Первый квартал текущего года для отечественного рынка недвижимости был насыщен событиями. Год начался с того, что намерения властей о разрешении использования части пенсионных сбережений для приобретения жилья в феврале текущего года стали реальностью. Перспективы дополнительного вливания на рынок жилья 1,4 триллиона тенге, которые могли бы обеспечить 25% годового спроса, для продавцов стали сигналом к повышению цен. В совокупности с резким удорожанием строительных материалов в конце 2020 года это привело к существенному росту цен на жильё.

По данным портала о недвижимости korter.kz, за первое полугодие цены на первичном рынке жилья в Нур-Султане увеличились на 5,9%, в Алматы – на 14,6%.  На вторичном рынке сложилась несколько иная картина – В Нур-Султане рост цен составил 7,3%, в Алматы – 2,9%. В июне по отношению к маю рост цен составил 0,5-1%.

В мае несколько охладила рынок недвижимости новость об окончании льготной ипотечной программы "Баспана-хит" и о предстоящей отмене "7-20-25". На фоне этих новостей и затянувшихся майских праздников спрос на жилье сократился на 17-20%, а цены приостановили рост. С 1 июня банки второго уровня отменили приём заявок в связи с полным освоением средств по программе "Баспана-хит".

Читайте также: 

В Казахстане дорожает жильё. В чём причины и как это остановить

Поскольку данная программа обеспечивала около 9% всех сделок на рынке жилья и занимала около 30% всего ипотечного портфеля, в своих прогнозам мы склонялись к тому, что это несколько сократит уровень спроса и притормозит рост цен. Такой сценарий вероятен в том случае, если на рынке не появятся альтернативные инструменты. Появление последнего не заставило себя ждать, и в июле Freedom Finance Bank сообщил о запуске инновационной цифровой ипотеки со ставкой кредитования 10,5 % (ГЭСВ 11 %), сроком займа – от 3 до 15 лет и первоначальным взносом от 20%. Данная программа, однако, пока рассчитана только на вторичный рынок городов Нур-Cултан и Алматы.

Первичный рынок

Как показал анализ, в зависимости от города и сегмента цены изменялись неравномерно. Цены на первичное жильё в самых многочисленных сегментах – комфорт- и бизнес-классах в обеих столицах двигались в одном направлении. В Нур-Султане бизнес-класс прибавил 9%, в Алматы – 8,5%. Жильё комфорт-класса подорожало на 11,9% и 15%, соответственно. Существенно различалась динамика в крайних сегментах жилья – элитном и эконом-классе.

В начале года в Нур-Султане и Алматы средняя цена на элитное жильё находилась примерно на одном уровне – 749 и 740 тысяч тенге за квадрат, соответственно. Однако к июню в элитном сегменте между городами произошел существенный разрыв. Элитный сегмент в Нур-Султане пополнился четырьмя новыми комплексами, которые предложили более низкие цены, в силу чего средняя цена сократилась на 5,8% – до 693 тысяч тенге за квадратный метр. В Алматы, напротив, элитное жилье прибавило 14,7%, цена квадрата установилась на уровне 849 тысяч тенге.

В бюджетном эконом-классе сложилась противоположная картина: в июне средние цены в Нур-Султане и Алматы сравнялись – 321 и 322 тысячи тенге за квадратный метр, соответственно. В Нур-Султане за полгода доступное жильё подорожало почти на 20%, тогда как в Алматы рост не превысил 1%.  

Вторичный рынок

На вторичном рынке Нур-Султана и Алматы динамика цен в сегменте жилья старого фонда оказалась схожей – плюс 7,3%. В сегменте же новостроек алматинская недвижимость в среднем не изменилась в цене, за исключением однокомнатных квартир, которые подорожали в среднем на 5%. Этот факт привёл к тому, что в Алматы цены на вторичном рынке нового и старого фонда сравнялись и оказались на уровне 488 тысяч за квадратный метр. В начале же года ценовая конъюнктура была логичней – разница между новым и старым жильем составляла в среднем 8-10%.  

Спрос

Несмотря на повышение цен, количество сделок на рынке жилья в первом полугодии продолжало расти. Этому способствовало как появление новых возможностей, так и активизация отложенного спроса 2020 года, образовавшегося в период карантина.

В первом полугодии 2021 года на рынке жилья Нур-Султана заключалось в среднем 5,4 тысячи сделок, в Алматы – 6 тысяч сделок. Это оказалось выше того же периода прошлого года в два раза. 

Общие тенденции рынка жилья в первом полугодии 2021 года:

  • Рост цен на первичном рынке жилья на 5,9% и 14,6% в Нур-Султане и Алматы, соответственно.
  • Рост цен на вторичном рынке жилья на 7,3% и 2,9% в Нур-Султане и Алматы, соответственно.
  • Увеличение объёма спроса на 55% по отношению к началу года.
  • Увеличение объёма предложения в два раза.
  • В июне продолжился слабый рост на вторичном рынке жилья в пределах 0,5-1% по отношению к маю.

Анна Шацкая