В предыдущем материале informburo.kz "Враньё вокруг "Адема" от 29.06.2015 года было подробно рассказано о том, что собственно происходит в деле "Адема". Другой вопрос - попахивающие скандалом действия упомянутых собственников сгоревшего здания.

Для того, чтобы приоткрыть завесу этой тайны, надо вернуться по шкале времени на два года назад.

Как оно было

Как сообщали отечественные информагентства, со ссылкой на официальный сайт АТФ Банка, 15 марта 2013 года казахстанская компания "КазНитрогенГаз", которой якобы владеет зять акима Алматы Ахметжана Есимова предприниматель Галымжан Есенов, подписала договор купли-продажи 99,75% акций АТФ Банка у европейской банковской группы Unicredit. Согласно сообщению, стоимость сделки эквивалентна размеру собственного капитала банка, который по состоянию на начало 2013 года составлял 71,2 миллиарда тенге, т.е. почти 475 миллионов долларов.

По словам адвоката погорельцев "райского уголка" Василия Резвана, с марта 2013 по февраль 2014 года владельцем "Адема" был АТФ Банк.

Но 18 марта 2014 года АТФ Банк и ТОО "Алматы XXI век", генеральным директором которого является Ербол Тымбаев, был заключен договор о купле-продаже "Адема".

"Это основной документ, устанавливающий право собственности на данное здание. Согласно договору, нежилое помещение общей площадью 59,339,4 кв. м, с земельным участком 2,7484 га, расположенное по адресу: г. Алматы, Жетысуйский район, ул. Северное кольцо, д.3, было приобретено у АТФ Банка частной компанией "Алматы XXI век" в лице Е. Тымбаева за 8 млрд 385 тыс. 579 тенге. Это значит, что единственным собственником объекта является 30-летний человек. Если взять среднестатистическую заработную плату рядового казахстанца, ему потребовалось бы не меньше 4 тысяч лет не есть и не пить, чтобы приобрести объект стоимостью в 8 млрд", - рассказал в комментариях informburo.kz Василий Резван.

Фото Мадии Торебаевой
Договор купли-продажи "Адема"

В этом документе покупатель в лице г-на Тымбаева подтверждает, что на дату подписания настоящего договора имущество находится в ссуде по договору от 7 ноября 2013 года "Евразия центр сервис" и "Cayp investment". "Получается, Ербол Тымбаев знал, что он покупает уже заложенное здание, которое АТФ Банк отобрал по суду у предыдущих собственников. Кстати, после покупки он снова взял у этого же банка кредит и тем самым снова его заложил. Значит, фактически этот объект не выходил из владения АТФ Банка", - отметил адвокат Василий Резван.

Фото Олега Спивака
Василий Резван: "Откуда у этого молодого человека такие деньги?"

Чтобы как-то обозначить причины, которые побудили банк перекредитовать "Адем" и отдать его в руки нового хозяина, возможно, стоило бы внимательно присмотреться к деятельности Галымжана Есенова. Василий Резван убежден, что Ербол Тымбаев тесно связан с зятем акима Алматы Галимжаном Есеновым, несколько лет проработавшим в скандально известном холдинге "Сеймар", являвшимся совладельцем АО "Delta Bank" и ТОО "Казфосфат". Согласно информации, опубликованной на сайте "Delta Bank" 6 апреля 2009 года, Галимжан Есенов являлся держателем 26,13% акций банка (1 154 305 простых акций). Ербол Тымбаев тоже имеет свою долю в размере 9,4% (414 530) простых акций. Конечно, делать какие-либо выводы из этих данных было бы преждевременно. Однако, учитывая, что практика подтягивания к телу "своих", распространена в нашей стране, ничему удивляться особо не приходится.

Принял риски на себя

Следующий пункт договора, который тоже весьма занятен, сообщает, что на момент подписания этого исторического документа покупатель в лице г-на Тымбаева осуществил осмотр имущества и ознакомился с правоустанавливающей, технической и иной документацией на имущество.

 

Фото Мадии Торебаевой
Знал ли он, что подписывал?

"Техническое состояние удовлетворяет его требованиям, а не закона. К гадалке не ходи, ясно, что юристы банка, когда мы будем выдвигать против них иски, всё будут сваливать на Тымбаева, с пеной у рта доказывая, что он принял недвижимость со всеми "косяками", - отмечает г-н Резван.

Правовые коллизии

В рассматриваемом нами документе отмечено, что "при заключении с третьими лицами (арендаторами) договора аренды помещений, входящих в состав продаваемого имущества, покупатель понимает и осознает правовые последствия, описанные в Гражданском кодексе РК".

При этом, как отмечает адвокат, арендаторов никто ни о чём не оповещал. Получается, что здание продавали, сдавали в аренду, закладывали, а граждан Казахстана – арендаторов, просто ставили перед фактом. "Это при том, что до этого АТФ Банк обжаловал передачу в аренду бывшего собственника, потому что его не оповещали о происходящих изменениях", - уточняет Василий Резван. По закону, как считает адвокат, отсутствие оповещения арендаторов о текущих изменениях и смене хозяина здания уже является нарушением закона.

"Это не помещичья усадьба с крепостными. Это крепостных и рабов не оповещают, потому что они прав не имеют! А граждан Казахстана, тем более арендаторов… Многие из них ИП. Поэтому любой из них может этот момент обжаловать", - негодует адвокат.

Впрочем, с арендаторами бутиков, как правило, заключаются договоры на короткие сроки: год, полгода. Связано это с тем, что согласно действующему законодательству всё, что арендуется на длительный срок (более одного года), подлежит государственной регистрации. Для того чтобы облегчить эту процедуру, и придуманы "короткие договоры", которые по истечению срока просто перезаключаются на тех же условиях.

Но здесь возникает правовая коллизия, касающаяся процесса регулирования сторон.

Согласно Гражданскому кодексу РК (гл.19 "Перемена лиц в обязательстве", ст. 339) "для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника".

Если рассматривать этот вопрос в рамках отношений "должник – кредитор", то в первом случае, если арендатор является должником, а арендодатель (собственник) – кредитором, то, по идее, последний как бы должен, но не обязан высылать какие-либо уведомления.

В ином случае, когда арендатор, заплативший заранее за снимаемую площадь, выступает уже не в качестве должника, а в качестве кредитора, то он вправе затребовать у собственника здания какие-либо уведомительные сообщения о важных изменениях. Тогда уже вступает другая часть ст. 339 ГК РК, гласящая о том, что "если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несёт риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий".

Я не я, и лошадь не моя

Наконец, просто невозможно не заметить ещё один потрясающий пункт в договоре, заключённом между АТФ Банком и ТОО "Алматы XXI век", демонстрирующий тонкости правового творчества.

Фото Мадии Торебаевой
Ни за что никакой ответственности не несём

Ни АТФ банк, ни ТОО "Алматы XXI век" не несут никакой ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение каких-либо обязательств по договору, если такое исполнение или ненадлежащее исполнение вызваны обстоятельствами непреодолимой силы, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными методами. В связи с чем сам собой напрашивается вопрос: "Является ли пожар той самой непреодолимой силой? Если судебные инстанции, куда обращаются погорельцы "Адема", в надежде найти справедливость, решат, что пожар – явление непредсказуемое, то чаяния людей могут и не оправдаться. С другой стороны, та самая короткая приписка –  "ни предотвратить разумными методами", быть может, и даёт какой-то шанс на благополучный исход их дела. Ведь собственник, несмотря на то что он вроде как и не несёт ответственности, всё же должен был озаботиться противопожарной безопасностью объектов, сдаваемых людям в аренду.