Государство постепенно сворачивает бюджетные программы льготного кредитования, которые в последние годы заметно оживили рынок жилья. После долгой стагнации в 2010-х годах в строительной отрасли и на рынке ипотечного кредитования произошёл настоящий бум. Причиной стал ввод таких программ как "7-20-25", "Баспана хит", "Орда".

Но лимит выделенных рынку денег почти исчерпан. Сначала прекратили финансирование "Орды", в середине прошлого года закрыли льготную "Баспану хит", по которой казахстанцы могли приобрести квартиры и дома на вторичном рынке под проценты, ниже рыночных. Было заявлено о скором конце и самой популярной программы "7-20-25", но позже сообщили, что она будет действовать, пока не закончится предусмотренный 1 трлн тенге (сейчас израсходовано чуть больше половины этой суммы).

Что будет дальше? Куда застройщикам сбывать "первичку"? Какие программы сможет предложить рынок в ответ на вакуум? И станет ли государство снова вливать бюджетные деньги, чтобы казахстанцы могли приобрести жильё по разумным ценам? Об этом и многом другом говорили на форуме урбанистов QazUrban Forum.

Почему спрос на услуги застройщиков будет только расти

Сегодня около 60% казахстанцев живут в городах. Государство планирует к 2025 году повысить этот показатель до 65%, и это общемировой тренд. Сейчас, по данным ООН, примерно 55% мирового населения живёт в городах, и их доля увеличится до 70% к 2070 году.

По сравнению с большинством стран СНГ в Казахстане пока низкий уровень урбанизации. К примеру, в Украине он составляет 70, в России – 75, в США, Корее – 83%.

"Это даёт основания предполагать, что дальнейшая урбанизация останется самым большим страновым мегатрендом", – отметил на форуме QazUrban Forum директор центра прикладных исследований Talap Рахим Ошакбаев.

Самый большой прирост придётся на города республиканского значения. Прогнозная численность населения к 2025 году составит:

  • в Нур-Султане – 1,4 млн человек;
  • в Алматы – 2,2 млн;
  • в Шымкенте – 1,2 млн человек.

Сегодня ежегодный прирост населения составляет:

  • в Нур-Султане – более 50 тысяч человек;
  • в Алматы – более 60 тысяч;
  • в Шымкенте – более 35 тысяч.

Прогнозы сулят в будущем проблемы в виде:

  • неуправляемой миграции;
  • дефицита доступного жилья;
  • роста цен на недвижимость;
  • нехватки объектов социальной инфраструктуры – школ и поликлиник;
  • изношенности объектов инфраструктуры и жилищно-коммунального хозяйства.

По мнению гендиректора Freedom Holding Corp Тимура Турлова, люди приезжают в мегаполисы за высоким качеством жизни и получением более квалифицированного доступа к здравоохранению, образованию и общественной инфраструктуре.

"Комфортную, полноценную жизнь с высоким качеством можно получить только в крупных городах. Бессмысленно принимать масштабные программы развития сёл. Урбанизация в Казахстане будет продолжаться. Возможно, она будет расти даже быстрее, чем вы сейчас способны спрогнозировать", – считает Тимур Турлов.

Как отметил председатель Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев, сегодня, по официальным данным, 2,8 млн казахстанцев нуждается в жилье. В ближайшие 10 лет 5 млн человек переедут в города. Кроме того, нужно учитывать и демографический рост – ежегодно в Казахстане рождается 450-500 тысяч детей. Поэтому спрос на услуги застройщиков будет только расти.

Как просядет рынок ипотеки на первичное жильё с закрытием "7-20-25"

Согласно минимальным стандартам ООН, на каждого человека должно приходиться 30 м2 жилья. По данным зампредседателя правления Казахстанской жилищной компании (бывший КИК) Олжаса Салыкова, Казахстан нуждается в 200-220 млн м2 жилья.

Обеспечить потребность невозможно без развития рыночных инструментов, особенно ипотечного кредитования. Государство периодически стимулирует рынок, инициируя программы по улучшению жилищных условий социально уязвимых слоёв населения.

"Мы провели небольшой анализ, как за последние 10-15 лет развивался рынок ипотечного кредитования. Понятно, что в 2000-х годах финансовый кризис внёс коррективы, и в период по 2016 год по рыночной ипотеке была полная стагнация. Государство понимает, что необходимо этот блок реанимировать, поэтому запустило масштабные госпрограммы "Нурлы жер", "7-20-25" и "Баспана хит", которые дали мощный импульс не только ипотеке, но и жилищному строительству. Дополнительный импульс дали пенсионные накопления. Эти программы очень успешные, потому что конечный потребитель достиг своей цели по получению жилья", – отметил Олжас Салыков.

Программа "7-20-25" до сих пор позволяет поддерживать платёжеспособный спрос для среднего класса. В её рамках можно приобрести новое жильё от застройщика по цене:

  • не дороже 25 млн тенге – в Нур-Султане, Алматы, Актау, Атырау и Шымкенте;
  • не более 20 млн тенге – в Караганде;
  • не более 15 млн тенге – в остальных регионах.

На этот проект по кредитованию со ставкой 7% годовых при взносе 20% сроком до 25 лет изначально выделялся 1 трлн тенге. Когда эта сумма будет освоена, программа будет закрыта – ориентировочно, до конца этого года.

"У частных застройщиков пока нет ответа на вопрос, что будет с вакуумом, который образуется после закрытия программы "7-20-25", и что делать со спросом на первичное жильё. По нашим прогнозам, в целом рынок ипотеки на первичное жильё может просесть до 40%", – сказал Олжас Салыков.

