Өз пәтеріңізбен қоса, сол көп қабатты үй тұрғындарымен ортақ мүлкіңіздің бар екенін білесіз бе? Білместікпен сіз қараусыз қалдырған мүліктің игілігін басқалар көріп, жалдап, тіптен сатып жіберуі әбден мүмкін. Оған жауапты бірінші өзіңіз, екінші, заңсыздыққа жол берген құзырлы орган. Астанада осындай шулы мәселе көбейіп барады.

Ортақ мүлік – батпан құйрық, айдалада жатқан құйрық па?

Қай қабаттан пәтер алсаңыз да, сондағы ортақ игіліктегі мүлікке басқа пәтер иелерімен бірге иесіз. Себебі, пәтеріңіздің құнына соған қатысты барлық шығындар кірген.

Көп қабатты үйде тұрсаңыз да жерсіз пәтер болмайды. Алайда Астанада кей тұрғын үйлерде жер құжаты мүлде жоқ.

Оның үстіне астаналықтар айдың күні аманда ортақ мүліктің де меншік құқынан айырылып қалып жатыр. Көпқабатты тұрғын үйлердің кондоминиумдері, яғни пәтер иелерінің ортақ мүліктері жеке меншікке сатылып кеткен немесе «мәңгілік басқару құқына ие» басқарушы компанияларға жалға беріліп, олардың жеке мүлкіне айналған.

Пәтер иелерінің мүддесін кім қорғайды?

Міне дәл осындай оқиғалар Астана қаласындағы тұрғын үйлерде дауға ұласып жатыр / vechastana.kz сайтынан алынды

Сол заңсыздықпен күресемін деп шашы ағарған адамдардың бірі "Общественный защитник" тұтынушылар мен кәсіпкерлердің құқын қорғау кеңесі" республикалық қоғамдық бірлестігінің төрағасы, заңгер, Виктор Сыздықов.

"Общественный защитник" тұтынушылар мен кәсіпкерлердің құқын қорғау кеңесі» РҚБ төрағасы, заңгер, Виктор Сыздықов жұмыста / Фото informburo.kz

"Соңғы кезде дау көбейіп кетті. Сотқа бара жатқандар мен соттан қайтқан пәтер иелерінен құралған мүдделі топтарға заңдық және құжаттық көмек беріп отырмыз. Қазір Астана тұрғындарының ортақ меншіктегі мүлік, яғни кондоминиум және жеке меншік туралы заңдық көзқарастары төмен. Бұл жерде үлкен заңсыздықтар мен көлеңкелі бизнес үшін күрес жүріп жатыр. Бұған қоғам болып қарсы тұру керек. Осы үшін кез келген мүдделі топпен жұмыс жасауға дайынбыз".

Қазіргі басты мәселе, заңсыздықпен ортақ мүлікті пайдаланып отырғандардан басқару құқын кері алу және заңсыз сатылған ортақ мүлікті қайтару.

Құжатсыз қалған тұрғын үйлер көп

Солардың бірі "№ 4 қалалық тұрғын үй кешені". Тұрғындардың үйді басқаруды қайтарып алғанына 3 жыл болды. Бір қызығы, сол кезге дейін қызмет көрсетіп келген "Тұрмыс" ЖШС-і мемлекеттік тіркеу актісін де, жер құжатын да тауып бере алмаған. Сорақысы, кондоминиумнің құжатын сұраса, олар мемлекеттік тіркеу актісін сұрап, ал мемлекеттік тіркеу актісін алуға арыз берсе, кондоминиумнің құжатын сұрап, сергелдеңге түсіпті.

"Қолымызда 2007 жылғы Үкімет қаулысының көшірмесі ғана бар, үйдің басқа ешқандай құжаты жоқ. Жерге орналастыру жоспарын енді ғана мақұлдауға жібердік. Сосын ғана мемлекеттік актіге ие болуға болады. Сол кезде сотқа бара аламыз. Әзірге, бұл компанияны ешкім де жауапкершілікке тартқан жоқ. Құрылтайшысы – Астана қаласы әкімдігі. Олар жауапкершіліктен бірден бас тартты. Біз болсақ, сол жоқ құжаттарды қайта жасату үшін жүз мыңдаған өз қаражатымызды жұмсауға мәжбүрміз. Осы екі құжаттың соңында әлі шаршап жүрміз", – дейді "№ 4 қалалық комплекс" қоғамдық бірлестігінің төрағасы, Калиметолла Аринов.

