:

"Себестоимость квадратного метра в кирпичной новостройке в черновой отделке – 150-170 тысяч тенге. Этот же вариант, но в чистовой отделке, обойдётся на 20 тысяч дороже. Отмечу, что речь о жилье III-IV классов, самое доступное, – резюмирует эксперт. – Эта себестоимость складывается при условии, что земля была отведена в срок, у подрядчика не возникало никаких проволочек и проблем с финансированием и так далее. Но практически никто из застройщиков в эти сроки, в полтора года, не укладывается. Затягивание, простои влетают в копеечку, съедают прибыль, потом растёт цена на квадрат, в конечном итоге проигрывает потребитель, то есть гражданин".

Согласно государственным планам увеличение доли казахстанского содержания в жилищном строительстве до 90% приведёт к тому, что стоимость одного квадрата нового жилья не будет превышать 120 тысяч тенге. Однако пока такие цифры недостижимы.

Астана: город большой стройки

Перенос столицы 20 лет назад реанимировал строительную отрасль в Казахстане. Практически все значительные игроки сегодняшнего рынка выросли на столичных масштабных проектах. Астана и сегодня самая настоящая стройплощадка, однако это привело и к своим минусам. К примеру, столица обрела статус главного города страны по количеству долгостроев и числу обманутых дольщиков.

В 2017-м было объявлено о том, что разрабатывается новый план развития Астаны, рассчитанный сразу на два миллиона жителей. То есть в ближайшие 7 лет население города, по прогнозам, может увеличиться ровно в 2 раза.

Вместо трёх районов в столице к 2025 году будет семь полноценных. Территория мегаполиса будет как минимум 22 тысячи гектаров. По расчётам, чтобы разместить всех желающих переехать в столицу, нужно построить 40 миллионов квадратных метров жилья. Как с такими объёмами будут справляться отечественные компании, не совсем понятно. Вероятно, без приглашения иностранцев вновь не обойдётся.

Интерес к застройке Астаны уже высказывали китайские, турецкие и европейские холдинги. Предусматривается также, что на правом берегу Ишима столичные власти пойдут, по примеру московской городской администрации, на реновацию. Хрущёвки будут сносить, а вместо них строить, если не небоскрёбы, то достаточно высотные дома. Вероятно, программу реновации с помпой презентуют в рамках 20-летия Астаны летом 2018 года.

Читайте также:
Почему дольщики "Азбуки жилья" до сих пор не получили квартиры?

Рынок недвижимости: цены, цифры и прогнозы

Отечественный рынок недвижимости завершил 2017 год незначительным падением ценников на заветные квадратные метры. Взлёта цен, которого ожидали из-за проведения выставки ЭКСПО-2017, так и не произошло. Так, новое жильё упало в цене на 1,5%, вторичный рынок – на 2,2%.

По оценкам экспертов, значительного падения цен, как в 2016 году, всё же не произошло. Тогда ценники опустились сразу на 20%. Однако на рынке сложилась парадоксальная ситуация: цены снижались, и только благодаря этому многие казахстанцы всё же решились на покупку. По данным Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана, традиционно основная масса сделок с недвижимостью в 2017 году совершалась в Алматы и Астане. Астана показала увеличение сделок за год на 31,7 %, Алматы – на 17,3%.

По словам Анны Щацкой, руководителя аналитической службы портала kn.kz, рынок ожидают следующие ценовые коридоры для всех четырёх классов жилья:

"В настоящее время диапазон цен в экономклассе составляет 155-325 тысяч тенге, в классе "комфорт" – 165-345 тысяч, в бизнес-классе – 225-500 тысяч, цена за квадратный метр недвижимости элит-класса будет варьироваться от 370 до 725 тысяч тенге. Цены будут корректироваться индивидуально в зависимости от конкретного жилого комплекса, ведь сейчас зачастую застройщики завышают классность сдаваемого жилья. Поэтому те ЖК, которые не соответствуют классу и потребителю, тем более будут вынуждены демпинговать, так как жилья было построено за последние два последних года очень много. Мы ожидаем, что цены на первичное и вторичное жильё до конца 2018 года сократятся на 5-10%".

По мнению вице-президента Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Нины Лукьяненко, покупателям недвижимости следуют продолжать искать варианты и в 2018 году.

"Увеличение количества сделок на 26% в прошлом году говорит о вполне приемлемых ценах для покупки жилья, – уверена вице-президент Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана. – Стоит искать варианты, вести переговоры с продавцом, сравнивать, и вы точно найдете то, что будет приемлемым именно для вас. В 2018 году сохранятся все тенденции текущего года: переоценённая вторичная недвижимость продолжит свою корректировку в сторону понижения, первичная недвижимость останется на прежнем уровне".

Судьба тенге в 2018 году

Согласно исследованию Центра политического анализа и стратегических исследований партии "Нур Отан" больше всего казахстанцев сегодня волнует рост цен на продукты питания и товары первой необходимости. В списке главных страхов отсутствие собственного жилья занимает лишь девятую строчку. Рост негативных настроений происходит на фоне реального падения уровня доходов казахстанцев, которое признали и официальные органы статистики.

Для многих казахстанцев покупка жилья в 2018 году, по прогнозам, может так и остаться недостижимой мечтой. Прибавьте к этому стабильные инфляционные ожидания населения и тот факт, что размер своего благосостояния, несмотря на заявленную государством дедолларизацию, казахстанцы привычно измеряют в долларовом эквиваленте.

По мнению руководителя Центра прикладных исследований "Талап" Рахима Ошакбаева, в 2018 году казахстанцы будут активней всего следить за ситуацией в России.

"Главные вопросы – будут ли в феврале введены новые санкции, как российская экономика будет себя чувствовать, как отреагирует на ситуацию курс рубля. Если рубль упадёт, то и тенге будет как-то реагировать, – уверен экономист. – Будут ли курс сдерживать, как в прошлый раз – вопрос к руководству Нацбанка. Если в феврале усиление санкций будет серьёзным, то ослабление рубля – лишь вопрос времени. По тенге возможны сразу два варианта развития событий: либо мы будем продолжать держать курс и надувать щёки, либо ослабим национальную валюту сразу после рубля".

Курс тенге к мировым валютам для национальной экономики – один из основополагающий факторов стабильности. Падение тенге в 2015 году негативно отразилось и на рынке недвижимости.