По его словам, за последние 5 лет за счёт реализации госпрограмм и благодаря пенсионным накоплениям в строительный сектор было направлено почти 5 трлн тенге льготной ликвидности. Но много это или мало?

"Чтобы удовлетворить потребность в жилье в ближайшие 10 лет, нам необходимо ежегодно вливать в экономику до 10 трлн тенге. Если такими темпами мы будем строить и учитывая то количество людей, которые нуждаются в жилье, мы за 40 лет не сможем выполнить эту задачу. За это время два поколения вымрут: наши 30-летние дети и мы, их родители, кому за 50. Программу мы так и не выполним", – разводит руками председатель Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев.

В 2020 году была принята программа развития строительной отрасли, в которой предполагалось, что в 2022 году будет введено в эксплуатацию 16,2 млн м2 жилья, а в 2023 году – 16,7 млн м2.

"Буквально месяц назад мы принимаем программу, которая уменьшает ввод жилья до 15 млн м2 ежегодно. Как мы можем справиться с тем большим потоком, который идёт в города? Сегодня мы должны развивать город не в высоту, не строить плотные застройки, ухудшая экологию, а вширь. Но как вширь мы можем строить, если нет инфраструктуры? И где брать финансы?" – задаётся вопросом глава Союза строителей.

Зампредседателя правления Казахстанской жилищной компании предложил развивать рынок коммерческой ипотеки, которая в течение ближайших трёх лет сможет влить в строительный сектор 1,3 трлн тенге. Сейчас рынок ипотеки в Казахстане недофинансирован.

Что предлагают

В Казахстане по итогам 2021 года доля ипотеки к ВВП составила 3,6%.

"Этот показатель ничтожно мал. В близких нам странах он достигает 20%. В развитых странах уровень соотношения выданной ипотеки к ВВП достигает 80%. Это реально драйвер экономического роста. Мы недооцениваем этот потенциал, – подчеркнул председатель правления НУХ "Байтерек" Канат Шарлапаев. – До конца года совместно с "Отбасы банком" и командой КЖК мы будем заниматься развитием коммерческой ипотеки с участием игроков рынка. Почему это важно с нашей точки зрения? Мы считаем, что без вовлечения всей финансовой системы достичь значительного роста в ипотеке крайне сложно".

К тому же, по его словам, ипотека – это банковский продукт, который укрепляет общество.

"Показатель количества разводов у семей, которые берут ипотеку, гораздо меньше, чем у любых других. Это реальный факт, что она цементирует общество", – отметил Канат Шарлапаев.

По данным КЖК, из-за закрытия программы "7-20-25" и повышения пенсионных порогов объём ликвидности на рынке будет сжиматься. Специалисты прогнозируют необеспеченный, неудовлетворённый спрос на первичное жильё в размере 400-500 млрд тенге. Поэтому госоператор предлагает развивать коммерческую ипотеку для среднего класса.

"Мы изучали международный опыт, как вовлечь рыночные инвестиции в отрасль, как поддержать частных застройщиков, и пришли к инструменту механизма субсидирования ставки вознаграждения. Мы предлагаем через банки второго уровня выдавать коммерческую ипотеку на первичное и строящееся жильё, при этом государство со своей стороны будет субсидировать 7-8% от ставки вознаграждения. Срок кредитования будет стандартным, первоначальный взнос – от 20% с подтверждением платёжеспособности заявителя", – пояснил заместитель главы КЖК Олжас Салыков.

Восемь коммерческих банков уже выразили свою готовность изучить предлагаемый механизм и дать свои плановые объёмы.

"В ближайшие четыре года через коммерческую ипотеку мы можем на 1,3 трлн тенге поддержать рынок. Тут нужно понимать, что это будет платёжеспособный клиент, который будет проходить в соответствии с кредитной политикой банков. Жильё это будет исключительно первичное и строящееся, чтобы за счёт спроса стимулировать частных застройщиков, которые вошли в проекты", – подчеркнул Олжас Салыков.

Учитывая, что предлагаемая ипотека рыночная, её получателями будут работающие граждане. При стоимости квартиры 27 млн тенге средний доход членов семьи должен составлять 450-500 тысяч тенге, ежемесячный платёж с учётом субсидии составит около 230 тысяч тенге.

"По ценообразованию мы смотрели ипотечные продукты, которые были раньше и сейчас, и в целом видим, что спрос на ипотеку в районе 11-12% держится, и рынок в нём нуждается. Поэтому мы и вышли на сумму субсидии в районе 7-8%. В целом мы эту идею сейчас обсуждаем с рынком", – сказал заместитель главы КЖК.

Он добавил, что когда семья берёт ипотеку, самое сложное – это первые два-три года. Но учитывая повышение доходов и ипотеку в тенге, он считает, что в последующие годы заёмщикам будет легче рассчитываться за жильё.

"При стабилизации ситуации конечная ставка может снижаться, в том числе за счёт конкуренции между банками, за счёт цифровизации сервиса высокого качества. В целом мы верим, что базовая ставка рано или поздно будет снижаться, и стоимость денег, конечно же, будет дешевле", – подчеркнул Олжас Салыков.

"Господдержка нужна на тот период, пока ситуация не стабилизируется. И в дальнейшем она скорее всего уже через несколько лет не понадобится. Люди будут рефинансировать свою ипотеку, у них будет снижаться платёж за жильё, и с каждым следующим годом он для них может становиться меньше, если будет сокращаться сама ключевая ставка и инфляция будет возвращаться к тому горизонту, который мы реально прогнозируем", – подытожил гендиректор Freedom Holding Corp Тимур Турлов.

Инициаторы программы только опасаются, что за счёт субсидирования и вливания государственных денег может произойти очередной виток роста цен. Но, учитывая мультипликативный эффект, эти меры могут быть вполне оправданными.