"№ 4 қалалық комплекс" жанындағы тура сол үлгіде салынған тұрғын үй кешені. Балалар ойнайтын алаңы кең, көлік тұрағы да жеткілікті / Фото Калиметолла Ариновтың жеке мұрағатынан алынды

Тұрғын үй инспекциясы бұл мәселеден бейхабар

"Мен тура осындай 3 тұрғын үй кешенінің қатар салынғанын білемін. Сол кезде жерлерінің шекаралары толық белгіленбеген болуы мүмкін", - деп жобалайды Астана қаласының тұрғын үй инспекциясы басқармасының Алматы аудандық инспекторы Әділхан Құсайынов.

Жертөле де Астана қаласының коммуналдық меншігіне өтіп кеткен

"№ 4 қалалық комлексінің" тұрғындары жертөлелерінің бір бөлігінен де айырылып қалған.

"№ 4 қалалық комлекс" тұрғын үй кешенінің тозған шатыры және жертөлесіндегі сауда дүкені / Фото informburo.kz

"Астана қаласы коммуналдық мүлік және мемлекеттік сатып алу басқармасы" мемлекеттік мекемесінің 2017 жылғы 10 ақпандағы жауап хатында : "...Осы заңнамалық негізге сай басқа тұрғын үй, әділет органында көпшілік мүлкі кондоминиум мүлкі болып тіркелмегендіктен, бұл орынжайлар мемлекетке тиеселі әрі өкілетті өкілі "Астана қаласы коммуналдық мүлік және мемлекеттік сатып алу басқармасы мемлекеттік мекемесі"-нің меншігінде болады. Осыған сай бұл орынжайларды сіздерге беру мүмкін емес, коммуналдық меншік болып табылады", – деп жазылыпты.

Енді тура осы мекеменің тағы да осы үй, осы мәселе бойынша сұрағына бір айдан кейін жазылған екінші жауап хатына қараңыз: "Пәтерлерді меншік иелеріне беру рәсімі жүзеге асырылғаннан кейін, бос орынжайларды тиімді пайдалану мақсатында "Астана қаласы Қаржы басқармасы" ММ жоғарыда көрсетілген орынжайларды қолданыстағы заңнамаларға сәйкес кәсіпкерлік субъектілеріне мүліктік жалдауға берді... осы жағдайға түсініктеме алу үшін сотқа шағым жасай аласыз", – делінген.

"№ 4 қалалық комплекс" қоғамдық бірлестігінің төрағасы, Калиметолла Аринов өз үйіндегі, бірақ билігі жоқ жертөледе / Фото informburo.kz

Қысқасы үй бар да, билік жоқ. Оны қайтарып алу үшін тағы да сотқа жүгіну керек. Ал ол үшін тұрғын үй құжаты тағы жоқ.

Жеңілдікпен пәтер алған мүгедек, қарт, көп балалы отбасының ортақ мүлікті иелену құқы жоқ па?

Мемлекеттік бағдарламамен және басқа да жеңілдікпен берілген біраз тұрғын үйлерде жертөлелер де, техникалық қабаттар да сатылып кеткен болып шықты.

Мемлекеттік бағдарламамен берілген тұрғын үйлердегі сатылмыға шығарылған жертөлелер / Фото informburo.kz

Әкімдік бұл ғимараттардағы техникалық қабаттарды коммуналдық меншікке жатқызғысы келеді. Бірақ қандай заңға сүйенгені белгісіз. Сонда кондоминиумынан айырылған тұрғындардың құқын кім қорғайды? Не үшін бұл заңсыздық еш кедергісіз әділет органдары арқылы тіркеуден өтіп кетіп жатыр? Бұл да көптің басын қатырып отырған сауал.

Тұрғын үй ішкі және сыртқы ауласында салынып жатқан құрылыстар / Фото informburo.kz

Шатырдағы «заңды» пәтерлер. Майшелпектің қызығын кім көруде?

Жертөлелерді жалға беру былай тұрсын, үй шатырындағы тұруға мүлдем болмайтын орынжайлар кәдімгі пәтер ретінде сатылып кеткен. Және олардың пәтер ретінде әділет органдарының тіркеуінен өтіп кеткені таң қалдырады. "Гранд Астана" тұрғын үй кешеніндегі жағдай дәл осындай. Біз мүдделі топтың өкілі Ақжан Қымбат Құшенқызымен бірге 22 қабаттағы техникалық шатырға көтерілдік. Шатырға шығуға арналған екі есіктің біріне "кіруге болмайтыны туралы" полицияның және басқарушы компанияның таңбалы қағазы жапсырылған. Ол қағаздар жыртылған. Екінші есікке барғанымызда, шығып келе жатқан адамға тап болдық.

"Гаранд Астана" ТК шатырындағы (техникалық қабат) пәтер және қабатқа кірір жердегі кодталған құлып, ескертпелер және шығып келе жатқан адам / Фото informburo.kz

Сонымен бірге барлық есіктерге цифрлы кодпен құлыптар орнатылған. Қымбат Құшенқызы техникалық қабаттағы сатылған пәтерлердің ҚР Әділет министрлігі берген техникалық төлқұжатын да көрсетті.

22 қабатты тұрғын үйдің шатырындағы (техникалық қабат) пәтердің техникалық төлқұжаты мен болмауы тиіс 23 қабатқа берілген төлқұжат / Құжаттар Ақжан Қымбат Құшенқызының жеке мұрағатынан алынды

Ал Заң не дейді?

ҚР "Тұрғын үй қатынастары туралы" заңның 31 бабында "Кондоминиумның құрылуы және тоқтатылуы" туралы және оның иелік құқы туралы нақты көрсетілген.

1. Үй-жайлардың (пәтерлердің) екi және одан да көп меншiк иелерiне тиесiлi тұрғын үйлерде кондоминиум құрылады.

2. Үй-жайлар (пәтерлер) меншiк иелерiнiң әрқайсысы өзiне дара (бөлек) меншiк құқығы бойынша тиесiлi үй-жайды өз қалауы бойынша иеленуге, пайдалануға және оған билiк етуге құқылы.

Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкі үй-жайлардың (пәтерлердің) меншік иелеріне ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі.

Тұрғын үй (тұрғын ғимарат) жанындағы жер учаскесі үй-жайлардың (пәтерлердің) меншік иелеріне ортақ үлестік меншік құқығымен немесе ортақ жер пайдалану құқығымен тиесілі.

3. Үй-жайдың әрбір меншік иесінің (өзге құқық иеленушінің) ортақ мүліктегі үлесі оған тиесілі үй-жайға дара (бөлек) меншіктен (өзге заттай құқықтан) бөлінбейді. Үлестің мөлшері дара (бөлек) меншіктегі (өзге заттай құқықтағы) тұрғын үй-жайлардың және (немесе) тұрғын емес үй-жайлардың пайдалы алаңының кондоминиумның осы объектісіндегі бүкіл тұрғын үй-жайлардың және бүкіл тұрғын емес үй-жайлардың пайдалы алаңының сомасына қатынасымен анықталады. Мұндай үлесті заттай бөліп беруге болмайды.

«Мәңгілік орныққан» басқарушы компанияларды қуып шығу қиын

Әдетте мұндай заң бұзушылықтардың бәрі басқарушы компаниялардың немесе құрылыс салушы компанияның қолымен жасалады.

«Уют» тұрғын үй кешенінің тұрғындары өз үйлерінің басқару құқын тартып алу үшін 4 рет соттасыпты. Ақырында Жоғарғы соттың шешімімен, полиция әкеліп, әрең дегенде қуып шыққан. Бұлай сотқа беру үшін де тұрғын үйдің құжаттары толық болу керек, әйтпесе сот қабылдамайды. Оның үстіне 70 пайыз пәтер иелерінің қолдауы керек.

"Өз мүлкіңе өзің ие болу үшін де табанды күрес керек, әрі ең ауыры – үкіметтің заңсыздығымен күрес", – дейді қоғамдық қорғаушы Гүлзипа Құрманғазықызы.

Тұрғындар жеңісімен аяқталған "Уют" ТК 2015 жылы тамыздағы жалпы есеп беру жиналысы / "Уют" ТК-нің ресми сайтынан алынды

Ешкім ештемеге жауап бермейді

Техникалық қабат пен жертөлелердің коммуналдық меншікке өтуі немесе тұрғын пәтер ретінде танылып, сатылып кетуі қаншалықты заңды?

Бұл сұраққа жауап іздеген бізді мемлекеттік мекемелер бір біріне сілтеумен құтылды. Астана қаласының Сәулет және қала құрылысы басқармасы мемлекеттік мекемесі мен Астана қаласының Мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау басқармасы Астана қаласының тұрғын үй инспекциясына. Ал инспекция болса, кері қайтарды.

Астана қаласының тұрғын үй инспекциясының Алматы аудандық инспекторы Әділхан Құсайынов:

"Техникалық қабаттардағы тұруға арналмаған орынжайларды Астана қаласының Сәулет және қала құрылысы басқармасы мемлекеттік мекемесі мен Астана қаласының Мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау басқармасы қатарлы екі мекеменің рұқсатымен ғана өзгертуге болады. Оны жоғарыдағы екі мекемемен сөйлесу керек.

Біздің басқарма көппәтерлі тұрғын үйдің орынжайындағы меншік иелерінің жалпы мүлкін, ортақ мүлкін және тұрғын үй қорының техникалық жағдайы және оның инженерлік жабдықталуы, қолданыстағы нормативтерге және жобалау құжаттарына сәйкес оны күтіп ұстау және жөндеу жөніндегі жұмыстарды уақтылы орындау мәселелерімен ғана айналысады. Заңдық-құқықтық мәселелерге араласа алмаймыз. Ал кондоминиумдардың мәселесін тек сот арқылы шешу керек".

Астана қаласы Тұрғын үй инспекциясы басқармасы. Әуезов көшесі, 19 үй / Фото informburo.kz

Қалалық басқарма министрліктегі комитетке бағынбайды

Бұл жердегі заңсыздықты әкімдік ашық қолдап отыр деуден де аулақпыз. Бірақ сатылымдар жалғасып жатыр. Тіпті ҚР Ұлттық экономика министрлігі Құрылыс және Тұрғын үй коммуналдық шаруашылық комитетінің құзіреті аталған Тұрғын үй инспекциясы басқармасына жүрмейді.

"Әкімдік өз міндеттемесін орындамай отыр. Министрлікке, прокуратураға жаза-жаза жалықтық. Уәде береді, бірақ орындамайды. Тек қағаз жүзінде жалтарма жауаптар. Егер бізге, сол Үкімет айтып отырған «Еуропалық тәжірибе» енсе ше? Онда, бәрі де өздігінен шешілер еді. Жолы да қиын емес. Ол бойынша, әкімдіктер тұрғын үйлердің ісіне араласпайды. Пәтер иелері өз ортақ проблемаларын өздері ортақ шешеді, жалпы заңсыздық атымен жойылады. Тіпті, кей тұрғын үй кешендерінің тапқан пайдасынан пәтер иелері дивиденд алып отырар еді. Бірақ сол дәрежеге жету үшін мына қалың шырмаулы тұзақтан құтылып шығу үшін ескірген жүйені бұзу керек", – дейді заңгер Виктор Сыздықов.

Виктор Сыздықов мырзадан кеңес алуға келген тұрғындар / Сурет Лариса Алдабергенованың жеке мұрағатынан алынды

Тұрғындардың өздері үй басқару компанияларын құру керек

"Біздің мекеме осы саладағы барлық проблемаларды саралай отырып министрлікке, үкіметке "Тұрғын үй қатынастары туралы заңға» өзгерістер мен түзетулер енгізуді сұраған болатын. Еуропаға барып тәжірибе жинадық. Польша, Австрия, Германия қатарлы елдерде бұл жағында ешқандай проблема жоқ. Осы негізде Тұрғын үйлерді басқарудың оңтайлы жолдарын да ұсындық. Тіптен Степногорск қаласында пилоттық жобаны да қолға алдық", - дейді Ұлттық экономика министрлігінің тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын модернизациялау және дамыту орталығының директоры Мадина Мұрсакина.

Мұндай басқару тәсілінде пәтер иелері өздері бірігіп қоғамдық бірлестік құрады және сол қоғамдық бірлестіктің шешімімен қызмет көрсететін компанияны таңдайды. Және ол компания ай сайын тұрғындар алдында есеп беріп отыруға міндетті.

"Бір үйде бір қызмет көрсету компаниясы болуы тиіс. Қазір әкімдік не құрылыс компаниясы тарапынан "мәңгілік басқаратын" компаниялар пайда болды. Әрі олар он-жиырма үйді жалғыз басқарады. Басқаруға араласа бермейтін пәтер иелеріне есеп те бермейді. Қазіргі заңдағы тағы бір солқылдақ жер – кей тұрғын үйлер тұтас жері және құрылысымен бірге бір ғана тұлғаның жеке меншігі ретінде әділет органдарында тіркелген. Олар пәтерлерді сатқанымен, ортақ мүлік меншігінде қалып қояды. Ал ортақ кондоминиумді пайдалану мәселесі заңда қарастырылмаған".

Тұрғын үй басқару компаниясы, бақылау кеңесі, пәтер иелерінің қоғамдық бірлестігі арасындағы байланыс (Еуропа үлгісі) / Фото informburo.kz

"Уют" тұрғын үй кешені. Балалар спорттық клубта тегін жаттығады

Астанада "Уют" тұрғын үй кешені жоғарыда аталған жаңа жүйемен жұмыс істеп отыр. Олар өткен жылы өз тапқан қаржыларына тұрғын үй шатырына толық жөндеу жүргізген. Сонымен бірге балалар үшін арнаулы спорттық, интеллектуалдық тегін үйірмелер ашқан. Орынжай тегін, тек тәрбиешілердің жалақысына ғана азғантай ақы алынады.

"Уют" тұрғын үй кешеніндегі "Арлан" спорт клубы / Фото informburo.kz

"Уют" тұрғын үй кешені тұрғындарының балаларының жетістіктері де жетерлік

"Уют" ТК жеткіншектерінің спорттық жетістіктері / Фото informburo.kz

Ата-аналардың балаларын күтіп отыратын залы

"Уют" ТК ата-аналардың балаларын күтіп отыратын залы / Фото informburo.kz

"Уют" тұрғын үй кешенінің ресми сайты бар

"Уют" тұрғын үй кешенінің ресми сайты бар / Фото informburo.kz

"Өз үйіңді өзің басқар" жобасы бойынша семинарлар өтіп жатыр

Бұл туралы жоба жетекшісі, қоғамдық белсенді Лариса Алдабергенова хабарлады.

"Халыққа өз тұрғын үйлерін қайткенде дұрыс басқаруға болатынын түсіндіріп қана қоймай, заңдық, құқықтық жақтан кеңес береміз. Осы мәселе бойынша Астана қаласы әкімдігімен де меморандумға қол қойдық. 29-30 сәуір күндері НұрОтан партиясының Астана қалалық бөлімшесінде "Уют" тұрғын үй кешені үлгісін негіз етіп, жиырмадан астам басқарушы компания өкілдеріне семинар өткіземіз", – дейді Лариса Алдабергенова.

"Өз үйіңді басқар" жобасының жетекшісі Лариса Алдабергенова мен жоба кеңесшісі Гүлзифа Әбілова семинарға дайындалып отыр / Фото Лариса Алдабергенованың жеке мұрағатынан алынды

Соңғы сөз

Сөзімізді қорытсақ, тұрғын үй қатынастары Астанада өте күрделі – жіберілген заңсыздықтар мен қателіктерден қатты шиеленіскен. Ал шешу жолдары өте қарапайым, дейді біз пікірлескен мамандар. Ең алдымен басқаруды пәтер иелерінен құралған мүдделі топқа беру керек.

Екіншіден, заңсыз сатылып кеткен кондоминиум нысандарын қайтадан қарап, заңды иелеріне қайтару қажет.

Үшіншіден, тұрғын үй бақылау басқармасын жергілікті әкімдік құзіретінен шығарып Ұлттық экономика министрлігіне беріп, осы негізде Еуропалық басқару үлгісін енгізген тиімді.

Төртіншіден, осындай заңсыздықтарға жол беріп, халықтың өз мүлкін өзіне бермей пайдасын көріп отырған топтарды тексеріп, заңдық жауапкершілікке тартқан дұрыс.

Бесіншіден, тұрғын үй қатынастары туралы заңға тиісті өзгерістер енгізбей болмайды.